Билет 16 1. Определение стоимости недвижимости, как инвестиционного ресурса

1. Определение стоимости недвижимости, как инвестиционного ресурса. Недвижимость – земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты; предприятие в целом, как имущественный комплекс также относится к недвижимости. Когда объекты недвижимости выступают объектами инвестиций и/или одной из форм инвестиций, т.е. когда земля, здания, сооружения участвуют в реализации того или иного инвестиционного проекта, возникает потребность в определении инвестиционной стоимости недвижимости, своего рода инвестиционного потенциала, инвестиционной пригодности того или иного объекта, характеризуемого показателями максимальной цены, за которую может быть приобретен данный объект и при которой инвестиции в данный объект будут рентабельны.. Под инвестиционной стоимостью, как правило понимают стоимость объекта недвижимости, который рассматривается как определенный вклад в реализацию какого-либо инвестиционного проекта. Показатель инвестиционной стоимости наиболее применим к оценке стоимости коммерческой недвижимости (общественных и производственных зданий, в том числе и объектов незавершенного строительства, а также машин, оборудования и т.д.) Т.е. такая недвижимость призвана приносить ее владельцу или пользователю определенный доход, в то время как жилая недвижимость служит для удовлетворения потребностей человека в жилье, и только в отдельных случаях используется как источник получения дохода (сдача в наем, приобретение с целью перепродажи). Вкладывая в реализацию проекта тот или иной объект недвижимого имущества, его владельцы становятся полноправными участниками инвестиционного проекта, имеющими права на распределение результатов проекта. А поскольку распределение результатов инвестиций происходит пропорционально вкладу каждого участника, то возникает потребность в оценке реальной стоимости объектов недвижимости. Инвестиционная стоимость представляет собой стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора, основанная на его инвестиционных требованиях и предпочтениях. Расчет инвестиционной стоимости основан на дисконтировании потока доходов, ожидаемых от использования данного объекта в перспективном инвестиционном проекте. Инвестиционная стоимость для конкретного инвестора может отличаться от ее рыночной стоимости в результате разных оценок доходности, престижности, перспективности местоположения. Существует 3 подхода к определению стоимости недвижимости: Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. В основе этого подхода лежит принцип замещения. Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Условия применения сравнительного подхода: Объект не должен быть уникальным. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы. Сравнительный подход базируется на принципах: замещения; зависимости, пропорциональности; спроса и предложения. Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести. Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

2. Функции денежной единицы в финансовых расчетах инвестиций и недвижимости. Шесть функций можно разделить на две группы: три прямые функции и три обратные. 1-я функция: накопленная сумма денежной единицы (будущая стоимость единицы) (прямая функция): FV = PV * (1+i/k)^nk, где п - число лет; k – количество начислений процентов в год; (1+i/k)^nk - фактор накопленной суммы (будущей стоимости) денеж­ной единицы; FV - накопленная сумма денежной единицы; PV - текущая стоимость денежной единицы. Данная функция используется в том случае, если известна текущая (се­годняшняя) стоимость денег, и требуется определить ее накопленную сумму (будущую стоимость) на конец определенного периода при заданной страхов­ке дохода на капитал. 2-я функция: текущая стоимость единицы (реверсии) (обратная функция): PV = FV * 1/(1+i/k)^nk, где 1/(1+i/k)^nk - фактор текущей стоимости единицы. Смысл задач такого класса состоит в том, чтобы при заданной ставке дисконта дать оценку текущей стоимости тех денег, которые могут быть полу­чены (заплачены) в конце определенного периода. Эта функция обратна функции накопленной суммы денежной единицы. 3-я функция: текущая стоимость аннуитета (прямая функция) Аннуитет - это серия равновеликих платежей (поступлений), отстоящих друг от друга на один и тот же промежуток времени. Принято различать обыч­ный и авансовый аннуитеты. В том случае, если платежи (поступления) про­водятся в конце каждого периода, говорят об обычном аннуитете. Если же платежи (поступления) осуществляются авансом, т. е. в начале каждого пе­риода, говорят об авансовом аннуитете. Обычный аннуитет: PV = R * (1 – 1/(1+i/k)^nk)/i/k; Авансовый аннуитет: PV = R * ((1 – 1/(1+i/k)^nk-1)/i/k +1), где R - равновеликие периодические платежи (поступления). 4-я функция: накопление денежной единицы за период (прямая функция) На основе использования данной функции определяется будущая стои­мость серии равновеликих платежей (поступлений). Обычный: FV = R * ((1+i/k)^nk-1) / i/k; Авансовый: FV = R * (((1+i/k)^nk+1-1) / i/k – 1). 5-я функция: взнос на амортизацию единицы (обратная функция): R = PV * i/k / (1-1/(1+i/k)^nk))/ Данная функция используется для определения аннуитетных (регуляр­ных равновеликих) платежей в счет погашения кредита, выданного на опреде­ленный период при заданной ставке по кредиту. Функция взноса на амортизацию единицы обратна функции текущей стоимости обычного аннуитета. 6-я функция: формированиефонда возмещения (обратная функция): R = FV* i/k / ((1+i/k)^nk – 1). Данная функция используется для определения тех равномерных пе­риодических платежей, которые необходимо осуществлять в течение заданно­го периода, чтобы к концу срока иметь на счете, приносящем доход по задан­ной ставке, определенную сумму денег. Рассмотренная функция обратная функции накопления единицы за пе­риод.

