2020-09-27
130
Наличие полной, фактически правильной (достоверной) и гласной информации о правах на недвижимое имущество является условием стабильности его оборота, а поэтому и непосредственной целью гражданско-правового регулирования операций с недвижимостью во всех развитых правопорядках истории и современности*(41).
В тех правовых системах, где эта задача была осознана скорее, постепенно стали вырабатываться особые юридико-технические средства, направленные на то, чтобы обеспечить в отношении недвижимости режим исчерпывающей, достоверной и открытой правовой информации. В силу своей рациональности и эффективности выработанные приемы с теми или иными коррективами воспроизводились в других правопорядках и стали в конце концов восприниматься в качестве именно общих, основных способов обеспечения наиболее полного и правильного "очерка правовых отношений недвижимого имущества".
a. Изначально эти средства сводились к особо торжественному, "символико-сенситивному"*(42) обряду установления права, предполагавшему обязательное присутствие представителей общества, которые в случае необходимости могли бы впоследствии напомнить о том, какое именно право было передано приобретателю (римская mancipatio, старогерманская Sale и др.). При этом народная смекалка подсказывала и весьма оригинальные способы, которые могли бы закрепить сделочный обряд в памяти поколений: в случае с Sale среди свидетелей сделки необходимо присутствовали несколько мальчиков, которых по наступлении юридической кульминации действа драли за уши. Значительность собственной роли, сыгранной в совершении акта об установлении права, надолго запечатлевала это событие в их памяти, и даже по прошествии многих лет всегда можно было отыскать одного из тех, кто мог бы авторитетно засвидетельствовать факт проведения обряда*(43).
|
|
|
В других случаях к процессу привлекалось и само государство. Удовлетворяя свой собственный фискально-политический интерес в надзоре за распределением земельных участков, государственная власть попутно помогала и реализации частных потребностей: авторитет содействующего совершению сделки государства с легкостью замещал свидетельства всех прочих очевидцев (римская in iure cessio, германская Aufl assung*(44)). После заключения сторонами сделки о передаче права на недвижимость в соответствующем государственном установлении (обычно в суде) постановлялся особый акт, имеющий своей целью подтвердить, что переход права и в самом деле состоялся. Этим формальным документом как раз и обеспечивалось наилучшее доказательство прав нового собственника недвижимости*(45).
|
|
|
Особый авторитет акта, составленного и утвержденного властью самого государства, приводил к тому, что право на недвижимость признавалось отныне именно таким, каким оно было подтверждено в самом этом акте: незаявленные претензии третьих лиц считались погашенными и уже не могли навредить управомоченному, ведь обратное подрывало бы доверие к публичной власти*(46). Для объяснения этого зачастую прибегали к фикции. Утверждалось, в частности, что участие государства сводится в этих случаях не к тому, чтобы только разрешить или же засвидетельствовать состоявшийся переход права на недвижимость, а будто бы к тому, чтобы первоначально его пожаловать управомоченному: "Право переходило не прямо от отчуждателя к приобретателю, а сначала от отчуждателя к судье, а потом от судьи к приобретателю"*(47). Естественно, что частные лица оспоривать такое пожалование не смели и не могли. Тем не менее возможностью заявить о своих претензиях до окончательного утверждения права они все-таки располагали, ведь публичный характер процесса предполагал, что о нем знают все заинтересованные лица, а если же они своих требований не заявляли, то делали это, скорее всего, именно потому, что не имели в этом интереса.
Наряду, а возможно, еще и до этих способов публичного установления прав на недвижимое имущество*(48), стал формироваться и более эффективный подход к их фиксации, принятый впоследствии за основу в большинстве развитых правопорядков. Решение сводилось к тому, что в целях обеспечения полного, достоверного и гласного списка всех прав на недвижимость учреждались специальные ("городские", "ипотечные", "вотчинные", "поземельные"*(49) и т.п.) книги, реестры, заполнение которых поручалось отдельным государственным органам (судам, городским магистратам и т.п.)*(50).
Книги эти велись таким образом, что в каждой из них сосредоточивались записи обо всех правах на все объекты недвижимости, расположенные на данной территории. Этим достигался вполне определенный практический результат: сведения о правовом положении какого-либо объекта недвижимого имущества могли быть почерпнуты только из той книги, которая специально предназначалась для данной территории, и ниоткуда больше.
Что касается самого круга подлежащих записи прав, то он очерчивается в основном правом собственности и ограниченными вещными правами на чужую вещь, включая залог. Впрочем, в целях предупреждения третьих приобретателей может предусматриваться необходимость записи и сугубо обязательственных правоотношений, если фигура должника в них определяется через факт обладания соответствующим объектом недвижимости (так называемые obligationes in rem scripta римского права).
При этом по практическим соображениям некоторые разновидности таких прав от необходимости записи могут быть совершенно освобождены, их оборот осуществляется в этом случае вне книг. К примеру, лишена практической целесообразности регистрация таких субъективных прав на недвижимость, степень экономической значимости и хозяйственной обременительности которых настолько мала, что с легкостью и спокойствием выдерживается хозяйством любого лица: речь может идти о сугубо краткосрочных и экономически малозначительных вещных правах на чужую недвижимость.
