Факторы, определяющие спрос и предложение на земли поселений

На спрос и предложение земель поселений, особенно городских, влияют факторы:

1. Экономические

Уровень и динамика доходов населения

Дифференциация населения по уровню доходов и ее динамика

Уровень развития бизнеса и его динамика; эффективное предприятие может выкупить землю, а не брать в аренду

Доступность финанс. ресурсов, кредит

Цены на рынке земельных участков

Риски инвестиций, связанные с освоением земельного участка

Стоимость строительства

Цены и тарифы на энергоресурсы

1. Социальные

уровень и тенденции изменения численности населения, его возрастного состава, миграция, улучшение демографической ситуации ведет к активации рыночных сделок с землей, при этом покупать земельные участки склонны люди преклонного возраста, тогда как молодое поколение старается продать.

Уровень и тенденции изменения социальной структуры населения проявляется в том, что население из поселков переезжает в города, соответственно зем. уч. продают. Если раньше производили продукцию на земле для себя, то теперь в большей степени склонны покупать ее на рынке.

Уровень и тенденции преступности, т.е. боязнь остаться при сделках с землей без денег и без земли.

1. Административные

налоговый режим

зональные ограничения (не продают земли природных заповедников, национальных парков,соблюдается строгий контроль за сделками со стороны гос-ва и местного самоуправления)

Правовые и экономические условия получения прав на застройку, реконструкцию или изменение целевого назначения земельного участка

Правовые экономические условия совершения сделок (сроки процедур, размер платы за регистр и т.д.)

1. Условия окружающей среды

уровень развития социальной инфраструктуры (близость газовой ветки, света, колонки, колодца)

обеспеченность транспортными средствами, сетями

экологическая обстановка (загрязения почвы, близость реки, леса)

сезонность сделки (летом спрос на зем. уч. возрастает, зимой нет)

климат

1. Географические факторы

месторасположение зем.уч. в черте города, поселка

удаленность от центра поселения

поверхность (равнина, впадина)

Все факторы тесно взаимодействуют друг с другом, что определяет динамику спроса и предложения на рынке.

Тема№ 2 «Рентная основа оценки земли в сельском хозяйстве»

1. Сущность зем.ренты

2. Виды зем. ренты

1. Формы реализации зем. ренты

1.Сущность зем.ренты

В сельском хозяйстве используются земли разного качества. Качество определяется плодородием, рельефом, конфигурацией.

Эти компоненты м.б. в разных сочетаниях. Например, плодородные земли в районах с плохим климатом. Результаты хоз.деятельности на землях различного качества будут различаться. Различие отмечается по регионам России, внутри региона по административным районам, внутри района по хозяйствам.

Важнейшей характеристикой качества почвы является плодородие. Выделяют естественное и искусственное плодородие, которые в хозяйственной практике трудно отделить друг от друга. Оно выступает как экономическое плодородие. К природным условиям, оказывающим влияние на цену зем.уч. кроме экономического плодородия относят местоположение. Лучшие по качеству и местоположению земельные участки в природе ограничены, поэтому в целях удовлетворения общества в продуктах питания в хозяйственный оборот вовлекают земли среднего и худшего качества. Следовательно, с.-х. производство ведется на относительно худших землях. Именно это и создает в отрасли объективную основу дифференциации условий производства. Эти различия закрепляют и различия в эффективности землепользования, которые определяются качеством и местоположением. Различия в результатах хозяйственной деятельности порождает возникновение в с.-х. земельной ренты.

Рента-это вид дохода регулярно получаемого собственником земли и иного имущества.

Земельная рента-доход, часть прибавочного продукта в процессе использования земли, которая передается ее собственнику производителем.

2. Виды зем. ренты

В сельском хозяйстве различают 3 вида ренты: дифференциальную, абсолютную и монопольную.

Возникновение ДР связано с относительно лучшими природными и экономическими условиями (качество и местоположение участка). ДР определяется объективными условиями. ДР – это доход или часть прибавочного дохода, созданная за счет объективных условий не связанных с человеческой деятельностью. Её получают все товаропроизводители в с.х., использующие земли лучшего качества, выгодно расположенные. В экономике выделяют 2 вида диф. Ренты:

ДР 1 связана с неодинаковым качеством зем.уч. и его местоположением.

ДР2 связана с неравной эффективностью дополнительных затрат капитала в земли разного качества.

На практике трудно разделить 2 ренты, т.к. они взаимосвязаны и взаимообусловлены. Экономисту необходимо знать, что диф рента 2 не связана с эффективностью использования ресурсов, организацией производства и управления, которые являются продуктом более лучшей человеческой деятельности. Этим ДР 2 отличается от хозяйственного дохода, т.е. допллнительного дохода, полученного за счет лучшей организации хозяйственной деятельности и поэтому не носит рентного характера.