3. Цель, задачи и содержание инвестиционного менеджмента. Совокупность мер экономического и организационного характера, осуществляемых всеми участниками инвестиционного процесса при реализации инвестиционных проектов, составляет их инвестиционную деятельность. Управление инвестиционной деятельностью как в масштабах государства и её территорий, так и в рамках отдельных хозяйствующих субъектов в целях наиболее эффективного использования имеющихся и привлекаемых инвестиционных ресурсов называют инвестиционным менеджментом. Задачи ИМ: 1. Обеспечение роста производственного и экономического потенциала фирмы, компании в результате эффективной инвестиционной деятельности. 2. Максимизация финансовой отдачи от инвестиционных вложений. 3. Оптимизация инвестиционных вложений. 4. Минимизация риска при осуществлении инвестиционных проектов. 5. Обеспечение финансовой устойчивости и платежеспособности фирмы, компании в процессе осуществления инвестиционной деятельности. 6. Изыскание путей ускорения реализации инвестиционных проектов и программ. Решение всех задач при осуществлении инвестиционных вложений реализуется посредством подготовки и принятия соответствующих решений в системе инвестиционного менеджмента, к основным функциям которого относятся: Планирование – опред-е оптим-го рез-та при заданных ограничениях по времени и рес-сам Организация – опред-е ср-в и м-дов вып-ния плановых задач, достижения поставл-ых целей. Координация – др-ми словами это гармони­за­ция, т.е. установление порядка гармонии, состояния совпа­де­ния интересов в совместном тру­де участ­ников планир-мого процесса. Мотивация – процесс стимулиров-я самого себи и др-их на деят-ть, напрвленную на достиж-е индивид-ых и общих целей орг-ции. Контроль – прогнозиров-е отклон-ий от норм, правил, стандартов и т.д. и своеврем-ое их предупреждение. Ф-ция контроля всегда заканчивается разраб-кой его отклонения от недостатков. Важнейшими составляющими ИМ являются: разработка инвестиционной стратегии и политики фирмы, производственной компании; определение политики формирования инвестиционных ресурсов; формирование и управление портфелем цб; изучение состояния внешней экономической среды и прогнозирование положения на рынке инвестиций и инвестиционных услуг; организация управления реализацией конкретных проектов и программ; организация мониторинга инвестиционных проектов и программ; подготовка и принятие решений о выходе из не удовлетворяющих инвестора инвестиционных проектов и программ.