Затем, нет практического смысла в регистрации таких прав, которые хотя и имеют существенное хозяйственное значение для участников оборота, но в то же время являются "сами собою разумеющимися по правовому строю страны"*(51), а потому легко распознаваемыми и помимо обращения к реестру. Ясно, например, что об обязанности уплачивать лежащие на недвижимом имуществе подати (налог на имущество) каждому предоставлено узнать из содержания самого закона, а вовсе не из реестра. В этих случаях говорят, что гласность, присущая закону, заменяет гласность реестра*(52).
|
|
|
В некоторых правопорядках в силу наглядности тех обстоятельств, с которыми закон связывает их возникновение и существование, не принято записывать в реестр сведения и о некоторых сервитутах - таких субъективных правах на чужое имущество, в основе которых лежит не столько собственно сделка, сколько также и доступные восприятию каждого особенности хозяйственной связанности и "топографического положения"*(53) недвижимых объектов*(54). В качестве другой иллюстрации могут быть приведены некоторые проявления отношений соседства (ius vicinitatis) - ряд специфических правомочий, оправдываемых условиями общей скученности городской и сельской жизни: право опереть постройку на стену соседа, право на совместное использование различных "пограничных" сооружений (общих полос земли, межей, рвов, изгородей), и т.д. (см. § 921, 922 ГГУ, ст. 657 ФГК).
b. Техническая сторона внесения соответствующих записей о субъективных правах на недвижимое имущество предполагает возможность их размещения либо в разделе (листе), приуроченном к отдельному объекту недвижимости (реальная система ведения книги), либо же в разделах (листах), посвященных каждому из обладателей прав на недвижимость (персональная система).
Наибольшую практическую полезность показала именно первая из них: для того чтобы выяснить все установленные на объекте недвижимости права, в этом случае достаточно знать, что это за объект и где он расположен. Имея эти сведения, любое заинтересованное лицо может с легкостью отыскать приуроченный к соответствующему адресу отдел поземельной книги и получить исчерпывающую информацию обо всех субъективных правах, записанных на этот объект в пользу кого бы то ни было.
Персональная же система ведения реестра предполагает выполнение гораздо более трудной задачи. В этом случае вместо того, чтобы сосредоточиться в одном отделе, посвященном конкретной недвижимой вещи, записи об установленных на ней правах разносятся по персональным отделам книги, которые ведутся для каждого управомоченного. Поэтому для того, чтобы выяснить действительное положение какого-то недвижимого объекта, необходимо знать всех лиц, которые были когда-либо управомочены делать в отношении него какие-либо распоряжения. Очевидно, что это не только неудобно, но и далеко не всегда выполнимо. Тем не менее пропуск приобретателем недвижимости сведений хотя бы об одном из таких лиц грозит ему тем, что его приобретение окажется обремененным такими правами, о которых ему было ничего не известно*(55). Естественно, что цель обеспечения наиболее полных и достоверных сведений о правовом положении недвижимости, которые были бы легко доступны каждому заинтересованному лицу, при таких условиях едва ли достигается.
|
|
|
В связи с этим наибольшее распространение получила именно реальная система ведения поземельных книг.
c. Очевидно, мало предусмотреть необходимость ведения поземельной книги как таковой, следует обеспечить полноту содержащихся в ней сведений, добиться заполнения этой книги, побудить участников оборота к неукоснительной фиксации в реестре принадлежащих им прав на недвижимость.
Для содействия этому был опробован довольно широкий круг приемов.
В одних случаях в качестве стимула к скорейшей фиксации в реестре субъективных прав на недвижимость использовались административные штрафы, налагаемые на правообладателей в случае пропуска установленного для записи срока*(56).
В других - применялись меры именно частноправовой направленности. К примеру, содержащимся в публичном реестре записям придавалось такое значение, согласно которому они рассматривались в качестве пусть и не единственных, но все-таки наиболее весомых доказательств существования зарегистрированных прав. Вследствие этого у каждого обладателя субъективного права на недвижимость появлялся практический резон к тому, чтобы зафиксировать свое право в реестре, получив тем самым определенные льготы в его осуществлении (одно из наиболее авторитетных доказательств существования этого права - его публичное подтверждение).
Затем прибегали к приему, когда занесенному в реестр праву сообщался характер привилегированного: из нескольких конкурирующих правообладателей (например, нескольких ипотечных кредиторов) выигрывал тот, кто первым позаботился о записи своего права*(57). Характерно, что проигравший в этом случае полностью своих прав не утрачивал, их юридическая сила не отрицалась, но осуществить их можно было только по разрешению, с согласия привилегированного кредитора. Таким образом, стимулирующий к записи субъективного права момент тоже сводился к тому, что лицу, зафиксировавшему свое право в реестре, предоставлялись особые льготы в его осуществлении.
Наконец, в силу очевидных практических преимуществ наибольшее распространение получил метод, известный в настоящее время под названием принципа внесения.
Полнота подлежащих записи в поземельную книгу сведений стала обеспечиваться правилом, в соответствии с которым регистрационной записи о праве придается значение одного из элементов фактического состава, лежащего в основе возникновения права, т.е. надлежащего способа его приобретения.
Внесением записи о праве в специальный реестр завершается процесс возникновения права, именно с этого момента считается накопленным состав юридических фактов, необходимых для его приобретения: право возникает только через внесение, без регистрации оно и вовсе не возникает*(58). Таким же образом регулируются и случаи изменения или прекращения однажды зарегистрированного права: оно рассматривается как изменившееся или отпавшее только после того, как будет сделана соответствующая запись в книге. Стимулирующая сила этих правил очевидна: главная цель участников оборота - установление, изменение или прекращение субъективных прав на недвижимость - достижима лишь постольку, поскольку они подчинились необходимости записи в реестр (см., напр., § 873, 875, 877 ГГУ, § 431, 451, 481 АГУ, ст. 656, 731, 746, 783, 799 Швейцарского гражданского уложения (далее - ШГУ).
Важно, что в идеале именно то лицо, которое записано в книгу в качестве управомоченного, может быть легитимировано на какие бы то ни было распоряжения внесенным правом (см., напр., п. 1 § 19 германского Регистрационного порядка (Grundbuchordnung; далее - ГРП)). Это правило (известное также как принцип формального консенза (согласия) лица на внесение затрагивающей его право записи) вытекает из самой идеи специального реестра. В этом реестре должно содержаться достоверное описание существующих в отношении объекта недвижимости прав. Следовательно, в соответствии с началом nemo plus juris ad alium transferre potest, quam ipse haberet*(59), и распоряжение этими правами должно признаваться лишь со стороны того, кто записан в качестве их обладателя. Таким образом, распоряжения тех, кто мог бы считаться управомоченным в отсутствие поземельных книг (так называемых материально-управомоченных), не должны приниматься.
