Мета лекції: Розвиток нерухомості як процес формування первинного ринку нерухомості, виявлення етапів й учасників цього процесу, роль та функції професійних учасників ринку нерухомості - девелоперів в процесі розвитку нерухомості. Визначення можливої ціни ринкової реалізації об’єкту нерухомості по завершенню проекту; розрахунок витрат по розвитку об’єкту.
Тривалість: 2 години.
Ключові слова і поняття: Поняття девелопмента. Етапи девелопмента. Учасники девелопменту. Ризики девелопменту. Функції девелопера. Алгоритм реалізації інвестиційно–будівничого проекту.
План
1. Поняття девелопмента.
2. Етапи девелопмента.
3. Учасники процесу девелопмента.
4. Роль і функції девелопера в реалізації проектів розвитку нерухомості.
-1-
У країнах з розвитими ринками нерухомості девелопер – одна з ведучих фігур на ринку.
Явище девелопмента можна розглядати в двох змістах:
- як матеріальний процес
- як особливий вид професійної діяльності на ринку
Девелопмент – виконання будівельних, інженерних, земляних і інших робіт на поверхні, над або під землею або здійснення яких або матеріальних змін у використанні будинків або ділянок землі. Визначення через ці операції є винятковим для визначення поняття девелопмент, що не включає роботи з поліпшення внутрішнього інтер'єра, що не змінюють зовнішній вигляд будинку.
|
|
Розвиток нерухомості розуміється як цілеспрямована зміна, у результаті якого об'єкт нерухомості здобуває якісно нові властивості і характеристики.
Девелопмент із погляду його матеріально – речовинного змісту містить у собі два складові: проведення будівельних або інших робіт над будинком або землею і зміна функціонального використання будинків або землі.
Разом з тим девелопмент – це особливого роду професійна діяльність по організації процесу розвитку нерухомості в умовах ринкової економіки.
-2-
Процес розвитку нерухомості може бути представлений наступною схемою:
1. Інніціонування проекту розвитку нерухомості. Ініціатором проекту може виступати як власник об'єкта, зацікавлений у його трансформації в новий об'єкт нерухомості, так і девелопер, що шукає сферу для додатка свого капіталу і професійної діяльності.
2. Оцінка нерухомості. Мова йде про оцінку нерухомості з погляду його економічної доцільності, фізичної виконуваності, правових можливостей.
3. Забезпечення правових можливостей для реалізації проекту і пророблення схем фінансування. Включаючи 2 етапи: придбання прав на об'єкт нерухомості (придбання земельної ділянки, висновок угоди з власником ділянки, висновок угоди з державними органами); пророблення і попередній вибір схеми фінансування, наприклад по схемах і умовам короткострокового або довгострокового кредитування, за рахунок випуску цінних паперів, власних засобів, засобів бюджету і т.д.
|
|
4. Розробка техніко-економічного обґрунтування і проектування. Етап проектування розглядається фахівцями в області керування проектами як один з найважливіших у процесі реалізації проекту, що дозволяє одержати істотну економію ресурсів (до 70 %).
5. Узгодження проекту з органами державного контролю і регулювання. Передбачає проведення державної експертизи проекту до його твердження замовником.
6. Створення системи договірних зобов'язань між учасниками реалізації проекту. Система договірних зобов'язань повинна охоплювати всіх учасників реалізації проекту і насамперед регулювати наступні сфери: фінансування проекту; виконання підрядних робіт; реалізацію створеного об'єкта.
7. Реалізація проекту розвитку. Головне завдання полягає в тім, щоб забезпечити виконання робіт з розвитку нерухомості з необхідними швидкістю, якістю і витратами.
8. Розпорядження результатами розвитку (передача об'єкта в керування, здача в оренду, продаж). Результат розвитку – це реалізований проект: закінчені будівництвом або реконструкцією житлові або адміністративні будинки, модернізований підприємство, переустаткований у новий напрямок використання торговий центр і т.д. Розпорядиться результатом розвитку – означає продати його новому власникові або залишити у своїй власності, але до закінчення проекту знайти наймачів, передати в довірче керування і т.д.
