Участники и их роль в процессе застройки

Управление недвижимостью исходит из того, что пользователи могут использовать ее в качестве блага, товара и источника дохода. Функционирование людей (пользователей), организаций и самой недвижимости должно осуществляться в наиболее благоприятных пространственно-экономических условиях. В связи с этим управление (и планирование) недвижимостью трак­туется весьма широко.

Общественная задача: Важно функциональное назначение.

Обычно, это функция частного сектора.

Нужды рынка и социальные нужды

Пространственная политика

Земельная политика

Производственная политика

Строительство зданий

Удовлетворение нужд рынка

Может осуществляться общественным, частным образом или общественно-частным партнерством.

Рисунок 3.2 – Процесс пространственного планирования определённого района застройки

Управление недвижимостью находится на пересечении интересов владельца недвижимости и ее пользователя. Владелец заинтересован в получе­нии максимальной прибыли с объекта (при использовании его в качестве то­вара или источника дохода), а пользователь – в хороших условиях функцио­нирования недвижимости с невысокими расходами за ее использование. Для разрешения противоречия важно, с одной стороны, учитывать тенденции изменения обстановки, в которой находится и функционирует недвижимость (территория, регион), с другой стороны – качество и условия конкуренции в обслуживании недвижимости.

Участники процесса застройки. Состав участников, их роли, распределение функций и ответственности зависят от типа, вида, масштаба и сложности проекта, а так же от фаз его жизненного цикла. Состав и число участников на протяжении жизненного цикла проекта может меняться.

Различают следующие фазы проекта:

· начальная (прединвестиционные исследования);

· выделение участка;

· техническое проектирование;

· финансирование;

· застройка;

· продажа либо сдача недвижимости в аренду;

· эксплуатация, управление недвижимостью владельцем;

· управление недвижимостью пользователем;

· реконструкция, снос недвижимости (объекта).

Участниками жилищного комплекса (объекта) на протяжении жизненного цикла являются:

· застройщик (девелопер);

· инвестор (конечный собственник);

· заказчик;

· подрядчик (строитель);

· муниципалитет (администрация);

· агент по работе с недвижимостью (сервейер, риэлтер);

· финансирующая организация (кредитор);

· пользователь.

Возможны и другие участники.

Главным участником является застройщик (девелопер). Это будущий владелец и пользователь результатов проекта. Но, обычно, не собственник жилищного комплекса. В качестве застройщика может выступать как юридическое, так и физическое лицо.

Застройщик определяет основные требования и масштабы проекта, обеспечивает его финансирование (за счет своих средств или инвестора),
з­аключает контракты с основными исполнителями и несет ответственность по контрактам. Функции застройщика в России до недавнего времени вы­полняли частично заказчики, а частично генеральные подрядчики.

Главное в девелопменте – управление инвестициями, включающее в себя: выбор экономически эффективного проекта, преобразование объекта недвижимости, получение предусмотренным законодательством разрешений от органов власти, поиск инвесторов, определение условий привлечения
инвестиций и заемных средств, разработка механизмов привлечения средств и форм их возврата, отбор и привлечение подрядчиков, контроль за их работой.

Инвестор осуществляет долговременные вложения в имущество. Это конечный покупатель, будущий собственник жилищного комплекса. Инвестором может быть управляющая жилищная организация, специально созданная компания, государственные и муниципальные органы, инвестиционные фонды, частные лица, общественные организации, международные организации.

Инвесторов в одном проекте может быть несколько. Но цель у них одна – получить максимальную прибыль на свои инвестиции от реализации проекта. Инвестор и заказчик могут быть одним лицом. Если это не так, то инвестор выполняет следующие функции: заключает договор с заказчиком, контролирует выполнение контрактов и осуществляет расчеты с другими участниками проекта.

Жилищная организация (ЖО). ЖО осуществляет управление портфелем собственности в жилищной сфере. Это новая форма управления, создаваемая за счет постепенного реформирования существующих эксплуатационных организаций (ДЭЗ, ЖЭК, РЭО, ПЖРО и др.), управлений муниципальных заказчиков жилищного строительства, отделов муниципального жилья местных органов власти.

