Градостроительные аспекты реконструкции городских образований

В современных социально-экономических условиях преобразование и развитие городов немыслимо без проведения интенсивной реконструкции различных городских образований как исторической, так и довольно новой застройки, не удовлетворяющих разнообразным требованиям нового времени, круто повернувшего руль управления градостроительством. Огромные территории городов занимают селитебные районы, в которых сосредоточена основная масса недвижимости — жилой фонд. Уже более 65% всех жилищ приватизировано, доля муниципального жилья все время падает и составляет около 25%, остальное жилище является собственностью федерального значения.

Процесс современной реконструкции и преобразования территорий жилых образований городов невозможен за счет муниципальных отчислений из бюджета. При привлечении к этой деятельности банковского капитала или нетрадиционных для строительства инвесторов прослеживается тенденция их безучастия к проблемам развития города. На первый план для них выходит вопрос получения максимальной прибыли от вложенных капиталов. Однако всем известно, что градостроительство является малоокупаемой отраслью народного хозяйства, тем более что от решения проблем экологии или создания стабильно чистой среды жилых образований материальной выгоды ждать не приходится. Выход из данного состояния может обозначить только градостроительная наука и механизмы экономического регулирования экономики. Когда все будут добровольно вносить посильный вклад в дело преобразования и реконструкции городов, тогда лишь можно ожидать исправления создавшейся ситуации.

В современной структуре городов планировочные элементы принято понимать как оптимальное сочетание жилых, обслуживающих, промышленных и социально-культурных функций, объединенных в производственно-селитебные районы. Такому объединению способствует изменение сущности трудовых процессов, происходящих в современном обществе. Индустрия постепенно переходит на рельсы автоматизации и компьютеризации производственных циклов, поэтому доля населения, занятого чисто физическим трудом, резко падает. Увеличивается число людей, занятых в сфере обслуживания. В целом происходит интеллектуализация общества, которая дает новое состояние всей сфере занятости населения, называемое информационной цивилизацией. В связи с этим появляется необходимость в создании новых мест для приложения труда, но не в промышленных районах, а в системе центральных кварталов, где сосредоточены общественные здания. При этом данные производства безопасны, экологически чисты, не создают шумов и выбросов, поэтому они размещаются в жилых зонах. Так постепенно жилые районы становятся многофункциональными образованьями городов.

Рассмотрим, например, центр города. По существу, это место активного приложения труда административных работников, ученых, преподавателей, работников торговли, транспорта и сферы культурно-бытового обслуживания. В исторических кварталах центра города пока еще много жилых домов. Такое положение создает определенные трудности для проживания горожан, особенно в вечерние часы, когда молодежь из спальных районов вторгается в привлекательный центр, сияющий огнями реклам, зовущий в кафе, развлекательные учреждения и центральные парки. В целом территория центра города также многофункциональна, и это создает определенные трудности в его реконструкции. Новые тенденции развития общества, вызывающие изменение назначения и создание многофункциональных комплексов, безусловно, влекут за собой трансформацию как старых, так и новых районов города. При этом мероприятия по реконструкции кварталов не могут обойтись без сноса и реконструкции старых зданий, а также строительства новых жилых и общественных зданий. Эти мероприятия, конечно, вступают в противоречие с магистральным направлением на сохранение исторической застройки городов. Как уже отмечалось ранее, существуют приемы развития "исторической застройки по вертикали, вверх над домами и под землю. Это направление во всех странах мира считается перспективным, так как смягчает остроту рассматриваемой проблемы.

Как жилые, так и общественные здания, безусловно, требуют своей реконструкции, но в современных условиях мы видим, что наиболее часто приходится реконструировать, особенно в центральных районах городов, оба типа зданий, приспосабливая их к новым общественным функциям. Практически все первые и вторые этажи жилых зданий в центре города уже заняты общественными функциями. Однако внутри кварталов еще остаются так называемые «шанхаи», где нет никакой системы благоустройства и очень много жилых зданий обстроено легковоспламеняющимися пристройками хозяйственного назначения и гаражами. Огромное количество старых жилых зданий имеет внутренние дворы-колодцы, в которые не могут при пожаре проехать машины. Плотность жилого фонда очень мала, и в ряде случаев даже санузлы размещаются во дворах, а воду жильцы набирают из дворовых колонок. При этом рядом с такими кварталами размещаются театры, развлекательные центры, фешенебельные гостиницы и рестораны. И нельзя сказать, что архитектурная общественность не замечает этого, отнюдь, уже разработаны сотни проектов реконструкции центральных кварталов, а дело не движется. Суть всего происходящего кроется в том, что еще не составлены кадастры, определяющие цену различным территориям города. И не столько ценность исторических кварталов задерживает их реконструкцию, а именно цена на землю. Сколько за нее надо платить, что выгодно на ней построить, какую прибыль даст реконструкция зданий. На самом деле реставрация архитектурного наследия стоит очень больших денег. Безусловно, всем понятно, что легче снести старые дома и поставить в центре города громадную гостиницу с прекрасными номерами и современным обслуживанием. Это даст, при огромном дефиците гостиничных мест, колоссальные прибыли, но многие проекты таких зданий давно лежат на полках и, наверное, не дождутся своего воплощения в жизнь. А ведь центр города столь привлекателен для туристов из разных стран мира. Здесь должно быть много музеев, выставок, ресторанов, баров, театров, варьете, казино и других развлекательных и оздоровительных учреждений. Но, увы, только бесконечная вереница магазинов и банков, кафе и клубов заполонила центральные улицы исторических городов.

Конечно, сеть образовательных и медицинских учреждений постоянно требует своего совершенствования. Без расширения и улучшения различных функций система обслуживания населения будет давать сбои. Только комплексные проекты реконструкции локальных территорий создадут условия для разработки проектов реконструкции отдельного объекта. Другого пути нет, так как можно испортить все, что на протяжении веков создавалось в городе. Без прошлого нет настоящего. И это истина!

Мировая практика реконструкции гражданских зданий имеет два типа выработки решения выхода из компромисса: европейский и американский. В Европе как более древней и консервативной части мира уклон делают в сторону социального централизованного финансирования за счет налогоплательщиков, участвующих в сфере реконструкции и улучшения состояния городов. Народу так спокойнее: отдал деньги — и спрашивай с муниципалитета за дела в городе. Согласно американской школе реконструкции городов, приоритет отдается жесткости закона, который ограничивает право купли, продажи или перепродажи участков городской земли, которые имеют каждый свою цену. Если они используются не по значению, определенному в кадастре, то у арендатора земельный участок отбирается и выставляется на торги. При этом процесс эксплуатации участка находится под строгим контролем учреждений местного самоуправления и населения района, определившего назначение функции данной территории.

Реконструкция жилых кварталов исторических городов должна преследовать четыре цели: оздоровление зданий и жилой среды; социальное переустройство кварталов; перепланировка квартир и зданий с улучшением комфортности проживания и культурно-бытового обслуживания; реставрация или обновление внешнего облика исторических зданий; благоустройство внутриквартальных территорий. Очень важным аспектом при реконструкции городов становится вопрос пропуска огромных потоков транспорта через территорию очень тесных кварталов исторической застройки.