Кадастр городских территорий, правовое зонирование

65. Определение ценности городских территорий: экология, доступность, центральность, благоустройство.

Центральным понятием в оценке земель является понятие местоположения. Речь идет о местоположении района в городе, местоположении квартала в районе и местоположении земельного участка в квартале. Сюда можно добавить еще и местоположение города в регионе и местоположение региона в стране; два последних уровня формируют региональную и федеральную ренту города.

Под влиянием характеристик местоположения формируются взаимодействия функции, размещенной на участке (торговля, жилье, производство, бизнес и др.), с одной стороны, с территорией и, с другой стороны, со всеми остальными функциональным элементами города. От характеристик этих взаимодействий зависит рентабельность данной функции на данном участке. При этом во внимание принимаются все аспекты взаимодействий: удорожание строительства в зависимости от физико-географических и инженерно-геологических характеристик территории, связи населения города с местами приложения труда, объектами культбыта и местами отдыха, условия транспортных сообщений в городе (характеристика улично-дорожной сети, система препятствий для движения - рек, железных дорог, расчлененного рельефа и др., система общественного транспорта), местоположение источников экологических загрязнений и т.д.

В результате таких взаимодействий формируются большие потоки населения на центральных улицах города и на транспортных узлах, что создает благоприятные условия для размещения на близлежащих участках функций торговли, общественного питания, банков и др. Таким образом, на стоимость конкретного участка в любом месте города влияет вся функционально-планировочная структура города, и ее учет, как можно более адекватный и точный, необходим для оценки стоимости данного участка. Отсюда следует также, что проблема стоимости участка может обсуждаться только в связи с той функцией, с позиций которой ведется оценка стоимости.

Факторы местоположения квартала в городе (факторы макроположения) существенно отличаются от факторов местоположения участка в квартале (факторов мезоположения и факторов микроположения) в том отношении, что первые могут быть перечислены и названы заранее, смоделированы средствами методического обеспечения и подвергнуты одноразовому компьютерному расчету, результаты которого могут быть использованы для всех кварталов города, а вторые существенно индивидуальны, в известной мере уникальны, с трудом поддаются учету и формализации. Эти обстоятельства побуждают оценщиков к построению двухуровневой схемы оценки, включающей уровень массовой оценки и уровень индивидуальной оценки. Уровень массовой оценки является наиболее важным, его вклад в формирование стоимости участка наиболее весом. Оценка территории квартала, полученная в рамках расчета массовой оценки, принимается в качестве базовой оценки земель квартала. Индивидуальная оценка земельного участка состоит в корректировке базовой оценки с учетом факторов микроположения, таких, как размеры и конфигурация участка, его расположение по отношению к окружающим улицам и перекресткам, характер близлежащей застройки, соседи и т.д. Корректировка осуществляется почти повсеместно путем экспертных пофакторных оценок в виде повышающих и понижающих коэффициентов.

Ценность городских земель и ее территориальная дифферениация.

Важнейшим экономическим механизмом, позволяющим интенсифицировать и рационализировать использование территорий в городах, являются экономическая оценка территории и основанные на ней платежи за земли в городах. В практике проектирования до последнего времени рекомендовалось ориентироваться лишь на дополнительные капиталовложения в освоение территории, что не позволяет достаточно полно учесть экономические и социальные результаты строительства. Эта ситуация была тем более парадоксальной, что городские земли, аккумулирующие огромные капитальные вложения, на самом деле наиболее ценны; поэтому они должны быть тщательно дифференцируемы в зависимости от места расположения, возможного характера использования, степени освоенности и других факторов. Как справедливо заметил Р. Эстолл (1977), "территории США, занятые городами, являются наиболее стратегически расположенными землями страны, их ценность гораздо больше, чем ценность всей остальной ее территории". Поэтому весьма важен механизм, позволяющий учитывать большую и притом различную в разных частях города ценность городских территорий. На основе экономической оценки территории следует решать вопросы налогообложения и других платежей за землепользование, а также большой круг градостроительных вопросов, связанных с планировкой и застройкой городов. К ним относятся: возможность определения допустимых размеров сноса жилого фонда при реконструкции; установление оптимальной этажности; обоснование вывода промышленных предприятий за пределы города; исчисление экономической целесообразности использования подземного пространства; сравнение вариантов организации санитарно-защитных зон с соответствующими вариантами сноса жилой застройки либо выноса или реконструкции промышленных предприятий; определение эффективности затрат на инженерное благоустройство неудо6ных территорий и др.