2014-02-09
281
принципы оценки- основные исходные положения, выработанные на основе практической деятельности, в процессе оценки и используемые для ее осуществления.
В ОД выделяется три группы принципов:
I. принципы на основе представления собственника.
1. принцип полезности. Полезность объекта – это способность собственности удовлетворять потребности пользователя в данном месте в течении определенного периода времени. Удовлетворение потребности пользователя имущества которое приносит доход обычно выражается в виде потока денежного дохода. Полезность может выражаться в реализации чувства гордости от владения, либо другими психологическими потребностями кроме извлечения дохода. Чем больше объект способен удовлетворить потребности собственника тем выше его стоимость
2. принцип ожидания. Характеризуется: полезность имущества обычно связанна с получением в будущем дохода от его использования, то есть связанно с ожиданием. Собственник вкладывая в объект средства сегодня ожидает получение потока доходов в будущем. Поэтому сегодняшняя стоимость- текущая стоимость отражает стоимость будущих доходов. Процесс перерасчета будущих доходов в текущую стоимость называется дисконтированием. Данный принцип является основой доходного подхода в оценке собственности.
|
|
|
3. Принцип замещения. Заключается: максимальная стоимость собственности определяется наименьшей стоимостью по которой можно приобрести другое аналогичное имущество с эквивалентной полезностью. Данный принцип устанавливает верхний предел стоимости имущества. Это основной принцип рыночного (сравнительного) подхода в оценке собственности.
II. Принципы связанные с рыночной средой
1. принцип зависимости от внешней среды объекта оценки. Стоимость объекта собственности зависит от внешней экономической среды и в свою очередь влияет на стоимость других, связанных с ним объектов. Экономическая среда характеризуется темпами роста экономических показателей рынка инфляцией, величиной банковских процентов, валютным курсом и рисками осуществления той или иной деятельности. Характеризуемых рыночным спросом и предложением.
2. Принцип соответсвия между спросом и предложением. Заключается: стоимость стабильна только тогда, когда между спросом и предложением устанавливается равновесие. При изменении стоимость меняется. P.s. спрос это количество аналогичных объектов, которые хотят приобрести по данной цене. Предложение- это количество продаваемых объектов имеющих на рынке такую же стоимость. На российских рынках большее влияние обычно оказывает спрос.
3. Принцип соответствия (принцип регрессии или прогрессии) p.s. регрессия определяет уменьшения стоимости объекта собственности при его переулучшении относительно рыночных условий. Прогрессия определяет повышение стоимости благодаря окружающей инфраструктуре. На стоимость влияет характер потребности выделенного сегмента рынка, которые сравнивают условия существования и состояния объекта собственности с его рыночной стоимостью. Излишние улучшения делают его рыночную стоимость ниже реальных затрат, условия функционирования характеризующиеся наличием соседствующих объектов могут повышать его рыночную стоимость чем те затраты, которые собственник вложил на их приобретения. Таким образом регрессия и прогрессия позволяют увеличивать или уменьшать реальную стоимость объекта собственности
|
|
|
4. Принцип конкуренции. P.s. конкуренция это соревнования предпринимателей в получении прибыли. Конкуренция обостряет вероятность соответствия рыночных цен с реальными характеристиками объектов собственности. Увеличение конкуренции ведет к росту предложения на рынке и снижения возможных доходов от эксплуатации объекта. Чем выше конкуренция, тем ниже прибыль. Снижение конкуренции приводит к снижению предложения и увеличения дохода от объекта собственности. Таким образом конкуренция уравнивает доходность инвестиций.
5. Принцип изменения стоимости. Стоимость непрерывно изменяется во времени. Поэтому каждая оценка определяющая конкретную стоимость должна содержать указание даты и ее проведения.
6. Принцип соответствия рыночным стандартам- рыночным требованиям. Заключается в том что наиболее высокую стоимость имеют объекты соответствующие рыночным стандартам (требованиям)
III. Принципы характеризующие условия эксплуатации (пирнципы связанные с эксплуатацией). В целом группа применяется для оценки стоимость предприятий и бизнеса, так как основывается на 4 основных факторах производства. Факторы производства- земля, капитал, труд и менеджмент (предпринимательство). Если рассматриваетс стоимость не предприятия, то эту группу можно охарактеризовать как принципы отражающие взаимоотношения компонентов собственности (или связанные с эксплуатацией имущества)
1. принцип факторов производства. Объект собственности может являться элементом производственной системы, доходность которой определяется 4 факторами производства: земля, капитал, труд, менеджмент. Чистый доход от эксплуатации объекта является результатом действий всех 4 факторов и определяется их стоимостью. Для оценки стоимости объекта необходимо знать долю (вклад) каждого фактора в формировании дохода.