ДР1 возникла раньше. Она связана с экстенсивным этапом развития с.-х., поэтому её величина будет расти при вовлечении в хоз. оборот новых земель. т.к. лучшие по качеству и местоположению земли давно освоены. В отличие от 1 ДР2 связана с интенсификацией с.-х.. Спрос на с.-х. продукцию будет расти во времени в силу роста численности населения и удовлетворить его можно за счет вложений в обрабатываемые земельные участки, т.к. земля как ресурс ограничена.

Закон убывающей отдачи- суть закона: Каждая последующая единица будет давать меньший прирост продукции относительно первоначальных, это приведет к росту издержек производства, а следовательно и цены на землю. В результате хозяйственная ценность всех земель, в т.ч. и худших, будет возрастать, т.к. в с.-х. в отличие от других сфер экономики общественная стоимость единицы продукции должна складываться на основе затрат ни при средних, а при худших условиях производства. Причина- недостаток продукции, производимой на лучших землях. Производители в силу объективных условий работы на худших землях, д. получить необходимую прибыль для расширенного воспроизводства, следовательно, цена на единицу продукции на худших землях д.б. регулирующей ценой, прибыль, полученная сверх этого, будет образовывать ДР1.

Возникновение абсолютной ренты связано с наличием частной собственности на землю, а не природно-экономическими условиями. Собственник земли даже самую худшую землю будет сдавать в аренду только за плату. В этой связи арендатор д. получать не только среднюю прибыль необходимую для расширенного воспроизводства, но и сверх прибыль, которую он должен отдать собственнику земли, иначе ведение производства станет экономически невыгодным. Формируются более высокие по сравнению с общественными издержки на с.-х. продукцию, а следовательно и цена. Рядовой потребитель через систему цен расплачивается за право собственности на землю.

Возникновение абсолютной ренты связано с платным землепользованием и введением земельного налога. Согласно ЗК все землепользователи, а не только работающие на лучших землях облагаются земельным налогом. Это означает, что земельный налог на земли худшего качества устанавливается на уровне абсолютной ренты.

Монопольная рента – это рента, которая возникает при продаже продукции по монопольно высоким ценам. Образуется на землях исключительного качества, на которых могут возделываться редкие растения. Монопольная рента является следствием исключительных условий, которые образуют монопольную сверхприбыль.

3.Формы реализации зем. ренты

В условиях рын. Экономики зем. рента реализуется в формах:

1. земельный налог

2. арендная плата

3. цена земли

1. Зем. налог выражает отношение между обществом и землепользователем по поводу владения земли как национального ресурса.

Введение земельного налога предполагает научное обоснование платы за землю на рентной основе.

Зем. налог д.б. тесно увязан с рыночными регуляторами: -цена; ссудный %; подоходный налог.

2 Арендная плата –это доход, который получает собственник земли при сдаче её в аренду. Выражает отношения между арендатором и арендодателем по поводу использования земли. Аренда земли – это форма землепользования, при которой собственник или владелец земли сдает ее во временное пользование другому лиц за вознаграждение, т.е. арендную плату. Субаренда- разновидность аренды (арендатор сдает арендованную землю в аренду другому лицу)

Формы арендной платы

1. отработочная
2. продуктовая
3. денежная

1. отработочная (распространена в период крепостного права) часть помещичьей земли в виде крестьянского надела передавалась крестьянам, которые своим трудом производили для себя продукцию, т.е. необходимый продукт.

Прибавочный продукт крестьяне создавали своим трудом на помещичьей земле. При данной форме земельных отношений происходило разделение необходимого и прибавочного труда во времени и пространстве. Труд на помещичьей земле был формой арендной платы за пользование крестьянским наделом.

1. продуктовая относительно отработочной выражает более высокий уровень отношений, где в качестве арендной платы выступает часть произведенной продукции. Переход от отработочной к продуктовой связан с производительностью труда в крестьянских хозяйствах, началом товарно-денежных отношений, наличием материальной заинтересованности в результатах труда, элементом хозяйственной самостоятельности.

Продуктовая зем. рента распространена и по сей день. В России эта форма преобладает при сдаче в аренду земельных долей. Продуктовая земельная рента свидетельствует об ограниченности и не развитости товарно-денежных отношений в сельском хозяйстве. Продуктовая земельная рента связана с высокими темпами инфляции в экономике России, когда продукция отличается высокой ликвидностью. Прод. зем. рента обладает большой гибкостью, она может приспосабливаться к любым экономическим системам.

1. денежная получила развитие с развитием товарно-денежных отношений. Данная форма предусматривает наличие зем. собственника и наемных рабочих, а следовательно, разделение прав собственности на земельный участок и права пользования зем. участком. Арендатор, производя продукцию на рынок, часть получаемой прибыли отдает собственнику земли. Данная форма предполагает самостоятельность арендаторов как хозяйствующих субъектов. Данная форма служит стимулом роста производительности труда, снижения издержек, т.к. это связано с получением прибыли. Нижним уровнем арендной платы является земельный налог.

3. Цена земли выражает отношения по поводу отчуждения земель и других сделок, в её основе лежит рента, на которую влияет банковский %, инфляция, спрос и предложение на земельные участки.

Различают кадастровую и рыночную стоимости земли.

Тема №3 «Специфика земельного участка как объекта оценки»

1. История земельной оценочной деятельности
2. Понятие земельного участка и его особенности как объекта недвижимости
3. Оценочная классификация земли
4. Подходы и методы оценки земли

1.История земельной оценочной деятельности

На всех уровнях общественного развития земельная собственность воспринималась как символ богатства и власти, всегда являясь объектом оценки. Истоки земельной оценочной деятельности уходят в древность. Она упоминается в библейских текстах, оценочные работы были характерны для древнего востока, Египта, Китая, Индии, Греции. В России земельные собственность и отношения находились в центре социально-экономического развития. Оценка земли была одним из направлений государственной политики. История отечественной оценки земли насчитывает несколько столетий, на протяжении которых она совершенствовалась. Первые оценочные работы в гос. политике сформировались в России к 15 веку. Она появилась, когда выделялись поместья, как специфическая разновидность условной феодальной земельной собственности. До 19 века её отличительной особенностью была оценка земли с прикрепленными к ней крестьянами. В 18 веке оценка земли отличалась элементами подхода и отличительными параметрами.

1. учитывалось правовой статус землевладельца
2. определялось количество крестьянских дворов
3. анализировалась структура крестьянских угодий
4. изучалось качество земли

Социальные формы с середины 18века обусловили возросшую необходимость в оценке земельной собственности. Межевание и оценка земли были признаны осн. Направлениями гос. политики пр упорядочении прав на землю и землепользование. Этот процесс был активизирован в 1785 г. манифестом Екатерины 2 по проведению генерального межевания земли.

Роль в оцен. Деятельности земли в России сыграли: реформа 1861 г. по отмене крепостного права. В связи с этим возникла необходимость кадастровой оценки земли как объекта налогообложения. Декрет о земле 1917 г. – необходимо было провести оценку и переоценку изъятых земель из частной собственности и передача крестьянам. В 20-е г. с объявлением монополии государственной собственности на землю оценка земли осуществлялась только на гос. уровне. Крупные оценочные работы в Союзе были проведены в военные и послевоенные годы. Это было связано в военные годы с мобилизацией природных ресурсов на нужды обороны, а в послевоенные с оценкой ущерба. За эти годы было наработано много методик и в последствии, начиная с 70 г. оценка земли проводилась каждые 5 лет до 1990 г. с началом реформ до 2000 г. оценка земли не проводилась. Вместе с тем возникала необходимость оценочных работ в связи с перераспределением земли между новыми землепользователями в процессе приватизации, а также ухудшением её качества.

2.Понятие земельного участка и его особенности как объекта недвижимости

Объектом недвижимости применительно к земле является земельный участок. Зем.уч. – это часть поверхности, имеющая фиксированные границы, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отраженные в зем. кадастре и акте прав на землю. Зем. уч. м.б. представлен земельным участком в идеале, т.е. только землей и землей с имеющимися улучшениями. Зем. уч. с улучшениями имеет отличия от идеального зем. участка:

1. владелец, имеющий право на данный земельный участок имеет право на доход, приносимый объектом недвижимости, т.е. землей и улучшениями.
2. улучшения на зем. участке носят вторичный характер и представляют собой дополнительные вложения в стоимость земли.
3. улучшения имеют физический срок службы тогда как использование земли безвременно.

Земельные участки могут быть:

Делимыми – з.у., которые м.б. разделены на части, каждый из которых по своему размеру образует самостоятельный земельный участок с тем же назначением и использованием.

Неделимыми – зем.уч., которые невозможно разделить на данных условиях.

В России земля является одним из наиболее сложных объектов недвижимости в оценочной деятельности.

Причины:

1. Специфика земли как объекта недвижимости
2. Отсутствие нормативно-правовой базы по оценке земли
3. Неразвитость земельного рынка.

К отличиям зем. уч. от объекта недвижимости относят:

1. Земля является природным ресурсом, который невозможно свободно произвести.

2. При оценке земельного участка следует учитывать его многоцелевое использование: -земля может быть использована как основное средство производства в сельском хозяйстве, лесном хозяйстве, для производства продуктов питания и сырьевых ресурсов.

-Земля является производственным базисом, местом для размещения на ней различных объектов недвижимости, а следовательно она может быть использована как пространство социально-экономического развития территорий.

- земельный фонд является основой среды проживания населения страны, обеспечивает экономическую безопасность нации, что определяет оценку земли, как природно-хозяйственного объекта недвижимости.

3. Земля не имеет срока использования, он не ограничен, т.к. все другие объекты недвижимости имеют моральный и физический износы.

4. Если все объекты недвижимости в связи с износом теряют свою стоимость, то стоимость земли в связи с ее ограниченностью имеет тенденции к росту.

5. Особый статус земли как основы жизнедеятельности проживающего на данной территории населения на гос. уровне сохраняется, защищается и используется.

Все эти отличия говорят о том, что экономически обоснованная цена земли должна учитывать возможности ее использования как природного ресурса и объекта недвижимости. Заниженная оценка земли провоцирует неэффективное землепользование в сельском и лесном хоз-вах и нерациональную модель городского развития, размещение промышленных зон и экологически вредных производств.

3. Оценочная классификация земли

При оценке земли значение имеет категория использования земель, т.е. их целевое назначение

Категория использования земель определяет правовое положение зем. уч. и его разрешенное использование.

Земельный фонд России, представленный в виде объектов недвижимости подразделяется на 7 категорий земель:

1. Земли поселений –это земли в пределах черты поселений, которые находятся в ведении городской и сельской администрации. Черта поселений – это внешняя граница земель поселка, города, которая отделяет эти земли друг от друга. Включение земельного участка в черту поселения не влечет за собой прекращение прав собственности, таких как пользование, владение. Земли населенных пунктов при оценке являются наиболее сложными, т.к. оини включают много улучшений на себе: системы инженерных сооружений и коммуникаций, транспортная сеть и др.
2. Земли с.х. назначения включают земельные территории, используемые для нужд с.-х. производства. В их составе при оценке выделяют с.-х. угодья; земли, занятые лесополосами, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, болотами, зданиями и сооружениями, необходимыми для с.-х. деятельности. Ценообразующим признаком таких земель являются плодородие и местоположение.
3. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны и др. спец назначения составляют земли отведенные в установленном порядке соответствующим предприятиям организациям, учреждениям для выполнения свойственной им деятельности.
4. Земли особо охраняемых территорий- зем. уч., которые иеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, оздоравливающее и др. целевое назначение. Эти земли постановлениями региональной и федеральной власти, решениями органов местного самоуправления полностью или частично изъяты из хозяйственного оборота.
5. Земли лесного фонда – земли лесные, покрытые и непокрытые лесом и нелесные (болото, дороги), используемые для ведения лесного хозяйства.
6. Земли водного фонда –это территории, занятые водоемами, ледниками, болотами, а также земли, которые отведены под инженерные сооружения, необходимые для использования водных объектов.
7. Земли запаса – государственные земли, не переданные на данный момент муниципальным органам, гражданам, юр. лицам в собственность, владение и пользование. Землями запаса являются земли, выведенные из хозяйственного оборота и переданные на консервацию. Использование земель гос. запаса возможно при переводе их в другую категорию земель.

1. Подходы и методы оценки земли

Оценка земли подразделяется

1.массовая (кадастровая)

2. рыночная (оценка единичных земельных участков)

Целью кадастровой оценки земли является одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований(область, район, город, поселок)

Кадастровая оценка одновременно проводится по оценочным зонам на определенную дату. На начало 2002 г. согласно постановлению правительства на всей территории России была проведена кадастровая оценка земли, ставящая своей целью определение налогооблагаемой базы на землю. Гос. кадастровая оценка земель осуществлялась по категориям земель в связи с их целевым назначением и функциональным использованием. Целью единичной оценки зем.уч. является определение ее рыночной стоимости на дату оценки. Рыночная оценка осуществляется независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки. Кадастровая оценка недвижимости осуществляется на основе 3 существующих подходов к оценке недвижимости, т.е. доходный, сравнительный, затратный с его особенностями непосредственно для земельных участков. Доходный подход к оценке земли применим только к тем земельным участкам, которые позволяют получить доход, это земли с.х. назначения, земли с полезными ископаемыми, земли лесного фонда. Включает три метода: 1.метод прямой капитализации;

2. метод ДДП (дисконтирования денежного потока)

3. техники остатка дохода для земли

Сравнительный подход основан на сравнении цены продаж аналогичных земельных участков: 1. метод сравнения продаж;

2. метод переноса

Затратный подход используется для оценки земель поселений, яв. сложным Методы: 1. метод изъятия

2. метод определения затрат на освоение

3. оценка по затратам на инфраструктуру

4. оценка по условию типовых инвестиционных конструкций.

При принятии решений об окончательной оценке земельного участка и ее объективности, при оценке рекомендуется использовать три подхода. Предпочтение следует отдавать тем подходам и методам, которые базируются на полной и достоверной информации. Если отмечается значительное отклонение цены, установленной различными методами в разрезе 1 подхода, то следует найти причину.

