Право совместной (параллельной) собственности

Земля как имущество имеет особую ценность в обществе. В отличие от иных видов имущества она неперемещаема и неуничтожима. Эти два свойства земли предоставляют возможность не только одному, а нескольким лицам иметь отношения по поводу земли - феномен, который, когда это возможно, менее часто встречается в отношении иных видов имущества. Одним из наиболее важных прав, которые могут существовать в отношении земли, является право физически владеть ею. Это право разделяется между несколькими разными лицами. Совершенно очевидно, что несколько лиц могут одновременно иметь право владения. Такая ситуация возникает тогда, когда существует параллельное право собственности, например, тогда, когда муж и жена вместе владеют домом, где проживает семья*(199).

Право совместной собственности (concurrent ownership) возникает тогда, когда двое или более людей обладают правами собственности на имущество одновременно: либо на титуле freehold, либо на титуле leasehold. Вопросы совместной собственности регулируются Актом 1925 г. "Об имущественном праве", общим правом и Актом 1996 г. "О доверительной собственности на землю и назначении доверительных собственников".

Параллельная собственность (владение) имуществом определяет одновременное использование земли двумя или более лицами, т.е. обладание правами собственности в одно и то же время. После 1 января 1926 г. (т.е. после вступления в силу Акта 1925 г. "Об имущественном праве") существует совместная собственность двух видов: joint tenancy (совместное владение) и tenancy in common (общее долевое владение).

При совместном владении каждый сособственник обладает правами на всю землю. Не существует shares (долей), и один собственник не может требовать какого-то большего права на любую часть земли, чем другой сособственник. Земля рассматривается, как если бы она принадлежала только одному лицу. Все землевладельцы обладают одним правом собственности. Практически это означает, что, когда земля является объектом совместного владения, существует только один формальный титул на нее и этим титулом обладают вместе все совладельцы. Если земля зарегистрирована, то в Земельном регистре Ее Величества будет зарегистрирован один титул. Если земля не зарегистрирована, то будет существовать один комплект документов о передаче титула (deed), определяющий владельцев.

Действует принцип права наследования, согласно которому, если один совладелец умрет, то его интерес "выпадает" из совместного владения и remainder (последующее имущественное право, возникающее по прекращении имущественного права предшественника) у наследника или другого лица будет действовать в отношении всей земли. Важно отметить, что когда владелец умирает, не требуется формальной передачи имущества или какого-то письменного документа, чтобы отразить новое положение дел. Это означает, что совместное владение может быть или очень полезным, поскольку не требуется формального оформления в случае смерти совладельца, или очень несправедливым, т.е. когда совладелец умирает, и в результате этого нет возможности передать собственный интерес своей семье.

Для возникновения совместной собственности (владения) требуется наличие четырех условий. Во-первых, каждый совладелец должен иметь право осуществлять физическое владение всей землей в целом. Для этого не требуется физического раздела земли и ограничения на использование какой-то ее части, налагаемого на совладельца. Это означает полноправное участие в обладании плодами владения, таких как получение ренты и выгоды от использования земли. Во-вторых, интерес каждого совладельца в отношении имущества должен быть одинаков по своим объему, характеру и продолжительности. Поэтому все совладельцы должны быть или собственниками, или арендаторами. В-третьих, все совладельцы должны получить свой титул на основании одного и того же документа, т.е. "as a matter of law" ("одного юридического факта"), даже если документ составлен не на одной, а на нескольких листах бумаги. Суд по делу Antoniades v. Uillers*(200) вынес решение: два сособственника приобрели свой титул на основании одного документа, несмотря на то что он состоял из двух листов бумаги. В-четвертых, интерес каждого совладельца должен возникнуть в одно и то же время. Поэтому, если женщина покупает дом в 1997 г., а в 1999 г., после замужества, дарит половину этого дома мужу, в результате чего они обладают одинаковыми долями на этот дом, то такой дом не может быть их совместной собственностью. Совместная собственность могла бы быть, если бы весь дом был бы повторно передан одновременно жене и мужу.

Когда два или более человека обладают землей на основании общего долевого владения, земля не разделена между ними и рассматривается как единый объект, но совладелец обладает соответствующей долей на землю, которая обычно исчисляется в процентах. Таким образом, в этом случае существует единство владения, но такое единство не распространяется на чужие доли. Поэтому право наследования не распространяется на общее владение, а совладелец может свободно распоряжаться своей долей, завещать ее, продать, заложить и т.п.

Совместное владение прекращается в случаях, когда все имущество передается одному владельцу; владение преобразуется в общее долевое владение на добровольной или недобровольной основе, например, когда один из совладельцев объявляется банкротом; имущество продано кому-либо или когда один из совладельцев переживает всех других.

Общее долевое владение прекращается, когда имущество (все доли) проданы; когда общее владение преобразовано в совместное владение и когда один из сособственников покупает все доли в отношении этого имущества.

До 1926 г. правовым титулом можно было обладать как на основании совместного владения, так и на основании общего долевого владения. Совместное владение правовым титулом допустимо и сейчас. Однако после 1925 г. общее долевое владение правовым титулом не допускается. Поэтому при установлении режима совместной собственности правовой титул на землю должен принадлежать совладельцам на условиях доверительной собственности. Бенефициариями могут быть или совместные владельцы, или общие совладельцы (когда доли определены). После вступления в силу Акта 1925 г. "Об имущественном праве", согласно ст. 1 (6) этого Акта общее долевое владение правовым титулом на землю не может существовать. Это также означает, что совместное владение правовым титулом не может быть разделено (ст. 36 (2) указанного Акта).

Лица, которым передан правовой титул, являются доверительными собственниками правового титула для лиц, которые имеют интерес в отношении земли, согласно установленной в соответствии с требованиями закона доверительной собственности (ст. 34, 36 Акта 1925 г. "Об имущественном праве").

Таким образом, в каждом случае совместного владения правовой титул на землю принадлежит совладельцам как доверительным собственникам (ст. 4, 5 Акта 1996 г. "О доверительной собственности на землю и назначении доверительных собственников"). Совладельцы будут владеть землей в качестве доверительных собственников на основании доверительной собственности, установленной по статуту в интересах real owners (реальных владельцев). В данном случае реальными владельцами в действительности являются сами совладельцы, которых также называют equitable owners (владельцами по праву справедливости). Титул по праву справедливости может быть или совместным владением, или общим владением в зависимости от того, какие выражения (формулировки) были использованы в документе для создания совместной собственности. Согласно ст. 34, 36 Акта 1925 г. "Об имущественном праве" число законных доверительных собственников при совместном владении ограничено четырьмя лицами. Число сособственников по праву справедливости не ограничено.