Ипотечный кредит, его сущность и основные виды. Метод прямой капитализации или метод капитализации дохода

Метод прямой капитализации или метод капитализации дохода.

Метод капитализации доходов основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора.

Метод капитализации доходов применяется если: потоки доходов – стабильные положительные величины; потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Базовая формула расчета имеет следующий вид: С=ЧОД/Rкап, где С – ст-ть объекта недвижимости Rкап – коэф-т капитализации ЧОД - чистый операционный доход

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации: 1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем наиболее эффективном использовании; 2) расчет ставки капитализации; 3) определение стоимости объекта недвижимости на основе чисто го операционного дохода и коэффициента капитализации, путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Ипотечный кредит – это заемный источник, требующий своевременного и полного возврата. Ипотечный кредит – это разновидность кредита, для которой характерно: предоставление денежных средств на длительное время, кредитование сделки по приобретению недвижимости, в качестве залога выступает приобретаемая недвижимость.

Таким образом, отличительной чертой ипотечного кредита является совмещение объекта залога и приобретаемого объекта.

Ипотечный кредит представлен достаточно многочисленными видами, которые можно классифицировать по различным признакам, таким, как: назначение кредитуемого объекта; характер участия в инвестиционном процессе; порядок погашения долга и уплаты процентов; стабильность процентной ставки по кредиту; стабильность величины взноса в погашение обязательств; участие кредитора в текущих доходах и приросте; стоимость капитала инвестора; способ финансирования перепродажи.

Для целей оценки все ипотечные кредиты делятся на кредиты с постоянными и переменными платежами, так как график погашения кредита и уплаты процентов в течение анализируемого периода влияет на стабильность потока доходов и, следовательно, на выбор метода оценки. К первой группе относят самоамортизирующиеся кредиты, предусматривающие погашение долга и процентов равновеликими суммами.

Во вторую группу включены ипотечные кредиты, по которым величина расходов по обслуживанию долга с годами меняется под влиянием самых разных факторов, таких, как периодическое изменение процентной ставки, характер списания основного долга, порядок уплаты процентов, способ участия кредитора в доходах инвестора.