Исключения из общего правила о производстве каких бы то ни было изменений в записях о зарегистрированных правах только по инициативе или с согласия управомоченного могут признаваться, когда того требуют практические соображения: например, в случае изменения физических (кадастровых) данных недвижимости; когда о внесении той или иной записи состоялось судебное решение; в целях исправления очевидной технической ошибки (описки) в записи, допущенной при ее совершении, и т.п.
Поскольку же принцип внесения имеет не абсолютное, а именно относительное юридическое значение (см. ниже), то в тех случаях, когда приобретение какого-либо права не подлежит государственной регистрации, последующее распоряжение им, подчиняющееся уже началу внесения, должно допускаться лишь при условии предварительной записи этого права в реестр (см., напр., п. 1 § 39 ГРП), ведь с формальной стороны те, кто не указан в этом качестве в книге, не являются управомоченными в отношении объекта недвижимости.
Понятно, что, помимо заявления об отчуждении или обременении права на недвижимость со стороны управомоченного на распоряжения ею, внесение соответствующей записи предполагает также и согласие на ее производство со стороны лица, в чью пользу эта запись вносится, а также и прочих лиц, чьи зарегистрированные права могут быть затронуты распоряжением (например, залогодержателей недвижимости) (см., напр., п. 1 § 19 ГРП).
Естественным следствием развития начала внесения выступают правила о порядке разрешения коллизий между конкурирующими правами. Они разрешаются на основе старшинства этих прав, определяемого моментом их записи в поземельную книгу (§ 879 ГГУ): чем раньше право было записано, чем оно старше, чем выше его ранг, тем больше шансы на его осуществление, ведь оно может быть реализовано преимущественно перед более поздними.
В отдельных иностранных правопорядках принцип внесения проводился не столь решительно: в этих случаях исходили из того, что распорядиться правом на недвижимость способен лишь тот, кто записан в качестве управомоченного в реестре, однако для переноса права собственности на вещь совершения записи не требуется, право переходит по системе традиции, с передачей владения вещью. Соответственно этому практика рождала ситуации, когда, передав кому-то и владение, и собственность, лицо продолжало, тем не менее, считаться собственником по реестру. Вновь передать право собственности на отчужденный объект кому-то еще этот записанный "собственник" уже не мог, ведь для этого ему нужно было бы владеть вещью. Возможность же устанавливать на вещь такие права, возникновение которых с передачей владения не связывалось (например, ипотеки), за ним тем не менее сохранялась*(60). Приобретатель же вещи, получивший ее во владение, но не внесший запись о приобретении в реестр, экономически эту вещь эксплуатировал, но, не будучи записанным, не мог ею распорядиться. Вследствие этого возникала парадоксальная и "режущая глаз" ситуация так называемого дуплицитета прав: не записанный в реестр новый фактический собственник вещи владеет и пользуется, но никак не может ею распорядиться, а не вычеркнутый из книги отчуждатель исчерпывает стоимость этой вещи ипотеками*(61).
Однако в других случаях ограничения действия принципа внесения вполне рациональны. Необходимо помнить, что главным идейным стержнем его применения выступает стремление доставить обороту гласный источник полных и достоверных (правильных) сведений о правовом положении объектов недвижимого имущества. Естественно, что в тех случаях, когда по тем или иным причинам особые средства осуществления этой идеи оказываются излишними, нецелесообразными или же когда прямолинейное осуществление начала внесения выглядит непоследовательным, даже опасным или же противоречащим иным правовым началам настолько, что негативные последствия этого перевешивают возможную пользу, в его проведении не упорствуют, исходя из того, что в отдельных случаях подлежащее государственной регистрации право может быть приобретено и без такой регистрации. С тем, однако, чтобы последующие сделочные распоряжения этим правом вновь совершались посредством записей в реестр, ведь в противном случае речь бы следовало вести не о том или ином ограничении принципа внесения, но о полном его отрицании.
В ряде случаев необходимость ограничений принципа внесения оправдывается требованием оказать особую защиту какому-то частному интересу отдельных лиц.
Так, одной из основных идей наследственного права является начало универсального правопреемства: состояние присвоенности наследственного имущества не должно прерываться; имущество переходит к наследникам в неизменном виде как единое целое в один и тот же момент и считается принадлежащим им со времени смерти наследодателя. Мотив этих норм следующий. В вопросе о том, кому именно принадлежит наследуемое имущество после ухода наследодателя, нельзя допускать даже временной неопределенности, ведь каждый такой случай - повод увернуться от исполнения долга или же растратить чужое наследство. Если бы начало внесения действовало и при наследовании, то моменты открытия наследства и возникновения у наследников прав на входящую в его состав недвижимость неминуемо бы разделялись во времени. Поэтому обычным является правило о том, что права на оставленную умершим недвижимость возникают у его наследников независимо от внесения (см., напр., § 1922 ГГУ, п. 4 ст. 1152 ГК). Аналогичные правила формулируются и применительно к правопреемству при реорганизации юридических лиц (см., напр., п. 4 ст. 57, ст. 58 ГК*(62)).
Во избежание возможных злоупотреблений и попыток в ущерб другому лицу обойти предписания закона об общности имущества, нажитого супругами во время брака, последнее признается их совместной собственностью, независимо от того, на чье имя оно было приобретено и зарегистрировано (см. § 1416 ГГУ, п. 2 ст. 34 Семейного кодекса Российской Федерации (далее - СК)): из-под действия начала внесения изымается возникновение права того супруга, который, не участвуя в сделке по приобретению недвижимости, приобретает на нее право общей совместной собственности на основании закона (п. 1 ст. 256 ГК, п. 1 ст. 34 СК).
Пример отступления от начала внесения в видах последовательности правового регулирования отдельных отношений может быть обнаружен в конструкции акцессорного права залога: в силу своего дополнительного, функционально-зависимого характера последнее должно прекращаться одновременно с прекращением обеспеченного им обязательства независимо от фиксации этого обстоятельства в реестре*(63).