Новая ЖО это:

· некоммерческая организация;

· имеет уставной целью предоставление жилищных услуг;

· по стратегическим вопросам деятельности контролируется местной администрацией и общественностью;

· управляет (как юридический или экономический собственник) жилищным фондом;

· самостоятельно занимается развитием своего жилищного фонда (ведет инвестиционную деятельность);

· зависит от качества и количества предоставляемого населению жилья, т.е. является выгодоприобретателем и несет ответственность за результаты своей хозяйственной деятельности);

· управляет всем жизненным циклом объекта.

ЖО называют “корпоративным инвестором”. Они получают в свое управление большой объём муниципальной собственности и зависят от результатов своей хозяйственной деятельности. ЖО самостоятельно ведут инвестиционную деятельность, как в новом строительстве, так и в реконструкции жилищного фонда. Они самостоятельно выходят на рынок ссудного капитала. Целью ЖО является решение социальных жилищных программ. За ними осуществляется контроль со стороны административных органов и общественности. ЖО разрабатывают планы жилищных услуг. В известной мере ЖО выполняет роль социально-полезного застройщика.

Проектные организации разрабатывают проектно-сметную документацию и выполняют проектно-изыскательские работы.

Заказчик. Это физическое или юридическое лицо. Он организует строительство, реконструкцию и ремонт жилых домов. Осуществляет капитальное строительство (подрядным, хозяйственным или смешанным способом) по собственной инициативе или по поручению муниципальных органов власти.

Подрядчик. Это инженерно-строительная организация. Она выполняет работы по реализации проекта; работает по контракту. Ответственность за все работы несет генеральный подрядчик. Он заключает договоры с субподрядчиками на выполнение отдельных работ или услуг.

Сервейер (руководитель проекта). Руководство проектом ему делегируют заказчик, застройщик или инвестор. Сервейер планирует, контролирует и координирует работу всех участников в период строительства. Состав полномочий определяется контрактом. При руководителе создается команда профессионалов.

Выделяют внешнее окружение проекта и собственно «проект». В рамках проекта как внутренней системы рассматривают такие условия его реализации, как стиль руководства, организацию, участников, команду, коммуникации, информационное и другое обеспечение.

Внешнее окружение проекта составляет 2 слоя:

· ближнее окружение (это конечный собственник, для которого осуществляется проект, руководство предприятия);

· дальнее окружение, внешняя среда предприятия.

Среда предприятия (ближнее окружение проекта) включает подлежащие учету при планировании такие факторы воздействия на проект, как: руководство, финансы, сбыт, изготовление продукции, обеспечение сырьем, материалами, оборудованием, инфраструктура.

Дальнее окружение предприятия составляют риски, связанные с политикой, экономикой, законодательством, наукой, техникой, культурой, экологией, инфраструктурой и др.

Политические факторы: политическая стабильность в стране, поддержка проекта правительством, националистические проявления, престижность и т.д.

Экономические факторы: структура национального хозяйства, ответственность и имущественные права, тарифы и налоги, страховые гарантии, уровень инфляции и стабильность валюты, развитость банковской системы, источники инвестиций, уровень цен и др.

Социальное окружение проекта (общество): условия и уровень жизни людей, уровень образования, свобода перемещения, трудовое законодательство, организация здравоохранения и состояние медицины, условия отдыха, общественные организации, пресса, телевидение, отношение местного населения к проекту.

Законы и право: положение с правами человека, условия предпринимательства, права собственности, гарантии и льготы.

Наука и техника: уровень технологического уклада, энергетические системы и т.п.

Культура внешней среды проекта: грамотность населения, история, культурные традиции, религия, работа, организация отдыха, спорта, требования к качеству результатов, к условиям труда.

Инфраструктура: транспорт, связь и коммуникации, информационные системы, энергоснабжение, коммунальные службы, наличие сырья и услуг, система материально-технического снабжения, размещение промышленных объектов и прочее.

Внешние участники проекта и их функции:

· финансирующая организация (кредитор) – предоставляет кредиты для финансирования проекта, обеспечивает их фондирование в соответствии с требованием проекта;

· риэлтер (агент по работе с недвижимостью) – предприниматель; занимается операциями с недвижимостью;

· другие внешние участники проекта. Необходимо их выявить,
понять их интересы, стимулы, поведение, чтобы учесть при планировании.

Наибольшему влиянию внешнего окружения подвержены социальные инвестиционные проекты. Далее следуют организационные и экономические проекты. Меньше других испытывают влияние окружения инвестиционные проекты.