Недвижимость — это объект гражданских прав, зарегистрированный в соответствии с действующим законодательством, отличительными особенностями недвижимости являются вещная природа и неразрывная связь с землей.
Гражданский кодекс РФ (ч. 1, ст. 130) дает следующее определение недвижимости: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все то, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения...»
Определяющие факторы недвижимости:
1. Неразрывная связь объекта с землей. Эту связь можно считать родовым признаком недвижимости, главной ее специфической особенностью. Современные технические возможности в принципе позволяют осуществлять перемещение многих объектов недвижимости на достаточно большие расстояния, но подобное перемещение представляется отклонением от нормального режима использования объекта. Нормальным состоянием любого объекта недвижимости является именно стационарное состояние.
|
|
Связь с землей может быть прямой и косвенной.
Земельные участки представляют собой важнейший вид объектов недвижимости. Главным свойством, определяющим понятие земельного участка, служит то, что это не просто фрагмент земной поверхности, а такой фрагмент, который однозначно определен на местности и в юридических документах.
Характеристики земельного участка:
— местоположение;
— конфигурация;
— пространственная ориентация;
— размер;
— права собственности.
Таким образом, существует необходимая юридическая база для регулирования различных процессуальных отношений.
2. Назначение объекта недвижимости. Закон не рассматривает объект недвижимости изолировано от его использования. Рассмотрение в неразрывном единстве самого объекта недвижимости и его назначения является обязательным.
3. Юридическое понятие недвижимости. Собственник у недвижимости существует всегда, хотя основания для возникновения прав собственности могут быть различными: покупка, дарение, наследование, длительное владение в течение определенного срока и т. д.
Юридическое понятие недвижимости включает в себя систему государственной регистрации объектов недвижимого имущества, прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
2.3. Специфические особенности недвижимости
1. Инвестиционный характер недвижимости:
— для длительного использования;
— не потребляется в процессе использования;
— однократность удовлетворения потребностей.
|
|
2. Уникальность любого объекта недвижимости. Главной причиной уникальности является действие фактора местоположения: даже если здания возведены по одному типовому проекту и по своим натурально-вещественным, архитектурно-планировочным, конструктивно-техническим решениям являются тождественными, их потребительская стоимость никогда не будет одинаковой, потому что они располагаются на различных земельных участках.
3. Высокая капиталоемкость недвижимости:
— большие затраты при создании объекта;
— транзакционные издержки.
4. Неограниченный период товарности. Период товарности для недвижимости является максимальным, т. е. недвижимость обладает товарностью до завершения строительства (незаконченный объект), в момент готовности (объект нового строительства) и после него (объект прошлого строительства).
5. Неодинаковая товарность различных видов и элементов недвижимости:
— наложение ограничений на коммерческий оборот или полный запрет со стороны государства;
— здание — в частной собственности, земля — в аренде.
6. Пониженная ликвидность. Ликвидность — легкость обращения товара в деньги.