Тема № 4 «Право и правовой режим оцениваемого земельного участка»

1. Целевое назначение земель
2. Формы собственности и другие вещные права на землю
3. Разрешенное использование земельного участка

1. Целевое назначение земель

Оценка земельного участка начинается с установления прав и правового режима использования земель

Правовой режим использования земельного участка включает:

1. Целевое назначение
2. Форму собственности
3. Разрешенное использование

Целевое назначение – установленные законом условия, порядок, срок эксплуатации земель в конкретных целях в соответствии с классификацией земель по категориям.(земли поселений, земли с.-х. назначения, земли промышленности, транспорта, энергетики, земли особо охраняемых территорий, земли лесного фонда, водного фонда, земли запаса.

Категории земель устанавливаются на основе зонирования, которое осуществляется в соответствии с планом развития территории.

1. Формы собственности и другие вещные права на землю.

Согласно конституции РФ ст.9 земля может находится в частной, государственной и муниципальной формах собственности.

Частная собственность на землю реализуется на правах собственности граждан, юр.лиц муниципальных образований. Государственная собственность разграничивается: федеральная собственность и собственность субъектов федерации. На основании закона «О разграничении государственной собственности на землю» 17 июля 2007 г.

Муниципальные земли – земли в границе черты поселения за исключением земель в государственной и частной собственности.

Предприятия имеют земельные участки на праве частной собственности, постоянного бессрочного пользования, срочного пользования и аренды. Право частной собственности на земельные участки включает право владеть, пользоваться, распоряжаться земельным участком с соблюдением обременений и других условий, установленных договором и законом. Право частной собственности юридических лиц на землю возникает в результате приватизации земель, купли-продажи, обмена, в результате внесения земельных участков в уставный капитал. Основанием для определения стоимости земли является нахождение его в гражданском обороте, который регулируется земельным кодексом и законом «Об обороте земель с.-х. назначения». Необходимо различать другие вещные права на землю: 1. право пожизненного наследуемого владения это право приобретается в порядке, предусмотренном земельным законодательством.

2. право постоянного бессрочного пользования зем. участком предполагает владение и пользование земельным участком, находящимся в гос. и муниципальной собственности.

3. сервитут ограниченное право пользования чужим земельным участком. В категорию земель, используемых на праве постоянного бессрочного пользования входят земли государственных и муниципальных предприятий, органов гос. власти, органов местного самоуправления. Все другие юр. лица обязаны переоформить право постоянного бессрочного пользования на право аренды или приобрести в собственность. Внесение права постоянного бессрочного пользования в уставный капитал или паевой фонд не допускается согласно закона «О введении в действие зем. кодекса РФ» 2001 г. при продаже зем.уч. в гос. и мун. собственности собственникам расположенных на них зданий и сооружений устанавливаются диапазоны земли в поселениях, которые могут корректироваться постановлениями, законодательством РФ (федер. и местного значения).

Право аренды зем. уч. означает срочное пользование им зе плату на основе договора аренды. Собственник может предоставить арендатору право ограниченного распоряжения арендуемым земельным участком: безвозмездное срочное пользование; субаренда; залог. Оценочная стоимость права долгосрочной и краткосрочной аренды также оценивается путем капитализации дохода арендатора от земельного участка с учетом качества, местоположения, рода деятельности.

1. Разрешенное использование земельного участка.

Представляет собой эксплуатацию земельного участка с учетом его целевого назначения, имеющихся ограничений и сервитутов. Земельный участок может быть обременен определенными обязательствами. 1. Запрет на изменение целевого назначения земельного участка

2. Запрещение способов использования земельного участка, ведущих к ухудшению природной среды, снижению плодородия, деградации земель.

3. требования к плотности, высоте, глубине застройки в соответствии с градостроительной документацией.

4. Запрет на продажу, сдачу в аренду, субаренду.

5. Запрет на изменение внешнего вида недвижимости, находящейся на данном земельном участке.

6. Условия начала и завершения строительства в установленный срок

Разрешенное использование земельного участка определяется органами исполнительной власти субъекта Федерации и органами местного самоуправления. Разрешенное использование отражается в документах:

1. Постановлениях органов исполнительной власти субъектов Федерации и в решениях органов местного самоуправления;
2. В свидетельствах на право собственности, в договорах, других документах, удостоверяющих право на использование земли.
3. Гос. зем. кадастр
4. Документы гос. регистрации.

Сервитут на земельный участок, как право ограниченного пользования чужим земельным участком регулируется 274-277 ГК РФ, ст.23 ЗК РФ. Сервитуты могут устанавливаться как по соглашению между собственниками земельного участка, так и по решению суда. Сервитуты подлежат гос. регистрации. Сервитут принадлежит лицам, не являющимся собственниками земли, но имеющим возможность в том или ином объеме пользоваться чужим участком в своих интересах, не допускается посредничество других лиц. Сервитуты могут устанавливаться без согласия собственника земли, а по решению суда. Они сохраняются при смене собственника земельного участка, обремененного сервитутом, т.е. сервитут не следует за собственником, а следует за земельным участком. Это обременение участка при сделках с ним.

