Доходный подход основывается на теориях полезности и ожиданий и базируется на таких принципах оценки недвижимости как ожидание и замещение. Основная идея подхода состоит в том, что цена недвижимости определяется теми доходами, которые она может принести в будущем.
Применение подхода предполагает определение стоимости объекта недвижимости путем пересчета предполагаемых будущих доходов от недвижимости в их текущую (настоящую) стоимость.
При этом в качестве доходов от недвижимости выступают:
• доходы от эксплуатации (от операционного использования) недвижимости (в качестве которых, прежде всего, выступают доходы в виде арендной платы, а также доходы от бизнеса, основанного на использовании недвижимости),
• доходы от перепродажи (реверсии) недвижимости.
Основная сфера применения подхода – оценка доходной недвижимости.
Подход реализуется через пересчет потока будущих доходов в их текущую стоимость с учетом:
-величины будущих доходов,
-периода получения доходов,
|
|
-времени получения доходов.
Основу подхода составляет IVR - формула, где I –доход, V – стоимость, R – ставка капитализации, в соответствии с которой:
Доход равен стоимости, умноженной на ставку капитализации:
I = V х R
Из этого, в свою очередь, следует:
Стоимость равна доходу, разделенному на ставку капитализации.
V= I /R
Эта общая формула и лежит в основе всех методов, составляющих доходный подход.
Доходный подход может быть реализован в трех основных вариантах:
1 Метод валовой ренты (рассматривается иногда как разновидность сравнительного подхода).
2 Метод прямой капитализации.
3 Метод дисконтирования денежных потоков.
Применение любого из методов осуществляется из предположения, что объект недвижимости является источником дохода (подлежит сдаче в аренду), а потому стоимость объекта определяется через связь между величиной ренты и стоимостью.
Разница в методах состоит в технологии использования данного принципа, точности учета дохода, а, следовательно, и точности получаемого результата.
Метод валовой ренты состоит в определении соотношения между ценой и потенциальным валовым доходом (валовой рентой), который может приносить оцениваемый объект за определенный период (год).
Соотношение «цена/рента» носит название валового рентного мултипликатора (ВРМ) (gross rental multiplier – GRM).
Теперь для определения величины стоимости необходимо либо получить от собственника данные о величине годовой арендной платы, либо также воспользоваться рыночной информацией об уровне арендной платы для данного типа объектов.
Иначе говоря, в рамках данного метода стоимость равна годовой арендной плате (или арендной плате за иной период) умноженной на ВРМ:
|
|
V= R x GRM |
Метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков предполагают более тщательное изучение доходности объекта.
Ключевыми понятиями, которые используютс при их применении являются понятия чистого операционного дохода (ЧОД или NOI – net operating income) и ставка капитализации –R (rate).
Следовательно, прежде всего, задача оценщика состоит в определении чистого операционного дохода от объекта недвижимости.
Для определения чистого операционного дохода необходимо вспомнить о таких понятиях как потенциальный валовой доход, эффективный валовой доход, операционные издержки.
Потенциальный валовой доход (ПВД) – суммарная арендная плата, которая может быть получена от постоянной и полной сдачи объекта недвижимости в аренду без учета потерь и расходов.
Действительный (эффективный) валовой доход (ДВД) - потенциальный валовой доход, скорректированный с учетом незанятости помещений, потерь от недобросовестных арендаторов, льгот по арендной плате, прочих доходов от объекта недвижимости.
Операционные издержки - расходы по обеспечению нормального функционирования объекта в соответствии с его предназначением и, соответственно, обеспечению воспроизводства действительного валового дохода.
Чистый операционный доход(ЧОД) – действительный валовой доход за минусом операционных расходов и отчислений на замещение элементов здания и оборудования, срок службы которых менее срока экономической жизни здания.
Определение чистого операционного дохода – операция, одинаково применяемая как при методе прямой капитализации (МПК), так и при методе дисконтирования денежных потоков (МДДП).
Далее следуют различия.
Метод прямой капитализации предполагает использование формулы:
V=NOI /r
где r – ставка капитализации.
Для применения МПК необходимо:
· определить размер ЧОД за год (как правило, берется средняя величина за ряд лет с учетом представлений о динамике рынка, доходов и расходов)
· определить величину ставки капитализации,
· применить формулу.
МПК применяется в случаях, когда мы имеем дело с стабильным денежным потоком в течение неограниченного периода времени.
Для того, чтобы учесть предполагаемые изменения в уровне доходов, периоде получения дохода, времени его получения, в изменении стоимости имущества применяется метод дисконтирования денежных потоков, в основе которого лежит понятие сложного процента.
Применение МДДП позволяет учесть изменение ставки капитализации (доходности) объекта недвижимости с течением времени и доход, который может быть получен после эксплуатации объекта от его продажи. Вместе с тем, именно эти возможности содержат в себе и существенные проблемы.
Точность определения результата – величины стоимости объекта недвижимости при использовании МДДП зависит от того, насколько точно можно спрогнозировать требуемый уровень будущей доходности объекта (фактически, спрогнозировать будущий уровень рисков), величину денежных потоков от операционной деятельности в течение периода владения объектом, величину доходов от реверсии. Учитывая же, что прогнозируемый период может составлять пять, десять и более лет, то становится ясно, что сделать это весьма сложно.
Его полная формула применительно к недвижимости будет выглядеть следующим образом:
где PV – настоящая стоимость (present value),
Cfi – денежный поток в i-тый период,
n- число периодов,
r – ставка дисконтирования.
Важнейшее значение при применении МДДП имеет определение величины ставки дисконтирования.
Ставка дисконтирования выбирается как средняя норма прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка недвижимости, или как норма отдачи собственного капитала при условии, что объект приобретен на собственные средства, или как средневзвешенная стоимость капитала при условии привлечения заемных средств.
|
|
Для определения величины ставки дисконтирования применяются следующие методы:
Метод рыночной выборки – фактически это применение метода сравнительного анализа продаж для определения величины ставки капитализации – изучается рынок, находится информация о доходности аналогичных объектов и применяется для данного объекта.
Метод кумулятивного построения.
Ставка дисконтирования здесь определяется как сумма безрисковой ставки и премии за риск.
Безрисковая ставка: в США – ставка дохода по государственным ценным бумагам.
В России – сложная проблема. Практически используются либо ставка по валютным депозитам в Сбербанке, либо ставка по еврооблигациям, либо ставка LIBOR (ставка по межбанковским кредитам Лондонской межбанковской биржи).
Премия за риск:
· премия за риск, который присущ любому иному виду инвестиций, кроме безрисковых,
· компенсация за низкую ликвидность актива,
· компенсация за возможное неэффективное управление,
· поправка на возможное увеличение или уменьшение стоимости актива.
Например:
Безрисковая ставка - 5%,
дополнительный риск – 5%,
поправка на управление – 2%,
поправка на ликвидность – 4%.
Итого – норма доходности на капитал должна быть равна – 14% или 0,14.
Помимо этого, нужно учесть, что здесь не отражена необходимость возврата вложенного капитала. Если мы считаем, что вложенный капитал должен вернуться в течение 20 лет, то при линейном износе нужно добавить ставку возврата капитала =5%.
Следовательно, общий уровень ставки дисконтирования будет равен 0,19.
Как видим, каждый из подходов к оценке стоимости недвижимости не существует на практике в «чистом виде», а находит свое отражение в ряде методов, отличающихся друг от друга используемыми алгоритмами расчетов, исходными данными, точностью результатов.
|
|