Доходный подход. Недвижимость обладает свойством приносить доход своему владельцу

Недвижимость обладает свойством приносить доход своему владельцу. Это одна из причин, почему люди покупают недвижимость. Другими причинами являются покупка для непосредственного проживания и удовлетворение личных потребностей владельца.

При оценке недвижимости исходят из положения о том, что доход может быть получен на следующих этапах использования недвижимости:

- в период владения объектом в виде текущего периодического дохода;

- в момент перепродажи объекта в виде одноразового получаемого дохода.

Задача оценщика определить текущую стоимость всех будущих доходов от владения и эксплуатации недвижимости.

Доходный подход или подход капитализации доходов имеет три разновидности:

1. Метод валовой ренты.

2. Метод прямой капитализации.

3. Метод капитализации дохода (метод дисконтированных денежных потоков).

Метод валовой ренты

Подход с использованием мультипликатора валовой ренты (GRM) [4, с. 291-292] основан на предположении, что существует связь между ценой продажи недвижимости и доходом от сдачи ее в аренду.

GRM – это отношение продажной цены либо к потенциальному валовому доходу, либо к действительному.

Аппарат GRM часто применяется в странах с рыночной экономикой для оценки односемейных жилых домов, где используется месячный мультипликатор валовой ренты. При этом учитываются рентные платежи за немебелированное жилье без включения коммунальных услуг.