Виды сервитута

1. публичный устанавливается на продаваемые застроенные зем. участки, согласно которым собственник земельных участков должен обеспечить:

безвозмездное и беспрепятственное использование мест общего пользования, которые существуют на момент продажи зем. уч. в собственность (пешеходные переходы, автомобильные дороги); возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры.

2. частные сервитуты могут устанавливаться для прохода через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередач, связи, газопровода, обеспечения водоснабжения, а также других нужд собственника недвижимости, которые без установления сервитута не могут быть обеспечены.

Собственник участка, обремененного сервитутом вправе если иное не предусмотрено законом требовать от лиц, в чьих интересах установлен сервитут соразмерную плату. Сам сервитут не может быть объектом купли-продажи

Тема № 5 «Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий»

1. Кадастровое деление земель Волгоградской области и возникновение прав на земельные участки.
2. Цель, понятие, этапы кадастровой оценки с.х. угодий.
3. Оценочные показатели и методика их расчета по субъекту федерации.
4. Кадастровая оценка с.х. угодий в Волгоградской области.
5. Техника расчета оценочных показателей по земельному участку.

1. Кадастровое деление земель Волгоградской области и возникновение прав на земельные участки.

В настоящее время в России образовано 89 кадастровых округов по числу субъектов Федерации. Волгоградскому кадастровому округу присвоен № 34. в 2002 году на территории выделено 39 кадастровых районов 33 административных р-на и Волгоград, Волжский, Михайловка, Фролово, Урюпинск и Камышин. Номер кадастрового района определяется номером территориального образования. Кадастровые районы, в свою очередь, поделены на кадастровые кварталы. Их выделено на территории области 5731. в границах сельских административных районов кадастровые кварталы объединены в более крупные условные единицы (блоки, массивы). Границы блоков совмещены с границами сельских администраций (массив- населенный пункт). Создание на уровне субъекта Федерации системы кадастрового деления должно обеспечить присвоение кадастрового номера каждому земельному участку. Определить его местоположение с точностью до границ кадастрового квартала. Кадастровый номер земельному участку устанавливается:1. по номеру кадастрового округа

2. по номеру кадастрового района

3. по номеру кадастрового квартала

4. свой индивидуальный номер

34 01 03 (Волгоградская обл., Алексеевский р-он, Самолшинская сельская администрация)

Подробное описание границ кадастровых кварталов д.быть зафиксировано в матералах кадастрового деления, которое находится в земельном комитете. После присвоения зу кадастрового номера он учитывается как объект недвижимости. Права на зу как объект недвижимости подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав (ЕГРП). Сделки с земельными участками считаются оформленными, если гражданин или юр.лицо будут записаны в ЕГРП и получили после этого документ о возникновении прав на зу. Моментом возникновения или прекращения существования зу является дата внесения соответствующей записи в ЕГРЗ, ЕГРП. Составление описания зу в ЕГРЗ присвоение кадастрового номера, изготовление кадастровых карт или планов и формирование в целом кадастровых делений называют процедурой проведения государственного кадастрового учета зу. Юр. лица и граждане, не прошедшие кадастровый учетзу не могут осуществлять никакие сделки с землей.

1. Цель, понятие, этапы кадастровой оценки с.х. угодий.

Целью кадастровой оценки является определение кадастровой стоимости земель с.х. назначения для обоснования земельного налога, арендной платы и других платежей при сделках с землей. Кадастровая оценка земель с.х. назначения – это совокупность административных и технических мер, направленных на определение стоимости зу в границах определенных административно- территориальных ценообразований. При кадастровой оценке используются общепринятые понятия:

1. Качество с.х. угодий – это интегральное значение характеристики земельного участка по плодородию почв и технологическим свойствам, к которым относят рельеф, конфигурацию, каменистость и др.
2. земельный участок (с позиции кад оц.) – это с.х. угодья, в границах землевладения и землепользования физического или юр.лица.
3. Местоположение – это характеристика зу по удаленности их от мест реализации с.х. продукции и баз снабжения промышленными товарами с учетом транспортных условий грузоперевозок.
4. Дифференциальный рентный доход –это дополнительный или сверх нормативный доход, образующийся на землях относительно лучшего качества и местоположения.
5. Кадастровая стоимость – это капитализированный рентный доход.
6. Земельно-оценочный район – это зона внутри субъекта Федерации, представляющая собой часть территории, однородной по почвенно-климатическим и экономическим условиям производства.

