Управление строительством

12.02.15

Договорные отношения между участниками строительства.

1. Участники контракта.

2. Требования, предъявляемые контрактам, и факторы, влияющие на их выбор.

3. Типы контрактов, их преимущества и недостатки.

4. Структура контрактов в РФ.

Договор, соглашение, контракт – это юридическое соглашение между двумя или более сторонами, заключенное в соответствие с положениями закона, согласно которому одна сторона или несколько сторон получают право на совершение некоторых действий.

Подрядный контракт – это договор, по которому одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу, и сдать ее результаты заказчику, а заказчик обязуется принять результаты работы и их оплатить.

Вся совместная деятельность участников инвестиционного цикла осуществляется на основании заключенных между ними договоров.

Инвестиционный цикл – это время от момента формирования инвестиционного намерения до приемки готового объекта в эксплуатацию, или достижения им проектной мощности, если контракт заключается под ключ.

Инвестиционный цикл в строительстве включает в себя следующие этапы:

1. Возникновение и формирование инвестиционной идеи.

2. Поиск и выбор источников инвестиций.

3. Выбор района строительства и земельного участка.

4. Получение от органов местной власти разрешения на строительство.

5. Выбор проектировщика через торги, выбирает его заказчик.

6. Проектирование и экспертиза проекта.

7. Утверждение ПСД заказчиком.

8. Выбор подрядчика.

9. Заключение договора подряда.

10. Генподрядчик начинает подготовку к строительству.

11. Если у генподрядчика недостаточно своих мощностей, то он заключает договора с субподрядными организациями.

12. Выбор поставщиков материальных ресурсов, и заключает с ними договора на поставку.

13. Строительство.

14. Приемка готовых объектов в эксплуатацию.

15. Эксплуатация этого объекта.

Для заключения договора с генподрядчиком заказчик должен представить ему следующие документы:

1. ПСД.

2. Документ на право пользования или владения земельным участком.

Отвод земельного участка производит орган местного самоуправления, после установления земельно-строительной службой границ участка на местности. Копия акта об отводе земельного участка с указанием его границ и передается генподрядчику.

3. Решение органа местного самоуправления о разрешении строительства объекта.

Непосредственно СМР могут быть начаты только после получения заказчиком разрешения в органах Госарстройнадзора(?). Для получения такого разрешения заказчик обязан полностью освободить земельный участок. Если на участке имеются жилые помещения, то заказчик обязан переселить жильцов, и предоставить им соответствующие площади. Снос здания происходит генподрядчиком. Заказчик обязан вместе с земельным участком передать генподрядчику геодезическую разбивочную основу, а также решить вопросы подключения строительной площадки к действующим инженерным сетям.

Тип контракта выбирает заказчик, при этом он рассматривает следующие условия:

Выбор его решения связна с тем, какой тип контракта заключить, способ выбора проектировщика и генподрядчика, способ установления цены.

По процедуре заключения контракта	Торги/переговоры
По предмету и составу контракта	1. На проектирование (заказчик, подрядчик)
2. Контракт на строительство (подрядчик)
3. Контракт на специализированные работы (генподрядчик и субподрядчик)
4. Контракт на весь инвестиционный цикл (заказчик и проектно-строительный генподрядчик)
5. На управление проектом (заказчик и управляющий проектом)
6. На управление стройкой (генподрядчик и прораб/мастер/начальник участка)
По способу определения цены	1. Контракт с твердой (паушальной) ценой
2. Контракт на основании единичных расценок
3. Контракт с фактическими затратами + гонорар (процент от фактически выполненных работ)
4. Контракт с фактически выполненными затратами + % от сметы
5. Контракт с фактическими затратами + скользящий % от сметы
6. Контракт с фактическими затратами + гонорар, которая устанавливается по окончанию строительства
7. Контракт с гарантированной максимальной оплатой
В зависимости от характера взаимоотношений участников проекта	1. Традиционный
2. Контракт на работы "под ключ"
3. Проектно - строительный контракт

Требования к контрактам.

1. Положения в контракте должны быть изложены кратко, системно и не двусмысленно.

2. Контракт должен быть полным, и документы должны быть идентифицированы по их назначению.

