2014-02-13
5187
Проектирование реконструкции гражданских зданий
Модель проектного процесса реконструкции очень отличается от обычного проектирования нового здания. Ни один проект реконструкции, даже самого невзрачного, маленького объекта, расположенного в исторической застройке, не может быть начат, пока в городе не существует глобального проекта реконструкции не только центральной его части, но и всего города. Жизнь города настолько быстро меняется, что главный архитектор города и градостроительный совет должны ежедневно держать руку на пульсе города, ощущая биение сердца-ядра центральной его части. Только многоуровневый срез проблем даст возможность увидеть объект реконструкции не под микроскопом, оторванным от его тела, а как бы с высоты полета птицы, любующейся городом, как своим теплым, уютным гнездом
Проект реконструкции любого здания - это лишь детализация огромного плана реконструкции центра города. Архитектор, приступающий к проектированию реконструкции здания, обязан изучить всю стратегию и науку реконструкции центра города. Имеющееся техническое заключение о состоянии объекта и квартала, в котором он расположен, достаточны, но в них нет перспективного плана развития города и окружающей его агломерации. Ведь давление на структуру города оказывает именно последний фактор, все более тесно окружая и переплетая его кольцами автодорог, как удав кролика. Город задыхается от выхлопных газов, смертность населения в городах в пять раз выше, чем в окружающих его сельских районах. Оздоровление города, а особенно его центра с исторической застройкой, — первейшая задача градостроителей. И эти проблемы постепенно, но очень медленно решаются, однако центр города умирает быстрее, чем этого хотелось бы...
В целом процесс проектирования реконструкции можно назвать проектно-исследовательским трудом, основанным на следующих факторах:
· системном анализе объекта проектирования;
· строгом ранжировании факторов, вызывающих необходимость реконструкции объекта;
· четкой оценке проблемности, возникшей ситуации;
· обоснованной формулировке целей реконструкции;
· технически обоснованной постановки конструктивных задач реконструкции;
· надежной организации финансирования реконструкции;
· научно обоснованном алгоритме принятия проектных решений.
Блок-схема проекта реконструкции здания (сооружения, квартала) приведена на рис. 2.
Рис. 2. Блок-схема проекта реконструкции:
1- блок градостроительных обоснований;
2- проект зон охраны исторической застройки;
3- градоформирующая роль архитектурного наследия;
4- блок анализа исходной ситуации;
5- внешние факторы реконструкции;
6- внутренние аспекты реконструкции;
7- концепция реконструкции;
8- генеральная схема реконструкции;
9- комплексные программы осуществления реконструкции;
10- архитектурное наследие;
11- жилой фонд;
12- общественные здания;
13- транспортная сеть;
14- инженерная инфраструктура;
15- проект реконструкции отдельного объекта;
16- проект комплексной реконструкции участка;
17- блок общественного контроля;
18- блок финансовых инвестиций.
Очень важным моментом во всей модели является ее семнадцатый элемент, без которого невозможно обойтись. «Над мышами, ворующими общественный сыр, обязательно должны стоять кошки», иначе реконструкцией вообще не стоит заниматься. Безусловно, весь проект может остаться мыльным пузырем, если не будет надежного финансирования всего процесса реконструкции.
Финансирование реконструкции идет на основе разрабатываемых проектно-сметных документов. Они разрабатываются для всех стадий проектирования и производства реконструкционных работ. Это работы по разборке конструктивных элементов, проведения их испытаний, затем усиления, перепланировки помещений, изменения функционального назначения, замена конструкций, устройство инженерного оборудования, благоустройство территории, отделка фасадов и интерьеров здания.
Основные сведения и требования к содержанию, составу, порядку разработки, согласования и утверждения различных разделов проекта и смет на проведение реконструкции приведены в следующих документах:
ВСН 58-88 (р) Госкомархитектуры;
ВСН 55-87 (р) Госгражданстроя;
ВСН61-89 (р) Госкомархитектуры;
ВСН41-85 (р) Госгражданстроя.
Этими ведомственными строительными нормами, утвержденными для реконструкции жилых зданий, разрешается руководствоваться и для реконструкции общественных зданий.
Главными документами для начала проектирования реконструкции здания являются:
- проект районной планировки градостроительной агломерации;
- генеральный план города;
- проект детальной планировки центра города;
- проект реконструкции планировки и застройки города;
- схемы развития инженерных сетей района;
- проектные предложения по реконструкции кварталов;
- проектные предложения по реконструкции жилых групп домов;
- проектные предложения реконструкции общественных комплексов;
- проекты реконструкции зон транспортных магистралей.
Проект реконструкции любого типа зданий идет в две стадии (проект и рабочая документация). Проект разрабатывается на первой стадии без излишней детализации, в минимальном объеме и составе, достаточных для согласования и принятия основных решений реконструкции, определения объемов работ и расчета окончательных смет и стоимости реконструкции. Заказчик смет является главным руководителем всех работ по проектированию. Проектная организация — генеральный проектировщик кроме разработки проекта по поручению заказчика может осуществлять следующие работы:
проведение дополнительного технического обследования зданий;
разработку технико-экономического сравнения вариантов реконструкции объекта;
- обследование разбираемых или сносимых зданий рядом с проектируемым объектом.
Заказчик с участием генерального проектировщика составляет задание на проектирование для каждого здания на участке реконструкции. Как правило, задания на разработку проектно-сметной документации должны быть переданы проектной организации не позднее 1 апреля года, предшествующего началу реконструкционных работ.
