К затратному подходу относится совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства (восстановления) либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Данный подход применяется при отсутствии рыночной информации о ценах сделок или доходов от объектов недвижимости.
При оценке земли затратный подход используется в основном для определения стоимости улучшений, находящихся на земельном участке (зданий, строений, сооружений) для выделения земельной составляющей в стоимости единого объекта недвижимости.
Объектом оценки стоимости земли могут выступать как свободные от застройки земельные участки, так и земельные участки (собственно земля) в составе единого имущественного комплекса или объекта недвижимости. Особенностью оценки рыночной стоимости земли является то, что любой земельный участок рассматривается как условно свободный, или не занятый зданиями, сооружениями, строениями или иными объектами недвижимого имущества, которые могут не соответствовать ее наиболее эффективному использованию.
|
|
Для оценки стоимости земли могут применяться методы одного подхода, например, сравнительного или доходного подхода, а также методы, представляющие комбинацию разных подходов.
Для оценки стоимости земельных участков используются следующие методы оценки:
· метод сравнения продаж;
· метод выделения;
· метод распределения;
· метод капитализации земельной ренты;
· метод остатка для земли;
· метод предполагаемого использования.
К сравнительному подходу относится метод сравнения продаж, к доходному подходу относится метод капитализации земельной ренты и предполагаемого использования. Остальные методы представляют собой комбинацию разных подходов. Отнесение ме тодов к тому или иному методологическому подходу часто носит условный характер, так как каждый из перечисленных методов может содержать отдельные элементы всех трех подходов.
1. Метод сравнения продаж.
Метод сравнения продаж может использоваться для оценки земли, которая фактически не застроена или рассматривается как незастроенная для целей оценки. Для использования данного метода необходима информация о ценах продаж земельных участков, являющихся аналогами оцениваемого земельного участка.
В качестве единицы сравнения, как правило, следует использовать характерную для данного сегмента рынка единицу измерения (например, гектар, квадратный метр земельного участка).
Корректировка цен продаж сопоставимых незастроенных участков осуществляется по следующим элементам сравнения:
|
|
имущественные права;
условия финансирования;
условия оплаты;
условия совершения сделки;
время заключения сделки с объектом-аналогом;
местоположение и окружение;
правовые и градостроительные ограничения по виду использования и застройке земельного участка;
физические характеристики земельного участка;
доступные коммунальные услуги.
Внесение поправок в цены сопоставимых участков по первым пяти элементам сравнения осуществляется на зависимой основе последовательно, при этом последовательность корректировок не имеет значения. Внесение поправок в цены сопоставимых участков по остальным элементам сравнения выполняется на независимой основе.
Значения поправок по всем элементам сравнения определяются с использованием количественных и качественных методов.
При правильном определении и внесении поправок откорректированные цены аналогов должны быть близки друг к другу, и итоговое значение стоимости объекта оценки может быть определено простым усреднением конечных результатов корректировок каждого аналога.
2. Метод выделения.
Метод выделения применяется для определения стоимости земли в составе единого объекта недвижимости - земельного участка с находящимися на нем улучшениями. Основным условием применения этого метода является соответствие существующего использования земельного участка и расположенных на нем улучшений его наиболее эффективному использованию.
3. Метод распределения.
Метод основан на предположении существования типичного соотношения между стоимостью земли и стоимостью улучшений в каждой сфере рынка недвижимости. Метод используется при наличии данных о продажах застроенных земельных участков, аналогичных оцениваемому земельному участку при условии, что известно или может быть рассчитано соотношение стоимости земли и стоимости зданий (сооружений).
Следует учитывать, что доля стоимости земли в общей стоимости недвижимости может зависеть от достаточно большого количества факторов: типа недвижимости, местоположения участка, площади его застройки, возраста зданий (сооружений), их этажности и ряда других факторов. Поэтому данный метод используется для оценки рыночной стоимости земли, как правило, при недостатке информации о продажах свободных земельных участков либо в качестве проверочного при наличии оценок, полученных другими методами.
4. Метод капитализации земельной ренты.
Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условием применения данного метода является возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.
Метод заключается в капитализации наиболее типичной и устойчивой величины ренты. Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.
5. Метод остатка. Метод остатка применяется для оценки как свободных, так полностью или частично застроенных земельных участков. При этом застроенные земельные участки должны оцениваться как условно свободные при их наиболее эффективном использовании.
В соответствии с этим методом рыночная стоимость земельного участка оценивается по формуле:
где - оценка рыночной стоимости земельного участка;
- чистый операционный доход, который генерирует весь объект недвижимости;
- рыночная стоимость улучшений;
- коэффициент капитализации доходов от земли;
|
|
- коэффициент капитализации доходов от улучшений.
6. Метод предполагаемого использования.
Метод предполагаемого использования может применяться при оценке любого земельного участка, у которого имеется перспектива развития - в настоящий момент или в ближайшем будущем. Метод наиболее часто используется в отношении неосвоенных участков земли.
Для оценки текущей стоимости будущих доходов и расходов должны использоваться ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа норм отдачи на капитал альтернативных по уровню рисков инвестиций.
Источником доходов может быть сдача в аренду зданий, строений и сооружений, прогнозируемых на земельном участке, либо продажа их по окончании строительства в приемлемые сроки по рыночно обоснованным ценам.
Оценка доходной части проекта в варианте сдачи недвижимости в аренду должна предусматривать оценку стоимости продажи объекта недвижимости в конце периода ее владения.