3. Контракт должен быть изучен.

По способу установления цены выделяют две группы контрактов:

1. Контракты с твердой ценой.

Контракты с твердой ценой являются соглашением, при котором контрактов обязуется осуществлять поставку материалов на объект, проводить работы и оказывать услуги за определенную цену, которая не может быть изменена в случае изменения его фактических затрат.

Применяются в тех случаях, когда проект тщательно разработан. Работы включаются в четкой последовательности и подрядчик может осуществлять жесткой контроль за ходом работ, и располагает достаточными финансовым ресурсами, чтобы оплачивать риски.

Недостаток: трудно использовать инновации.

Зачастую используются в торгах.

Для того чтобы подрядчик пошел на эти условия подрядчик требует от заказчика тщательно проработанную проектную документацию, в полном объеме все спецификации для выполнения работ.

2. Контракты с возмещением издержек.

В строительстве часть работ проводится под землей, и как бы не исследовалась почва, все равно трудно спрогнозировать все трудности, с которым столкнется строительная организация.

В связи с этим потребовалась специальная форма контрактов, которая была более гибкой и позволяла изменять объем работ в процессе работ.

На торги заказчик выставляет перечень объемов работ, которые необходимо выполнить. Каждый участник торгов изучает перечень этих документов, выезжает на площадку, может пригласить различные консультационные фирмы, проводить любые исследования грунта, и затем исходя из полученных данных, а также на основании собственного опыта они определяют цену или расценку определенной единицы продукции. В эту расценку включаются не только реальные расходы по выполнению продукта, но и накладные расходы, и прибыль которую он должен получить. Умножая на коэффициент мы получаем цену контракта.

Достоинства и недостатки для заказчика и подрядчика контрактов с твердой ценой:

	Заказчик	Подрядчик
Достоинства	Меньше стоимость проекта	Потенциальная возможность получения большей прибыли
Более высокая степень определенности с бюджетом фирмы
Меньшая потребность в собственном персонале, для осуществления контроля за проектом
Подрядчик старается выбрать более квалифицированных субподрядчиков, чтобы потом не переделывать
Недостатки	Подрядчик уделяет больше внимания затратам, чем качеству	Потенциальная возможность значительных убытков
	Высокая стоимость участия в торгах

Контракты с возмещением издержек:

Этот тип контрактов обеспечивает возмещение понесенные затраты в процессе выполнения работ подрядчику. В дополнение контрактор получает оговоренный % от фактических затрат.

В условиях данного типа контракта строительство объекта может быть начата до подготовки в полном объеме всей ПСД, и в которую могут вносится изменения по ходу строительства. При этом типе контракта рискует больше всего заказчик.

Для уменьшения риска заказчик ежемесячно требует от подрядчика документы, на основании которых были приобретены различные материалы. Для этого заказчик содержит штаб, который контролирует затраты подрядчика. Если подрядчик завысил стоимость материалов, то расчет с ним заказчик осуществляет по среднерыночной цене.

Контракт с ценой, равной фактическим затратам + фиксированная доплата, которая составляет оговоренный в контракте % от сметы:

При этом типе контрактов заказчик обеспечивает контрактору возмещение понесенных затрат, понесенных при строительстве объекта, и он получает в качестве прибыли фиксированную сумму - % от сметы. Этот процент не изменяется, с изменением фактических затрат. Этот тип контракта характеризуется высокой степенью риска для управляющего проектом, а подрядчик при этом типе контракта имеет минимальный риск.

Контракт с ценой, равной фактическим затратам + переменный % от сметы.

При этом типе контракта начальный % вознаграждения фиксируется в контракте. Он представляет собой сметную стоимость, умноженную на % вознаграждения. Окончательный % вознаграждения вычисляется на основе начального, с учетом возможных штрафных санкций и вознаграждений. Этот расчет осуществляется на основании сопоставления фактической и сметной стоимости. В случае, если фактическая и сметная стоимость находятся в пределах заданного интервала, то % вознаграждения не изменяется. % вознаграждения снижается, или увеличивается, если фактическая стоимость, по сравнению со сметной повышается, или снижается.