Акцессорность права залога проявляет себя также и в правилах об одновременном переходе прав залогодержателя и требований по обеспеченному обязательству (см., напр., п. 1 ст. 384 ГК). Состоявшаяся цессия прав по основному обязательству означает, что в тот же момент к цессионарию перешло и право залога*(64).
Вопрос о значении непогашенной записи о залоге как сохранившихся "залоговом месте" или "ипотеке собственника" выходит за рамки настоящей работы, но может быть исследован по цитируемым работам И.А. Базанова, Л.В. Гантовера, В.Б. Ельяшевича, А.Л. Кассо, А.Л. Фрейтаг-Лоринговена (Фрейтаг-Лоринговен А.Л., барон. Материальное право проекта Вотчинного устава. Т. 1, 2. Юрьев, 1914) и др.
Желательность отдельных ограничений действия начала внесения получает оценку в материалах российских судов: юридически обеспеченная возможность владения и пользования недвижимой вещью, переданной приобретателю во исполнение договора, признается за ним помимо регистрации, ведь в противном случае до совершения записи он был бы полностью беззащитен*(65).
В известном числе случаев необходимость отступить от неукоснительного подчинения оборота недвижимости началу внесения может объясняться с точки зрения общественного интереса.
Соображения о недопустимости последовательного проведения принципа внесения в ущерб безопасности населения положены в основу решений судов по громкому делу недавнего времени, когда приобретатель земельного участка, расположенного в пределах минимальных расстояний от охранных зон объектов газотранспортной системы, был присужден к сносу построенного им жилого дома, поскольку эксплуатация этого дома в непосредственной близости от объекта повышенной техногенной опасности (газопровода-отвода) могла бы привести к причинению вреда жизни и здоровью людей, а запрет на подобное использование соответствующих земельных участков был установлен рядом законодательных и подзаконных актов. Суды при этом справедливо не приняли во внимание то обстоятельство, что соответствующие ограничения не были занесены в государственный реестр, а знание о них, возможно, и не могло быть выведено ответчиком из обстановки*(66): знание о них должно следовать из самого закона.
Другой пример отступления от принципа внесения по соображениям общественной пользы и безопасности демонстрирует правило абз. 2 п. 7 ст. 31 Закона об объектах культурного наследия*(67), в соответствии с которым отсутствие в реестре прав на недвижимость сведений об отнесении земельного участка к территории объектов культурного наследия не является основанием для несоблюдения соответствующих ограничений по его использованию: эти ограничения, основанные на общественном интересе в безусловном сохранении культурного наследия, возникают независимо от их внесения в реестр.
Оправданы и другие схожие отступления от проведения начала внесения. Например, из-под действия начала внесения в силу принципа обязательной силы судебных актов изымаются права, о которых были вынесены эти акты (судебное решение об установлении, признании или прекращении права, арест как мера обеспечения иска и исполнимости решения суда и т.п.). И здесь тоже частные интересы участников оборота должны уступить интересу общему: указанные права возникнут без внесения*(68).
Тем не менее запись всех перечисленных прав в реестр вовсе не бесполезна и в идеале должна была бы незамедлительно осуществляться по инициативе их субъектов или же тех органов, действия которых опосредовали и завершили процесс приобретения, изменения или прекращения права (органы нотариата, местного самоуправления, записи актов гражданского состояния, судебные органы и т.п.). Очевидно, однако, что внесение записей о соответствующих субъективных правах, возникнувших помимо реестра, будет в этих случаях иметь не правоустанавливающее, а именно правоподтверждающее значение, т.е. выполнять функцию публичного оповещения о возникновении, изменении или прекращении того или иного правоотношения.
Примечательно, что уже давно истории гражданского права известны примеры, когда с целью вящего предупреждения третьих лиц в поземельную книгу вносились сведения даже и об объеме дееспособности хозяина недвижимости: об "ограничениях, связанных с учреждением над собственником опеки по малолетству или несовершеннолетию, безумию или сумасшествию... поступлением в монашество" и т.п.*(69) Запись этих сведений оправдывается тем, чтобы облегчить третьим лицам "возможность осведомляться относительно рассматриваемого рода ограничений"*(70). Каких-либо материально-правовых последствий с внесением этой информации в реестр, тем не менее, не связывается: "Такое внесение имеет... значение не условия самого существования известного ограничения, или обязательности его для третьих лиц... а только [лишь] акта оглашения"*(71).
В допущении отдельных изъятий из принципа внесения проявляется его относительное, а не абсолютное правовое значение.
d. Благодаря последовательному проведению начала внесения содержание реестра постоянно пополняется новыми записями о разнообразных правах, установленных в отношении того или иного объекта недвижимости. Однако же цель обеспечения действительной полноты содержащихся в реестре сведений не может быть достигнута только тем, что все эти права будут в нем указаны наперечет, поименно. Необходимо добиться максимальной определенности и в описании этих прав: в том, кому это право принадлежит, на что именно оно распространяется, каким именно содержанием и объемом характеризуется, и т.д. Обеспечению максимальной полноты и определенности тех сведений, которые должны быть включены в реестр по началу внесения, служит принцип их специалитета.
Его суть сводится к тому, что во избежание возможных заблуждений сверяющихся с реестром лиц, каждое из записываемых прав должно быть предельно четко индивидуализировано по его субъектам, содержанию, объему, основаниям возникновения и предмету (§ 1115 ГГУ, § 433 АГУ, ст. 783, 796 ШГУ, ст. 2426 ФГК): в этом смысле любое из внесенных в книгу прав признается специальным, характеризующимся не общими (generalis), а именно конкретными, частными (specialis) признаками*(72).
Для индивидуализации прав на недвижимость по их предмету (см. § 1 настоящей работы) в реальных системах ведения поземельных книг предусматривается особый технический прием.
