Вопрос 61. Прекращение и досрочное расторжение договора аренды

Прекращение и досрочное расторжение договора аренды. Судьба улучшений арендованного имущества.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) иму-во за плату во временное владение и пользование, или во временное пользование. Консенсуальный, возмездный, двусторонне - обязывающий.

Прекращение д-ра аренды осуществляется по общим правилам ГК РФ (пр. исполнение обязательства, смерти гр-на). Смена собственника арендованного им-ва не влечет прекращения д-ра аренды даже если его заключение было обусловлено личными качествами арендатора в случае смерти арендод – ФЛ ДА не прекращается. Права и обязанности арендод переходят к его наследникам. В случае смерти гр-на арендующего недвижимое им-во, его права и обязанности по ДА переходят к наследнику, если законом или д-м не предусмотрено иное. При ликвидации ЮЛ – будь то арендод или арендад ДА в этом случае безоговорочно прекращается.

ДА м\б расторгнут по требованию арендод или арендад. По требованию арендод ДА м\б досрочно расторгнут судом в случаях, когда арердад:

1) пользуется им-м сущ-м нарушением условий ДА или назначение им-ва, либо с неоднократными нарушениями;

2)существенно нарушает им-во;

3)Более 2 раз подряд не вносит арен-ю плату по истечению установленного срока платежа.

4)Не производит кап. ремонта им-ва

5)По др. основаниям согл ДА.

Перед требование досрочного расторжения ДА арендод д. направить арендад письменное предуп-е о необходимости исполн им обязательства в разумный срок.

ДА м\б расторгнут по требованиям арендад судом в случаях:

1) аредод не предоставляет им-во в польз\е арендад;

2) переланное дреадотору им-во имеет препятствующие польз\ю им недостатки;

3)арендод не производит явл-ся его Обязанность кап. ремонт им-ва.

4)по др основаниям о ДА.

Улучшение арендованного им-ва:

Произвенденное арендат отделимые улучшения арен-го им-ва явл его соб-ю, если иное не предусмотрено ДА. Улучшение арендованного им-ва как отделимый так и не отделимый произведенный за счет амортизационных отчислений от этого им-ва явл-ся собственностью арендода. Стоимость неотделимых улуч аренд-го им-ва произведенных арендат бех согласия арендод, возмещению не подлежат, если иное на предусмотрено З. В случае, когда арендад произвел за счет собс-х средств и согласия арендод улуч арен-го им-ва, неоделимый без вреда для им-ва, арендад имеет право после прекращения ДА на возм-е стоим-ти этих улучш, если иное не предусмотрено ДА.