Задание на проектирование должно содержать следующие данные:
-наименование и адрес проектируемого объекта;
- основание для проектирования (решение местной администрации, приказ министерства или ведомства);
подробные данные об особых условиях площадки
и района реконструкции;
назначение и типы встроенных нежилых помещений, их расчетную мощность, вместимость или пропускную способность, состав и площади всех помещений, рабочую площадь в реконструируемом здании;
- основные требования к архитектурно-планировочному решению здания;
рекомендуемые типы квартир с предполагаемой
площадью основных и подсобных помещений;
указания по проведению реконструкции очередями;
- стадийность проектирования;
- наименование и адрес проектной организации генерального проектировщика;
- наименование и адрес ремонтно-строительной организации - генерального подрядчика, а так же сведения о предприятиях, на которых могут быть изготовлены строительные конструкции и
изделия;
- ориентировочные сроки окончания работ по реконструкции;
- основные требования по благоустройству территории реконструируемого участка застройки;
- мероприятия по обеспечению жизнедеятельности
в условиях чрезвычайных ситуаций.
Если реконструкция участка застройки будет идти очередями, то заказчик должен оговорить все мероприятия по нормальной эксплуатации всех остальных зданий на участке.
Вместе с заданием на проектирование заказчик передает генеральному проектировщику следующие документы:
- разрешительный акт на выполнение работ по реконструкции здания;
- архитектурно-планировочное задание, утвержденное городской администрацией;
- задание от инспекции по охране памятников архитектуры;
разрешение на присоединение реконструируемого здания или сооружения к источникам снабжения, инженерным сетям и коммуникациям;
- материалы по проведенным ранее техническим обследованиям участка и конструкций здания;
- оценочные акты и решения городской администрации о сносе зданий и сооружений, не находящихся на балансе заказчика проекта, и характере компенсации за них;
- технический паспорт строения с указанием степени физического износа конструкций и инженерного оборудования, объемов и сроков ранее проведенных капитальных ремонтов и реконструкции;
- справку о состоянии газовых сетей и оборудования;
- справки эксплуатирующих организаций о состоянии лифтов, объединенных диспетчерских систем, центральных тепловых сетей;
- решение городской администрации о назначении функции встроенных нежилых помещений;
- разрешение на закрытие движения и отвод транспорта от площадки реконструкции, вскрытие дорожного покрытия.
Проектная организация составляет строительный паспорт на организацию работ по реконструкции:
- задание на проектирование - исходные данные
на проектирование;
принципиальное решение по реконструкции;
- предложения по организации стройплощадки,
использованию механизмов, промежуточных
складов;
- предложения о сносе строений, пересадке зеленых насаждений, отселению жильцов, сотрудников организаций и арендаторов, проведении дополнительных обследований на освобожденном объекте, но не более1 месяца;
ситуационный план квартала 1:2000, геоматериалы 1:500, генплан реконструируемого участка 1:500.
В проектах реконструкции и капитального ремонта жилых зданий должны быть приведены следующие объемно-планировочные показатели:
число секций в доме;
число этажей;
высота этажа;
общее число квартир с одинаковым числом комнат и число квартир с одинаковой площадью (до и после перепланировки);
среднее число комнат на 1 квартиру (до и после перепланировки здания);
жилая площадь (до и после перепланировки здания);
потери жилой площади в результате перепланировки здания;
общая площадь, в т.ч. жилой и нежилой части здания;
средняя площадь на 1 квартиру;
средняя полезная площадь на 1 квартиру;
коэффициент К1 – отношение жилой площади к общей (полезной) по зданию в целом;
коэффициент К2 – отношение строительного объема здания к жилой площади;
площадь застройки здания.
Строительный паспорт на реконструкцию здания (сооружения) утверждает генеральный заказчик. Проект реконструкции любого здания, а также проект благоустройства территории, на которой оно расположено, должны быть увязаны с общим замыслом архитектурно-художественного решения всего исторического квартала, микрорайона или с проектом их реконструкции. Данная стратегия распространяется на проект дома, который должен стать комфортным, общественного здания, которое должно принять новую функцию, даже индивидуального дома и квартиры с улучшенной планировкой. Хотя стратегия внутренних пространств должна диктоваться потребителем новых объектов, и который должен вкладывать финансовые средства на модернизацию зданий.
Однако расслоение общества на супербогатых людей и нищих диктует и разную стратегию модернизации жилищ. Безусловно, часть средств от реставрации зданий для богатейших людей должна быть использована на улучшение жилищ муниципального фонда. При этом всем понятно, что перепланировку дома под высококачественное жилье надо проводить из расчета обеспеченности заказчика, но не менее 36-40 м2 жилой площади на человека. А если модернизировать весь жилой фонд из этих показателей, то в России никогда не будет решена жилищная проблема. В целом стратегия реконструкции жилища направлена на удовлетворение различных потребностей ее заказчика.
Архитектурно-планировочные решения общественных зданий настолько разнообразны, что их перечень занял бы сотни томов учебных пособий. Перепланировка исторических зданий под новые функции сдерживается их малыми площадями. Понятно, что органы охраны памятников в очень редких случаях разрешают проводить надстройку исторических зданий и осуществлять к ним пристройку новых помещений. Разрешено при их согласовании заменять чердачные пространства на мансардные этажи.
Стратегия реконструкции кварталов под общественные функции невозможна без ухода в подземное пространство, объединения ряда зданий через атриумные пространства внутренних двориков. Ряд общественных функций разрешено размещать в первом и цокольном этажах жилых домов. (отделения связи, предприятия общественного питания, небольшие магазины, мастерские ремонта бытовых машин и приборов, домовые кухни) без увеличения занимаемой площади, числа рабочих мест или производительности при условии соблюдения общих требований действующих норм и правил по их проектированию