Кадастровая оценка с.х. угодий осуществляется в 2 этапа:

На 1 этапе проводится оценка с.х.угодий на уровне субъекта Федерации. На этом этапе определяются базовые нормативы, которые используются в последующем при оценке земельного участка внутри субъекта Федерации.

На 2 этапе проводят оценку с.х.угодий непосредственно в субъектах Федерации, т.е. по административным районам, земельно-оценочным районам, землевладельцам и землепользователям.

Следует иметь ввиду, что кадастровая оценка с.х. угодий оценивает их по качеству и местоположению как производственный ресурс вне зависимости от их фактического на данный момент видового использования (сенокосы, пастбища)

Кадастровая оценка проводится одновременно по всей территории РФ по единой методике на определенную дату (в теч. 2002 -2004 была проведена).

1 этап кадастровой оценки с.х. угодий ставил целью определить среднюю кадастровую стоимость 1 га с.х. угодий субъекта Федерации. Оценка осуществлялась по определенным оценочным показателям в расчете на 1 га с.х. угодий.

1. Оценочные показатели и методика их расчета по субъекту Федерации.

Оценочными показателями в расчете на 1 га с.х. угодий является

1. Оценочная продуктивность
2. оценочные затраты
3. Цена производства валовой продукции
4. расчетный рентный доход
5. кадастровая стоимость

1. Оценочная продуктивность представляет собой выход ВП в денежном выражении и в к.ед. с 1 га с.х. угодий, в ее основе лежит средняя фактическая урожайность основных с.х. культур (сенокосов и пастбищ в конкретных субъектах РФ за период с 1966 по 1998 годы

Для оценки в денежном выражении использ. средние цены реализации, сложившиеся в данном субъекте за 1999 год. Продукция кормовых культур в денежном выражении оценивается по цене 1 ц к.ед. фуражного зерна. При этом цена фуражного зерна принимается на уровне 75% средней реализационной цены товарного зерна по России в целом.

Методически оценочная продуктивность 1 га с.х. угодий определяется в следующей последовательности: 1) рассчитывается средняя оценочная продуктивность 1 га посевов как среднее арифметическое урожайности основных с.х. культур умноженная на долю посева конкретной культуры в структуре посевных площадей.

ОП посевов = ∑У_i*Д_i

У_i – урожайность основных культур

Д_i – доля культуры в структуре посевов

2) рассчитывается оценочная продуктивность 1 га пашни путем умножения оцен продуктивности 1 га посевов в площади пашни.

ОП паш = ОП посев*Д посевов в стр пашни

3) Оценочная продуктивность 1 га с.х. угодий как средняя взвешенная ОП 1 га посевов, пашни, сенокосов, пастбищ, умноженная на долю соответствующих видов в площади с.х. угодий. ОП с.х. = ОП_i*Д_i

ОП_i -ОП оцениваемых объектов земли

Д_i – доля соответствующих оцениваемых земельных объектов в структуре с.х. угодий.

2. Оценочные затраты на использование 1 га определяются аналогичным образом на 1 га посева, пашни, с.х. угодий по методике оценочной продуктивности с той разницей, что этапы сформированы в зависимости от изменения цен на ресурсы.1) рассчитывается ежегодные фактические затраты на 1 га посева основных с.х. культур с 1992-1998 годы (неустойчивая ценовая ситуация)

2) На основе ежегодных фактических затрат по основным с.х.культурам, сенокосам, пастбищам рассчитывались ежегодные индексы затрат субъекта Федерации по отношению к соответствующим показателям по России.

I затрат=з-ты субекта Федерации/з-ты по России

3) Определялись средние индексы затрат по основным с.х.культурам, сенокосам,пастбищам по субъекту Ф. как сумма ежегодных индексов, деленная на сумму количества лет, т.е. ∑индексов/∑кол-ва лет=средний индекс

4) определялись оценочные затраты по основным культурам, сенокосам и пастбищам за 1998 г., которые в последующем индексировались, включая 2004 год.

ОЗ по мет ОП

ОЗ с учетом индексов- дефляторов

3. Цена производства ВП на 1 га рассчитывается с учетом коэффициента экономической эффективности в с.х., который равняется 0,07. Поэтому цена производства ОЗ+Ур(7%).

4. Расчетный рентный доход определяется как разница между оценочной продуктивностью в денежном выражении и ценой производства. На этом этапе рассчитывается диф. рентный доход и абсолютный рентный доход. Он устанавливается единым по России в размере 1% стоимости ВП с 1 га с.х. угодий. Он равен 26 рублей.

Расчет кадастровой стоимости 1 га с.х. угодий представляет собой произведение расчетного рентного дохода на срок капитализации, который равен 33 годам по землям с.х. назначения. Расчетный рентный доход это сумма диф. и абсол. рентных доходов. Т.е. расчетный рентный доход*33.