Каждому самостоятельному объекту недвижимости посвящается специальный раздел, лист (folium) реестра, в котором и фиксируются все подлежащие регистрации права (ст. 945 ШГУ): "Каждая недвижимость представляет отдельный самостоятельный предмет записи и имеет свой особый номер и лист в книге".
Практическая значимость этого технического решения очевидна: права, внесенные в соответствующий раздел, относятся именно и только к этому имуществу, и в силу доступности содержания книг для публики, равно как и непосредственной наглядности сведений о правовом положении недвижимости, могут быть легко выяснены; обозримость всех правоотношений по поводу данного объекта существенно облегчается.
Для индивидуализации прав на недвижимое имущество по предмету проводится и обратное правило: недвижимая вещь только тогда может рассматриваться в качестве самостоятельного объекта оборота, когда в отношении нее ведется самостоятельный лист в реестре. Поэтому распоряжение частью недвижимого объекта, пусть даже и выделенной в натуре, признается возможным только тогда, когда состоявшееся разделение вещи получит отражение в самом реестре, - когда на появившиеся в результате этого дробления новые объекты будут заведены отдельные листы (разделы реестра).
e. Соответствие содержащихся в поземельной книге записей действительному положению дел (фактическая достоверность, правильность книги) является одной из основных целей ее заполнения. Поэтому велико и значение мер, направленных на достижение этого соответствия. Поскольку везде, где в то или иное время появлялись специальные поземельные реестры, их заполнение поручалось различным административным или судебным органам государственной или общественной власти, то и забота об обеспечении фактической достоверности книги возлагалась именно на них. Именно эти органы и должны были выполнять все необходимые действия по проверке достоверности (фактической правильности) предъявленных к записи сведений, защищая при этом не только общественный, но также и сугубо государственный, учетно-казенный интерес.
Так как речь идет о внесении в реестр информации о субъективных правах, то проверка достоверности заявленных сведений во всех случаях сводилась к тому, чтобы были исследованы основания возникновения этих прав, оценена их действительность и, следовательно, юридическая сила порождаемых ими прав, разрешен вопрос о том, подлежат ли эти права записи в книгу в принципе.
При установлении законодательных правил о том, как далеко может идти административный интерес проверяющих, насколько обширна может быть их компетенция по оценке заявленного права и лежащей в основании его возникновения сделки, в истории гражданских законодательств Европы было опробовано несколько приемов.
Первый из них, получивший название принципа материального легалитета регистрируемых прав, предусматривал, что над участниками сделки с недвижимостью устанавливается своеобразная государственная опека: рассматривающий просьбу о регистрации субъективного права чиновник был не только волен, но и обязан проверить как собственно действительность сделки (ее соответствие материально-правовым требованиям), так и то, не заблуждаются ли стороны в необходимости ее совершения, не ошибаются ли они в своих мотивах, не допускают ли неверных или опрометчивых в хозяйственном плане шагов и т.п. Итогом столь строгой инспекции мог стать официальный отказ в регистрации заявленного права по соображениям нежелательности соответствующей хозяйственной операции: по произволу государственного чиновника юридически действительная сделка лишалась правового эффекта*(73). Очевидно, что подобного рода проверки, проводись они в современных условиях, когда оборот недвижимости уже не сковывается былыми семейно-родовыми и общественно-политическими узами, подвергали бы его участников совершенно неоправданным ограничениям и этим входили в противоречие с общей идеей реестра как инструмента разумного содействия обороту, а вовсе не его подавления.
В качестве другой крайности практиковалось решение, при котором под влиянием господствовавших тогда идей о сугубо состязательном характере гражданского процесса полномочия регистрационных органов по проверке основательности заявленных к записи прав ограничивались по максимуму, и о какой-либо проверке этих прав речи, по большому счету, не шло. Вследствие этого в реестр весьма часто включались сведения о несуществующих правах, основывающихся на недействительных сделках, совершенных неуправомоченными субъектами в отношении неподвластных им объектов*(74). Очевидно, что цель обеспечения фактической правильности (достоверности) записываемых в поземельную книгу сведений в этих случаях не достигалась.
Наконец, был выработан третий, компромиссный подход, получивший название умеренного или же формального легалитета записываемых прав, который и стал в конце концов общеупотребимым в большинстве европейских правопорядков. Его суть заключается в том, что на чиновников регистрирующего органа возлагается обязанность исследовать лежащую в основании заявленного права сделку преимущественно именно с ее внешней, формальной стороны: устанавливаются личности участников сделки; проверяется их право-и дееспособность; устанавливается тождественность лица, указанного в реестре в качестве управомоченного, лицу, распорядившемуся недвижимостью по договору; проверяется, соблюдены ли требования к форме совершения сделки, получены ли предусмотренные законом согласования ее совершения, не содержат ли пункты сделки очевидного противоречия требованиям закона; подлежит ли заявленное право регистрации; не препятствуют ли уже содержащиеся в реестре записи тому, чтобы в него была внесена требуемая, и т.п. (ст. 965 ШГУ). Иные, внутренние условия действительности сделки, лежащей в основании регистрируемого права (как, например, свобода и правильность формирования воли на совершение сделки; справедливость ее условий, целесообразность ее совершения; нарушение ее исполнением какой-либо договорной обязанности собственника и т.п.), ведущим поземельную книгу органом в расчет не принимаются.
f. Применением начал внесения, специалитета и легалитета поземельных книг и содержащихся в них сведений достигается цель формирования по возможности полного и достоверного источника сведений о правовом положении объектов недвижимого имущества. Поскольку накопление этой информации призвано служить гражданскому обороту, ограждению любого его участника от ошибок, связанных с незнанием истинного положения дел, то записанные в книгу сведения должны быть гласными, доступными для изучения максимально широким кругом лиц.