-3-
У процесі розвитку беруть участь:
♦ власник об'єкта розвитку;
♦ девелопер (фізична або юридична особа, що взяла на себе відповідальність за керівництво і забезпечення процесу розвитку);
♦ державні органи, що регулюють розвиток нерухомості;
♦ інвестори, що забезпечують фінансування проекту розвитку (це можуть бути банки, що кредитують, недержавні інвестиційні фонди (типу страхових і пенсійних фондів);
♦ проектні і будівельні підрядні організації, що забезпечують проектування, виконання будівельних, пуско-наладочних робіт;
♦ професійні радники: консультанти по плануванню, економіці, агенти по нерухомості, оцінювачі, консультанти по податках і бух обліку, консультанти по будівництву й архітектурі, кошторисники, інженери-проектувальники, менеджери по проекті і здачі в оренду результатів розвитку об'єкта, інші «вузькі» фахівці (геодезисти, археологи, фахівці з окремих секторів ринку, юристи й ін.);
♦ об'єкти впливу (опоненти — ті, хто може вплинути на швидкість виконання робіт і навіть у цілому на результати розвитку - це сусідні власники як прямі об'єкти можливого впливу результатів розвитку, «зелені» захисники навколишнього середовища, суспільство національної спадщини й активісти охорони пам'ятників і т.д.);
♦ споживачі (покупці, орендакрі й ін.), що, по суті, і дають головну оцінку проекту, «голосуючи» своїми грішми за або проти, купуючи або не купуючи об'єкт.
-4-
Суть девелопмента як особливого виду професійної діяльності на ринку нерухомості складається в організації і керуванні інвестиційним проектом у сфері нерухомості.
Функції девелопера включають;
♦ вибір економічно ефективного проекту;
♦ одержання всіх необхідних дозволів на його реалізацію від органів влади;
♦ визначення умов залучення інвестицій, розробка механізмів і форм їхнього повернення;
♦ пошук і залучення інвесторів;
♦ добір підрядчиків, фінансування їхньої діяльності і контроль за їхньою роботою;
♦ реалізація створеного об'єкта нерухомості або передача його в експлуатацію, повернення засобів інвесторів відповідно до укладених угод.
|
|
Девелопер забезпечує координацію між всіма учасниками девелопмента, приймає на себе ризики, зв'язані з реалізацією проекту, несе відповідальність перед окремими учасниками.
При реалізації будь-якого проекту девелопер послідовно проходить через три стадії робіт:
1. Визначення можливості реалізації проекту розвитку нерухомості.
2. Визначення умов здійснення проекту і розробка бізнес – плану його реалізації.
3. Реалізація (упровадження) проекту.
Девелопер є центральною фігурою в розвитку нерухомості. Він відповідає перед прямими інвесторами за ефективне керування їх засобами, перед банками – за повернення кредитних ресурсів, несе відповідальність за якість проекту перед державними органами, що дозволяють його реалізацію, перед підрядчиками – за своєчасне фінансування робіт, нарешті, перед споживачами його продукції.
(земля під забудову, будівля під реконструкцію)
|
|
Контрольні питання:
1. Які явища стоять за поняттям «девелопмент»?
2. Які етапи включає в себе девелопмент?
3. Чому в умовах централізованого планування не міг виникнути девелопмент як професійна діяльність?
4. Які функції виконує девелопера при реалізації проекту?
5. У чому, на ваш погляд, відмінності між такими поняттями, як «цикл девелопменту» й «будівничий цикл»?
6. Яку роль відіграє девелопера при реалізації проектів розвитку нерухомості? З ким він вступає в відносини при реалізації проекту?
7. Які ризики є найбільш суттєвими при реалізації проектів розвитку нерухомості?
8. Хто є учасниками процесу розвитку?
9. Що таке ризик ліквідності для проекту девелопменту?
10. У чому основні проблеми розвитку девелоперських фірм в Україні?
Тема 11. Фінансування нерухомості: