Введение в земельное (имущественное) право Республики Кипр

Кипр был британской колонией в период с 1878 до 1960 г., когда остров стал независимой Республикой. Последствием колониального правления стало формирование правовой системы, основанной на английском праве. После обретения независимости эта правовая система сохранилась. Кипр - юрисдикция общего права, в которой применяются принципы английского общего права в случаях, когда отсутствуют нормы действующего кипрского законодательства. Статья 29 (1) Закона 1960 г. N 14/1960 "О судах правосудия" предусмотрела применение английского общего права, как и принципов английского общего права и права справедливости в правовой системе Республики Кипр. В целом законодательство Кипра создано по образцу статутного права Англии, однако земельное (имущественное) право Республики отличается от права, действующего в Соединенном Королевстве, хотя его источником также является общее право. На Кипре - собственный вид смешанной правовой системы: его частное право является главным образом общим правом, которое по истечении длительного времени было кодифицировано в законах. Его публичное право представляет собой исключительно общее право - главный фактор изменения "континентальных" элементов правовой системы*(352).

Современное земельное право Кипра основано на различных статутах, которые действовали на острове со времен Османской империи до правления Британии и которые касаются прав и интересов на недвижимость и методов, посредством которых это имущество может быть передано от одного лица другому. До 1878 г. правом, которое регулировало имущественные вопросы, было исключительно право Османской империи, продолжавшее действовать в период британского правления до 1946 г.

Самым важным законодательным актом, на котором основано современное земельное право Кипра, является Закон от 1 сентября 1946 г. "О недвижимом имуществе (владении, регистрации и оценке)" (cap. 224), на который сейчас ссылаются как на Закон "О недвижимом имуществе". Этот Закон кодифицировал и дополнил законодательство о владении, регистрации и оценке недвижимости, которое действовало ранее, и отменил положения османских кодексов, однако некоторые нормы этих кодексов сохранились в кипрском земельном праве и в настоящее время. Объясняется это тем, что, как неоднократно разъяснял Верховный суд Кипра, положения Закона "О недвижимом имуществе" не имеют обратной силы и, следовательно, факты и обстоятельства приобретения или утраты права на недвижимость, которые имели место до вступления в силу этого Закона, должны оцениваться на основе норм права, действовавшего до 1 сентября 1946 г.*(353) В отличие от иных дел, в которых факты, относящиеся к требованиям истца или ответчика, обычно совершались в течение короткого периода, предшествовавшего судебному разбирательству, такие факты в имущественных спорах могут иногда относиться ко времени в далеком прошлом, например, факты, касающиеся владения, на которых истец основывает свои требования на землю в случаях завладения землей лицом, на имеющим на нее титула. Если такие события произошли до 1946 г., должно применяться османское право. Поэтому нужно иметь некоторое представление о праве, которое действовало на Кипре до 1 сентября 1946 г.

Согласно ст. 1 Османского земельного кодекса 1858 г. земля подразделялась на пять категорий. Arazi memlouke или mulk (земля мемлюке или мульк) признавались земли, которые передавались султаном в частное владение, земли, которые распределялись между завоевателями после завоевания, и земли, оставленные во владении неверных после завоевания. Все эти земли находились в полном частном владении. Эта категория земель состояла главным образом из земель, занятых зданиями, домами, участками для строительства в городах и деревнях, земель, на которых находились виноградники, фруктовые сады, а также небольшие участки земли, которые использовались в качестве внутренних дворов домов. Земли этой категории подлежали регистрации, и на них должно было быть зарегистрировано право владения в Имперском земельном регистре. Владелец имущества, относящегося к этой категории земель, имел абсолютное право собственности и право подарить, продать, распоряжаться по завещанию этой землей, она могла переходить в порядке наследования по закону. В отличие от всех иных категорий земель, режим которых регулировался Османским земельным кодексом, все вопросы, относящиеся к землям мульк, регулировались Османским гражданским кодексом 1869-1876 гг. Закон "О недвижимом имуществе" упразднил эту категорию земель. Они стали называться недвижимым имуществом или частной собственностью.

Вторая категория земли называлась arazi mirie (арази мири) - земли во владении государственного казначейства, т.е. это были государственные земли. Они использовались для ведения сельского хозяйства, выпаса скота, на них произрастали леса, и государство делегировало свое право владения ими отдельным лицам. Владельцу такой земли предоставлялся титул, в котором было указано наименование этой земли. За владение и пользование этой землей взималась рента или ежегодный налог, эквивалентный одной десятой суммы полученного дохода.

Главной характеристикой этих земель было то, что в отличие от земли мульк, владелец имел только право владения и право пользования, а также право извлекать от этого пользу для себя, в то время как право собственности и право распоряжения принадлежало государственному казначейству. Если владелец умирал, не оставив наследников, имущество возвращалось государству. Цель установления режима этой категории земель заключалась в том, что государство, предоставляя земли для обработки отдельным лицам, получало от этого пользу, забирая у них часть произведенной продукции. Если владелец не обрабатывал землю в течение трех лет, земля подлежала возврату государству, если только владелец не выплачивал налог за этот период. Право владельца имело личный характер, и оно не могло быть передано другому лицу без получения на то согласия соответствующих чиновников. Землями этой категории нельзя было распоряжаться по завещанию, и порядок наследования регулировался Османским земельным кодексом. На этих землях можно было построить только сельскохозяйственные сооружения после получения на то разрешения. Статья 3 (3) Закона "О недвижимом имуществе" предусмотрела, что земли на дату вступления в силу этого Закона признавались землями, находящиеся в абсолютной частной собственности тех лиц, которые владели ими.

Была категория земель, которая называлась arazi mefkoufe (земля мевкуфе), т.е. mortmain ("земля на праве мертвой руки") - вечном, неотчуждаемом праве собственности на реальное имущество, которым владели религиозные организации. Эти земли были предназначены для религиозных или общественных целей. Такие земли могли быть подарены государством или частными владельцами мусульманским религиозным организациям, религиозным фондам, другим общественным организациям. Закон "О недвижимом имуществе" не отменил эту категорию земель, она теперь называется vakf (вакф).

К категории земель arazi metruke (арази метруке) относились невозделанные, заброшенные земли, явно не имевшие владельца, и они находились в общем пользовании. Эти земли могли использоваться как публичные дороги, площади, к ним относились морское побережье, берега рек. Такие земли использовали жители отдельных деревень и городов, например, для выпаса скота. Распоряжаться этими землями было абсолютно запрещено, их нельзя было приобрести в частную собственность*(354). На них было также запрещено какое-либо строительство. Эта категория земель сохранилась после принятия Закона "О недвижимом имуществе", ст. 3 (5) которого предусмотрела, что такие земли находятся в общинной собственности и используются жителями города, деревни или квартала. Статья 19 этого Закона закрепляет правило: жители города, деревни, квартала, которые имеют право пользоваться общинными землями, могут принять решение, которое считается принятым, если за него проголосовало две трети жителей, участвовавших в собрании, обратиться с просьбой в Совет министров принять решение об изменении цели использования этих земель, для того чтобы обеспечить более экономически эффективное, прибыльное их использование.

К последней категории земель arazi mevat (арази меват) относились бесплодные, засушливые, каменистые земли, которые находились в горах и были непригодны для обработки. Они не находились в чьем-либо владении, не были предназначены для общинного использования и находились по крайней мере на расстоянии 2 км от застроенных территорий. Чтобы поощрить обработку таких земель, отдельные лица могли получить разрешение на их расчистку и обработку за минимальную плату. Таким образом, большие площади засушливых земель стали использоваться в качестве сельскохозяйственных земель. Султан имел право предоставить эти земли частным лицам, переведя их в категорию мульк (arazi mulk), т.е. частных земель. На основании ст. 3 (6) Закона "О недвижимом имуществе" земли, которые не находились в частной собственности или законном владении на момент вступления его в силу, были переведены в категорию arazi mevat (арази меват), т.е. в государственную собственность, собственность Республики Кипр.

Согласно Закону "О недвижимом имуществе" в настоящее время существуют четыре категории земель - находящиеся: в частной собственности (ст. 3 (2)); собственности мусульманских религиозных организаций - земли vakf (ст. 3 (4), 36, 37, 38); общинной собственности (ст. 3 (5), 19); собственности Республики Кипр.

К землям Республики Кипр относятся земли, которые ранее были arazi mevat (землей арази меват), озера, реки, ручьи, и природные водные ресурсы, которые не находятся в частной собственности на дату вступления в силу Закона "О недвижимом имуществе", публичные дороги и морские берега.

В Законе "О недвижимом имуществе" были определены сроки приобретательной давности. В частности, в его ст. 9 закреплено правило о том, что никакой титул на недвижимое имущество не может быть приобретен на государственные земли или на зарегистрированную частную землю. Закон закрепил определения разных сервитутов в ст. 11 и 12; установил ограничения на раздел земли (ст. 27, 28, 29); отменил дуалистическую собственность (ст. 30, 33); утвердил ограничения на совместную собственность (ст. 34); предусмотрел процедуру принудительного приобретения земли для доступа к публичной дороге частному собственнику земли, который не имеет такого доступа (ст. 11, 12); предусмотрел положения, касающиеся регистрации аренды, субаренды и передачи земли, регистрации доверительной собственности, соглашений об ограничениях. Директор Земельного регистра получил право разрешать споры о границах земель и по некоторым иным вопросам. Закон урегулировал процедуры оценки и переоценки недвижимого имущества.

Закон "О недвижимом имуществе" допустил возможность горизонтального раздела зданий (ст. 6 (1)). Когда здания состоят из более чем одного этажа, любым этажом, которым можно владеть и пользоваться в качестве отдельной недвижимости, можно владеть и пользоваться самостоятельно как частной собственностью. Участок, на котором расположены здание, его фундамент, несущие стены, их основа, лестничные пролеты, лифт и любая иная часть здания, которую можно определить как общее имущество владельцев разных этажей, находится во владении и пользовании собственников как совместное имущество, доли на которое не выделены. Собственник каждого этажа или его отдельной части может осуществлять любые их изменения, дополнения и ремонт, не нарушая прав других собственников и не создавая им препятствий в использовании их имущества. В соответствии с соглашением, заключенным между собственниками, они обязаны совместно нести расходы по содержанию, ремонту и восстановлению совместного имущества.

§ 2. Понятие "недвижимое имущество" и титулы на недвижимое имущество

Значение понятия "недвижимое имущество" определено в ст. 2 Закона "О недвижимом имуществе".

Недвижимым имуществом признаются: земля, здания, постройки и другие сооружения или принадлежности, постоянно соединенные с любыми землей, зданием, постройкой либо сооружением; деревья, виноградники и любые растения, посаженные или растущие на любой земле, и любой урожай до того, как он собран; родники, колодцы, вода, права на воду, которые принадлежат совместно нескольким лицам или отдельному лицу в отношении любой земли; привилегии, свободы, сервитуты и любые другие права и преимущества в отношении любой земли или любого здания, постройки или сооружения и индивидуальная доля на любое имущество.

К движимому имуществу относится все, что не считается недвижимым имуществом. Вопрос о том, является ли движимый объект принадлежностью, прочно прикрепленной к любой земле или зданию, чтобы быть признанным недвижимым имуществом, имеет как юридический, так и фактический характер. Его решение зависит от особых обстоятельств в каждом деле, от степени и цели такого прикрепления, а также характера этого прикрепления, от того, имеет оно постоянный характер или нет.

Согласно ст. 4 Закона "О недвижимом имуществе" никакой титул, интерес, право, привилегия, свобода, сервитут или любое иное преимущество не могут существовать или быть созданы, приобретены или переданы иначе, как в соответствии с этим Законом. Данная норма имеет приоритетный характер, несмотря на ст. 29 (1) Закона "О судах правосудия", которая предусматривает применение положений общего права и права справедливости. Норма ст. 4 действует в редакции, принятой позже, чем Закон "О судах правосудия".

Термины титул на землю или реальное право означают любое право, прямо связанное с правом собственности и владением любым недвижимым имуществом, которое может быть зарегистрировано в Земельном регистре. Согласно ст. 40 Закона "О недвижимом имуществе" никакая передача или иные изменения прав на недвижимое имущество не признаются действительными, если они не зарегистрированы. Поэтому никакая письменная или устная передача или признание любого титула на землю не считаются действительными, если они не зарегистрированы в Земельном регистре.

Суды Кипра в своих решениях пришли к выводу, что ипотека, которая обременяет недвижимое имущество как обеспечение долга, не создает титул на землю, а представляет собой только договорное право в интересах залогодержателя или является обременением недвижимого имущества*(355). Также признано, что титул на землю нельзя приобрести в случае abandonment (отказа кого-либо от права на землю) или в результате estoppel (лишения права возражения), поскольку такие основания не указаны в ст. 4 Закона "О недвижимом имуществе" в качестве оснований приобретения прав на недвижимое имущество*(356).

Право арендатора на арендуемое недвижимое имущество не является титулом на землю, а является правом, основанным на договоре, поскольку этот вывод следует из положения ст. 4 Закона "О недвижимом имуществе"*(357), и по этой же причине соглашение об аренде не создает титул на землю в интересах арендатора*(358), если только его нельзя зарегистрировать.

На основании ст. 4 Закона "О недвижимом имуществе", а также положений Закона 1965 г. "О недвижимом имуществе (передаче и ипотеке)" не может быть признана законной или справедливой уступка требований в отношении недвижимого имущества*(359). Точно так же внесение депозита в Земельный регистр при заключении договора продажи недвижимого имущества в соответствии с положениями Закона "О продаже земли (реальном исполнении)" (Сар 232) не создает титула на землю, а только обременение в отношении недвижимого имущества в интересах покупателя.

Положения ст. 4 Закона "О недвижимом имуществе" не могут быть применены в трех случаях, которые указаны в этой статье. Во-первых, права на недвижимое имущество, вытекающие при применении принципов права справедливости, в случаях доверительной собственности могут создать титулы на землю и могут быть зарегистрированы в Земельном регистре как иное недвижимое имущество. Доверительная собственность на недвижимое имущество считается недействительной, если она не учреждена на основании документа о передаче титула на недвижимость или завещания, и этот документ не представлен в Земельный регистр. Во-вторых, ст. 4 не касается земель vakf, которые находятся в частной собственности и которые переданы их собственниками мусульманским религиозным организациям и общественным организациям. В-треть их, права на недвижимое имущество могут быть признаны на основании иных законов. Законодательство предусматривает, что в некоторых случаях регистрация аренды, субаренды в Земельном регистре создает титул на землю в интересах арендатора или субарендатора, когда переданное в аренду имущество находится в частной собственности или государственной собственности. Есть еще некоторые исключения.