На протяжении всей истории существования специальных поземельных книг, заполнение которых обеспечивалось не столько в казенных целях, сколько для информирования участников оборота о правовом статусе объектов недвижимости, достижению этого служили законодательные правила о свободном доступе (непосредственном или через предоставление выписок) к сведениям поземельных книг либо всех лиц (ст. 2449 ФГК), либо же тех, кто сумеет подтвердить регистрирующему органу свой уважительный интерес в ознакомлении с книгой (ст. 970 ШГУ, § 12 ГРП). Выбор первого из указанных правил в наибольшей степени отвечает целям регистрационной системы и ограждает обращающихся к реестру лиц от необоснованных придирок со стороны служащих регистрационного органа, второго - ограждает управомоченных по недвижимости лиц от зазорного любопытства*(75).
Отечественная традиция чиновной административной мнительности и рвения указывает на то, что в наших условиях предпочтителен именно первый из указанных подходов, с тем, однако, чтобы во избежание возможных злоупотреблений заинтересованным частным лицам предоставлялась информация не обо всем имуществе записанного в книгу лица, а лишь о конкретных объектах интереса, прямо указанных в соответствующем запросе.
g. Сам по себе сугубо формальный акт записи в реестр для возникновения, изменения или прекращения регистрируемого права недостаточен. Запись в реестре не заменяет, а лишь завершает процесс накопления обычно требующихся для этого юридических фактов: если в качестве основания возникновения субъективного права закон называет сделку, то ее совершение предшествует внесению записи в книгу и обусловливает его; когда основанием субъективного гражданского права закон объявляет акт государственного органа, издание этого акта - необходимое условие для внесения соответствующей записи в реестр, и т.д. Иначе говоря, запись в книгу имеет значение не основания изменения права, а лишь средства к такому изменению*(76).
Естественно, что каждый недостаток в череде этих юридических фактов вызывает ошибку в записи. Например, при недействительности сделки, направленной на возникновение или прекращение права, внесенная на ее основании запись будет сообщать о праве, которое в действительности не существует, либо же, наоборот, реестр будет умалчивать о каком-либо из существующих субъективных прав. Та же ситуация имеет место и тогда, когда запись о праве вносится в реестр или же удаляется из него случайно, по ошибке чиновника.
Другими словами, цель обеспечения фактической достоверности (правильности) реестра не всегда достижима: содержание реестра может не соответствовать действительности.
Практический эффект начала внесения, таким образом, не абсолютен: "Нельзя быть обладателем права, не будучи записанным в книгу в этом качестве; но, даже будучи записанным, можно и не быть еще таковым, если эта запись состоялась неправильно"*(77). Полной картины существующих в отношении недвижимой вещи прав в этих случаях получить не удается. Цель ведения поземельных книг - упрочение оборота недвижимостей - не достигается, ведь каждый случай расхождения реестра с действительным положением дел - предпосылка к тому, что доверившееся реестру лицо обманется в своих ожиданиях и, возможно, лишится приобретенной вещи.
Ввиду этого со временем и был выработан особый прием юридической техники*(78), посредством которого поземельной книге сообщается так называемое свойство публичной достоверности*(79) - фиктивная, сугубо юридическая характеристика реестра в качестве надежного и безошибочного источника сведений о правовом положении недвижимого имущества.
Для этого в гражданский закон вводится правило*(80), устанавливающее, что для тех приобретателей, которые при совершении сделки с недвижимостью добросовестно полагались на реестр, его содержание признается достоверным, хотя бы это и не соответствовало действительности*(81).
Непосредственный практический эффект этого правила сводится тому, что доверившиеся реестру лица освобождаются из-под действия принципа nemo plus juris ad alium...
Например, если лицо совершит сделку по приобретению права на недвижимость с тем, кто хоть и не является ее действительным (материальным) собственником, но значится таковым в реестре, то оно и в самом деле приобретает право собственности - так, будто бы оно приобретено у настоящего собственника.
Единственным условием этого является добросовестность самого приобретателя, последняя же налицо всегда, когда он верил в правильность содержания книги и по обстоятельствам дела не мог и не должен был в ней сомневаться*(82). Если это условие соблюдено, приобретатель получает действительное право от того, кто этим правом не обладает, приобретает его a non domino.
Другими словами, если этому не препятствует содержание самого реестра, для добросовестных третьих лиц субъективные права считаются существующими и принадлежащими именно тому, кто указан в реестре в качестве их обладателя*(83).
В этом заключается так называемое положительное действие начала публичной достоверности.
Отрицательный же его эффект проявляется в том, что добросовестный приобретатель права не связывается в его осуществлении ничем, на что ему не было указано реестром: какими бы правами третьих лиц ни была обременена недвижимость, ни одно из них не является для добросовестного приобретателя обязательным, если в момент приобретения он не мог узнать о них из реестра и не должен был бы знать по обстоятельствам дела. Иначе говоря, в правиле о публичной достоверности книги воспроизводится известный афоризм вексельного права quod non est in cambio, non est in mundo: если о существовании чьего-либо права на недвижимость нельзя узнать из реестра, то для добросовестного приобретателя условия этого права неважны*(84).
Указанные проявления свойства публичной достоверности складываются в формулу, передающую основную идею принципа: "Для добросовестного приобретателя недвижимости все, что содержится в реестре, почитается верным; все, что не содержится в книге и противоречит ее содержанию, - почитается неверным"*(85).
При этом гласность сведений реестра, их доступность для обозрения, позволяет исходить из предположения о фактическом ознакомлении с его содержанием всех заинтересованных лиц. Соображения же юридической целесообразности требуют рассматривать это предположение в качестве неопровержимого (praesumptio juris et de jure): отговариваться незнанием содержания книги недопустимо.