Капитализируются затраты, вложенные в землю.

1. Кадастровая оценка в субъекте Федерации (Волгоградской области)

Кадастровая оценка с.х. угодий по Волгоградской области осуществлялась на основании базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, которые были установлены на 1 этапе кадастровой оценки. Эти показатели рассчитаны в среднем по субъекту РФ, т.е. по Волгогр. Обл.. Обеспечивают сопоставимость результатов оценки по всей территории России. Внутри Волгоградской области эти оценочные показатели дифференцированы по земельно- оценочным зонам, их выделено 3.

Для этих целей по ЗОЗ были определены:

1. Фактическая продуктивность 1 га с.х. угодий, оценочные фактические затраты на 1 га с.х. угодий.
2. Рассчитывались коэффициенты дифференциации показателей продуктивности и затрат путем отнесения этих показателей по ЗОЗ к аналогичным показателям в среднем по В.обл.
3. Базовые оценочные показатели продуктивности и затрат по земельно-оценочным зонам рассчитывались как произведение показателей продуктивности и затрат по области на коэффициент дифференциации продуктивности и затрат по зоне. Основой оценки по ЗОЗ служили данные почвенных обследований четвертого тура (предыдущего) кадастровой оценки, материалы бонитировки почв по каждому конкретному землепользователю и землевладельцу, которые учитывали технологические свойства з.у.

Кадастровой оценке были подвержены все юридические и физические лица на 1 янв. 2000 г. Площадь с.х. угодий в области 8,5 млн.га.

Первичными объектами кадастровой оценки являются с.х.угодья с.х. организаций, кфх, лпх, земли НИИ и учебных заведений и других организаций, располагающих с.х. угодьями. После этого оцениваются земли фонда перераспределения районов, угодья сельских районных администраций, расположенных вне черты городских и сельских поселений. На территории В.о. Кадастровая оценка была проведена на площ 8,5 млн.га. На ней было выделено 14953 объекта. Все оставшиеся объекты нужно оценить. Кадастровая оценка включает определение интегральных показателей з.у. по плодородию почв, технологическим свойствам, местоположению. По плодородию почв в В.о. выделены 2032 почвенных разновидности. Средний балл бонитета по В.о. 62. При этом самый высокий в Новониколаевском р-не 97 баллов, самый низкий в Светлоярском р-не 45 баллов.

Технологические свойства с.х. угодий оцениваются с учетом энергоемкости почв, которая измеряется сопротивлением почвообрабатывающим орудиям, рельефом, каменистостью, контурностью (размером, конфигурацией, изрезанностью) и удаленностью зу от хозяйственного центра. Технологические свойства зу внутри бывших хоз-в оцениваются на основе внутрихозяйственной оценки с.х. угодий на уровне предприятия. Эти показатели в последствии используются для определения интегральной характеристики технологических свойств зу. Интегральный показатель в экономической литературе называют индексом технологических свойств. Он определяется по каждому зу с учетом долей затрат, связанных с технологическими свойствами почвы. Местоположение зу характеризуется эквивалентным расстоянием по удаленности от пунктов реализации с.х. продукции и баз материально- технического снабжения. При этом учитывается объем и класс груза и качество дорог. Среднее эквивалентное расстояние по области 40 км. Для кадастровой оценки с.х. угодий низкого качества и неудобного местоположения т.н. нерентоносных земель, определяется на уровне абсолютной земельной ренты., т.к. диф.рен. доход на них равен 0 или отрицателен. Абсолютный рентный доход с экономической точки зрения выражает стоимость права собственности или арендного землепользования. В результате выполненных по всей области земельно-оценчных работ определена кадастровая стоимость с.х. угодий в разрезе хозяйств и административных р-нов, включая сельские поселения. Средняя кадастровая стоимость с.х. угодий по области 13532 рубля, самая высокая Новоаннинский 37684 руб., Новониколаевский р-он 37239 р., Светоярский 1324 р. По результатам кадастровой оценки была составлена карта схемы В.о. с указанием границ административных р-онов, сельских поселений, границ бывших хозяйств с указанием названия крупного предприятия, сформировавшегося на базе бывшего.

Вместе с тем проведенная кад. оценка по единой методике по всей России имеет ряд недоработок, которые должны быть учтены при следующем туре кад. Оц.

Во-первых, не учитывался видовой состав земель с.х. назначения, они оценивались как производственный ресурс. Во-вторых, не учитывалась дифференциация земель на орошаемые и не орошаемые.

5.Техника расчета оценочных показателей по земельному участку.

Техника расчета оценочных показателей по земельному участку включает:

1. Определение балла бонитета почв земельного участка

2. Определение индекса технологических свойств земельного участка

3. Определение эквивалентного расстояния внехозяйственных грузоперевозок по земельному участку

4. Определение расчетного рентного дохода