2020-06-10
2639
Объем передаваемых прав на здание
Разница между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом, влияющая на его стоимость, достаточно часто определяется разницей их юридического статуса (набора прав). Право аренды и право собственности имеют различную стоимость.
В нашем случае корректировка по данному фактору для объектов оценки равна нулю, так как и объекты-аналоги и оцениваемый объект подразумевают полное право собственности объектом недвижимости (владение, распоряжение и пользование).
Корректировка на условия продажи
Условия продажи объектов-аналогов типичные, т.е. продавцы не были ограничены в сроках продажи, между покупателями и продавцами не было никаких особых отношений, объекты не приобретались с целью их комплексного использования с близлежащими объектами. Корректировка = 1
Корректировка на торги
Во всех случаях объекты- аналоги выставлены на торги, указана цена предложения, корректировка на торги = -10%, по всем объектам- аналогам соответственно.
|
|
|
Корректировка на местоположение
Фактор местоположения является одним из важнейших в ценообразовании на рынке недвижимости.
Объект оценки и объекты- аналоги расположены в с. Атемар, корректировка по данному фактору не производится. Корректировка = 1.
Корректировка на состояние объекта (на износ)
Корректировка на износ вносятся путем приведения степени износа аналогов к степени износа объекта оценки по формуле:
Ки = (1 – Иоц/100) / (1 – Иан/100),
где Иоц – физический износ объекта оценки, %,
Иан – физический износ объекта аналога, %.
Корректировка не производится. Корректировка = 1
Корректировка на площадь объекта
Площадь объектов-аналогов немного отличается от площади оцениваемого помещения. Величина поправки на общую площадь определяется на основе метода парных продаж. Для анализа взяты два объекта находящиеся в непосредственной близости друг от друга, которые обладают одинаковыми характеристиками, за исключением общей площади. Соотношение их площадей равно соотношению площадей оцениваемого объекта и объектов- аналогов. Соотношение цен за 1 кв. м. дает корректировку =1.
Согласно «Справочника оценщика недвижимости. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода. Том 1» под редакцией Лейфера Л.А., изданного ООО «Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки» в г. Нижний Новгород в 2014 году, целесообразно вводить следующие корректировки на размер дома (стр.215):
| Общая площадь (фактор масштаба) | ||||
| Площадь, кв.м. | <150 | 150-300 | 300-600 | >600 |
| <150 | 1,00 | 0,95 | 0,87 | 0,84 |
| 150-300 | 1,05 | 1,00 | 0,92 | 0,88 |
| 300-600 | 1,15 | 1,09 | 1,00 | 0,96 |
| >600 | 1,19 | 1,13 | 1,04 | 1,00 |
Соотношение цен за 1 кв. м. дает корректировку равную 1,05 по объекту-аналогу №2
|
|
|
Корректировка на материал стен.
Согласно « Справочника оценщика недвижимости-2016. Том 4 Жилая недвижимость» под редакцией Лейфера Л.А., изданного ООО «Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки» в г. Нижний Новгород в 2016 году, целесообразно вводить корректировку на материал стен (стр.212, т.74).
| Цена жилых домов | Аналог | |||||
| Кирпичные | Из пенобетонных блоков | Из клееного бруса | Бревенчатые | Каркасные | ||
| Объект оценки | Кирпичные | 1 | 1,13 | 1,18 | 1,19 | 1,31 |
| Из пенобетонных блоков | 0,88 | 1 | 1,04 | 1,05 | 1,15 | |
| Из клееного бруса | 0,85 | 0,96 | 1 | 1,01 | 1,11 | |
| Бревенчатые | 0,84 | 0,95 | 0,99 | 1 | 1,10 | |
| Каркасные | 0,77 | 0,87 | 0,90 | 0,91 | 1 | |
Корректировка производится. Корректировка по объекту-аналогу №1,2,3 = 0,88
Корректировка на качество отделки.
Учитывает разницу в качестве отделки объекта оценки по сравнению с качеством отделки аналогов. Величина поправки определяется согласно « Справочника оценщика недвижимости-2016. Том 4» под редакцией Лейфера Л.А., изданного ООО «Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки» в г. Нижний Новгород в 2014 году, целесообразно вводить корректировку на качество(наличие) отделки (стр.245, т.91):
| Цены жилых домов | Объект- аналог | |||
| Свежий ремонт | Требуется косметический ремонт | Требуется капитальный ремонт | ||
| Объект оценки | Свежий ремонт | 1 | 1,16 | 1,38 |
| Требуется косметический ремонт | 0,95 | 1 | 1,18 | |
| Требуется капитальный ремонт | 0,73 | 0,84 | 1 | |
Корректировка=1,16 по объекту-аналогу №3.
Корректировка на техническое обеспечение здания.
Техническое обеспечение объектов-аналогов, отлично от технического обеспечения объекта оценки. Корректировка не производится. Корректировка = 1
Веса аналогов
Объектам-аналогам наиболее близким по своим характеристикам к оцениваемым объектам, присваивается наибольший удельный вес, и соответственно наоборот.