Примечательно, что полное развитие идеи публичной достоверности способно привести к тому, что в интересах доверившегося реестру лица в отдельных случаях могут признаваться существующими и такие, в действительности отсутствующие, права, которые даже не были непосредственным объектом внесения, записи. Так, например, традиционные представления о праве залога сводятся к тому, что это право сугубо акцессорно: залог есть право залогодержателя получить из стоимости заложенной вещи преимущественное удовлетворение его требований к неисправному должнику по основному обязательству. Следовательно, в силу принципа специалитета регистрируемых прав содержащаяся в реестре запись об ипотеке (залоге недвижимости) должна описывать содержание и объем этого права в том числе и через его связь с основным обязательством. В то же время направленность залогового права на удовлетворение требований кредитора-залогодержателя по основному обязательству означает, что залог существует лишь до тех пор, пока он может этой цели послужить, т.е. пока сохраняется обеспеченное им обязательство: прекращение этого обязательства прекращает и право залога. В случае если в период между прекращением основного обязательства (исполнением, зачетом, соглашением и т.п.) и внесением в реестр записи о прекращении ипотеки будет совершена сделка, по которой все еще значащееся в качестве залогодержателя лицо уступит третьему добросовестному приобретателю свои в действительности уже прекратившиеся права по залогу, то такой цессионарий, зарегистрировав ипотеку на себя, должен считаться действительным приобретателем права залога со ссылкой на публичное доверие к реестру. А тем самым - и права требования по обеспеченному обязательству, ведь он исходил из верной посылки: "Если существует залог, то не может не существовать и обеспеченное им, и указанное при этом в ипотечной записи именно как существующее, основное обязательство". И в самом деле, отдельные правопорядки исходят из того, что добросовестные третьи лица приобретают по реестру все, что объято содержанием записи - и права по основному обязательству, и право залога (см., напр., § 1138 ГГУ)*(86), ведь если залог направлен на удовлетворение требования и книга гласит, что залог действительно существует, то тем самым публике объявляется и существование самого требования. Последнее, таким образом, "признается существующим хотя бы только ради ипотеки"*(87), ради сохранения ее акцессорного характера.
Не менее любопытно, что последовательное развитие идеи публичной достоверности реестра прав на недвижимость дало в свое время обоснование тому, чтобы устанавливать в отношении недвижимости самостоятельные, не связанные с существованием какого-либо обязательственного долга вещные обременения, вещные притязания (в терминах германской пандектистики - Realrecht, Realobligation, Realschuld).
Одно из наиболее примечательных решений уже упоминавшегося выше прусского Ипотечного устава 1783 г. состояло в том, что лицо, выступившее на стороне цессионария в сделке по уступке прав по безденежному (отсутствующему) займу, приобретает от недобросовестного цедента действительное право залога, которым обеспечивался заем, если это право было записано в реестре, и цессионарий доверился этой записи. Однако поскольку, по рассуждениям авторов закона, публичная достоверность реестра не распространяется на права, которые не были непосредственным объектом внесения (требование по заемному обязательству), то эти права не должны признаваться существующими даже в интересах доверившегося реестру лица: оно приобретает только право залога. Очевидно, что при таких обстоятельствах собственно залогом это право уже не назвать: оно утратило свойство акцессорности и его содержание сводится не к удовлетворению кредитора в случае нарушения основного обязательства, а к простой возможности взыскать стоимость определенной вещи собственника. Впоследствии из этого решения, которое было распространено и на прочие случаи добросовестного приобретения по реестру залогов, записи о которых не были вовремя исключены в связи с прекращением основного обязательства, выросла идея абстрактного вещного обременения недвижимости, известного в праве современной Германии под именем поземельного долга (Grundschuld)*(88).
Желательно, далее, чтобы, позаботившись об интересах добросовестных третьих лиц, правопорядок не забывал и о тех, за чей счет осуществляется эта забота, ведь то, что идет на пользу одним, производится во вред другим, - тем, чье право из реестра ошибочно вычеркнуто, описано в нем неправильно или же по какой-то причине в него не занесено.
Средством защиты интересов указанных лиц является особая разновидность вносимых в реестр записей - так называемые отметки. Специфика отметок заключается в том, что, в отличие от обычных записей о правах, отметки не могут считаться способом (условием) приобретения прав на недвижимость. Их функция сводится исключительно к тому, чтобы препятствовать ссылке на публичную достоверность реестра. Предупреждая возможных приобретателей о существовании какого-то незарегистрированного вещного права на недвижимость либо, наоборот, о несуществовании зарегистрированного, отметки исключают в отношении этих прав ссылку на извинительность заблуждений обратившегося к реестру лица (§ 438 АГУ, § 899 ГГУ, ст. 959, 961 ШГУ).
Необходимость в использовании отметок возникает, например, когда в реестре по какой-то причине отсутствует запись о праве лица, считающего себя действительным правообладателем (собственник обнаруживает, что более в этом качестве он в реестре не упоминается), или же когда в реестре, наоборот, имеется запись о каких-либо ограничениях возможностей правообладателя, с которыми тот не согласен (собственник обнаруживает, что в отношении его имущества зарегистрирована ипотека или же право собственности также и другого лица). Во всех указанных случаях предполагаемый разлад между действительным положением дел и сведениями реестра создает угрозу того, что до исправления реестра может состояться добросовестное приобретение права третьим лицом в ущерб интересам действительно управомоченного. Чтобы не допустить этого, последнему предоставляется право внести в реестр отметку, которая бы передавала суть его возражений относительно содержания реестра и тем самым препятствовала бы третьим приобретателям ссылаться на извинительность своего незнания о расхождении реестра с действительностью, если эти возражения окажутся обоснованными. Отметки парализуют действие начала публичной достоверности реестра в отношении тех приобретений, которые состоятся вопреки предупреждению, содержащемуся в отметке*(89). При этом на сами отметки, не являющиеся в собственном смысле записями о правах на недвижимость, свойство публичной достоверности реестра, конечно, не распространяется.
В заключение параграфа следует отметить, что так же, как и начало внесения, не обладает абсолютным действием и начало публичного доверия к реестру.
Свойство публичной достоверности имеет естественные пределы своего действия: оно призвано служить инструментом защиты добросовестных третьих лиц, полагавшихся на правильность содержащихся в реестре записей. Понятно, что в строгом смысле речь о доверии к содержанию реестра может идти лишь тогда, когда приобретение прав на недвижимость основано на сделке. Поэтому в тех случаях, когда вопрос о защите доверившегося реестру лица не возникает (приобретение не по сделкам, а в силу закона, по наследству или вследствие принудительного отчуждения*(90)), никак не проявляет себя и свойство публичной достоверности: если нет обманувшегося, то нет необходимости и в защите чьего-либо доверия к содержанию поземельной книги.
Из этого следует, что во всех прочих моментах, не связанных с устранением вреда от неправильности содержания реестра, приобретение прав не недвижимое имущество подчиняется общим требованиям гражданского закона. В частности, любой недостаток в способе приобретения прав на недвижимость представляет собой несомненный повод к его оспариванию, к формальной корректировке содержащейся в реестре записи: "Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено в судебном порядке" (ч. 5 ст. 1 Закона о регистрации недвижимости).
К примеру, внесение записи о переходе права собственности на недвижимость к добросовестному приобретателю не защищает его от возражения, что в действительности право это к нему не перешло, так как договор с ним был заключен под влиянием заблуждения и потому ничтожен. Разрешить такому приобретателю со ссылкой на публичную достоверность поземельной книги потребовать признания его права действительным было бы совершенно несправедливым, ведь причина его неудачи с реестром никак не связана. По тем же соображениям недопустимы и требования, чтобы вслед за ошибочным погашением записи о каком-либо из лежащих на недвижимости обременений (например, ипотеки) с должника были бы сложены и соответствующие обязанности перед кредитором: его доверие к реестру этой ошибкой никак не затрагивается.
Публичная достоверность реестра не распространяется на сведения о тригонометрических и прочих сугубо физических качествах объекта недвижимости: о его местоположении, виде, площади, межевых границах, этажности, хозяйственном назначении и т.п. Очевидно, что обманувшемуся на этот счет приобретателю публичная достоверность реестра помочь не может: она не изменит границ земельного участка, не увеличит этажность здания, не добавит квартире лишней комнаты и т.п. Естественно, другими словами, что на такие данные книга может разве что ссылаться, но за правильность их она отвечать не в состоянии*(91): межевое тождество публичной достоверностью обеспечить невозможно.
Вопрос о том, должна ли ссылка на публичную достоверность реестра идти во вред тем субъективным правам или ограничениям права на недвижимость, возникновение которых изъято из-под начала внесения, может быть решен по-разному.
Правильным видится такое решение, когда свойство публичной достоверности реестра влияло бы на судьбу тех прав, возникновение которых было изъято из-под действия начала внесения в частных интересах, и не оказывало бы такого влияния на те права, возникновение которых было выведено из-под начала внесения в общественном интересе.
Так, следовало бы признать, что добросовестный приобретатель объекта недвижимости от лица, записанного в качестве собственника, и в самом деле становится собственником, хотя бы в действительности право на вещь принадлежало другому лицу и возникновение этого права у этого другого лица было изъято из-под действия начала внесения в его частном интересе (например, возникновение права общей собственности у одного из супругов на приобретение, совершенное другим супругом). То же следует сказать и о возможных случаях приобретения права залога от указанного в реестре залогодержателя, который в действительности таковым уже не является по причине прекращения или же перехода его прав по основному обязательству. Справедливо, что однажды предоставленная частному интересу льгота в виде ограничения начала внесения не должна приводить к беспечности и бесконечно идти во вред третьим лицам: получивший такую льготу должен своевременно позаботиться о записи своего права, чтобы проинформировать публику и оградить себя от возможности его утраты*(92).
Напротив, ссылка на публичную достоверность реестра не должна вредить незаписанным правам, которые были изъяты из-под начала внесения по соображениям об общественной пользе и безопасности. Ведь в противном случае первое же совершенное по реестру отчуждение недвижимой вещи добросовестному приобретателю должно было бы прекратить эти установленные к общей пользе субъективные права (ограничения) в угоду отдельному интересу, что вряд ли может считаться правильным. Поэтому, например, справедливо правило русского закона, в соответствии с которым даже добросовестный приобретатель земельного участка - объекта культурного наследия, относительно которого в реестре отсутствуют какие бы то ни было сведения о лежащих на его собственнике обязательствах, не вправе ссылаться на публичную достоверность реестра и отговариваться от исполнения соответствующих обязанностей по обеспечению сохранности и особому содержанию или же от соблюдения соответствующих ограничений по использованию земли (см. п. 7 ст. 31 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации"). Естественно, что любой отход от начала публичного доверия реестру в идеале должен иметь непосредственную опору в тексте закона.
Правило о том, что последующие распоряжения правами, приобретенными вне реестра, возможны только при условии предварительного внесения этих прав, должно сохраняться во всех случаях для восстановления пошатнувшейся логики реестра: оборот недвижимости осуществляется по реестру, а распоряжаться ею вправе тот, чье приобретение признано и оглашено эти реестром.
g. Общий итог развития представлений о порядке обеспечения стабильности гражданского оборота недвижимого имущества в большинстве развитых законодательств может быть сведен к следующим основным моментам.
Необходимые сведения о правовом положении недвижимых вещей сосредоточиваются в специальных поземельных, городских, ипотечных, вотчинных и т.п. книгах - особых государственных реестрах прав на недвижимость.
В наиболее действенных системах регистрации прав на недвижимость основными ее приемами, так называемыми началами ведения соответствующих книг, являются:
- начало внесения субъективных гражданских прав на недвижимое имущество;
- начало специалитета записываемых в книгу прав;
- начало формального легалитета сведений поземельной книги;
- начало гласности (публичности) поземельной книги;
- свойство публичной достоверности поземельной книги.
Основываясь на этих началах (принципах), используя их разнообразные комбинации и по-разному очерчивая сферу их действия, различные регистрационные системы могут предусматривать и другие средства по обеспечению полноты, достоверности и гласности содержания государственных реестров (связь поземельной книги с кадастром, принцип формального согласия на запись, ответственность за ошибки в записи и др.), но в сравнении с рассмотренными такие средства являются именно второстепенными, дополнительными*(93).
