Оценка объекта недвижимости с учетом заемного капитала:
,
где:
Vо – стоимость объекта, включающая величину собственного капитала и величину
заемных средств;
NOI – чистый операционный доход, который генерирует объект недвижимости;
Rо – общий коэффициент капитализации;
Е – доля собственных средств в общей стоимости объекта;
М – доля заемных в общей стоимости объекта;
Rе – требуемая норма доходности на собственный капитал;
Rм – ставка процента, выплачиваемого на заемный капитал.
Посленалоговая стоимость заемного капитала (Kd):
,
где:
i – ставка процента по кредиту;
T – ставка налога на прибыль.
Учетная доходность (бухгалтерская норма доходности) ARR:
,
Показатель риска актива (стандартное отклонение) (σ):
,
где:
Ri – доходность по i-му результату;
R – ожидаемая доходность;
Pi – вероятность появления i-го результата;
N – количество рассматриваемых результатов.
Чистый приведенный эффект (NPV), если капиталовложения являются разовой операцией:
,
где:
Со – денежный отток в нулевой период (капиталовложения);
CFt – истинный денежный поток проекта (разница между денежным притоком и оттоком
в период t);
r – ставка дисконтирования;
n – срок реализации проекта.
Чистый приведенный эффект (NPV), если проект предполагает последовательное инвестирование финансовых ресурсов в течении m лет:
,
где: i – прогнозируемый средний уровень инфляции.
Индекс рентабельности (PI):
,
где:
CFIF – денежный приток в период t;
CFOF – денежный отток в период t.
Модифицированная внутренняя доходность (MIRR) – предусматривает расчет терминальной стоимости (VT) денежных поступлений, наращенных по цене капитала фирмы.
,
где MIRR – ставка дисконта, уравнивающая PV инвестиций и TV.
Внутренняя доходность IRR – дисконтная ставка, уравнивающая приведенные стоимости ожидаемых поступлений по проекту и сделанных инвестиций:
PV(притоки) = PV(инвестиции)
или
ЛИТЕРАТУРА:
1. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая от 30.11.94 г. № 51-ФЗ.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть вторая от 26.01.96 г. № 15-ФЗ.
3. Закон РФ от 26.10.02 г. № 127-ФЗ О несостоятельности (банкротстве).
4. Закон РФ от 16.07.98 г. № 102-ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости).
5. Закон РФ от 29.07.98 г. № 135-ФЗ Об оценочной деятельности в Российской Федерации.
6. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 6.07.2001 № 519
- Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. - М.: Финансы и статистика, 1996
- Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование. В схемах. - М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 1999
- Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости – СПб.: Питер, 2001
- Ипотечно-инвестиционный анализ: Учебное пособие / Под ред. Проф. В.Е. Есипова – СПб.: Изд-во СПб ГУЭиФ, 1998
- Ковалев В.В. Финансовый анализ. - М.: Финансы и статистика, 1997
- Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного кредитования. Учеб. пособие. - М.: Высшая школа, 1998
- Кудрявцев В.А. Ипотека в России. Проблемы и сценарии старта. - М: 1998
- Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости: Учебное пособие для ВУЗов – СПб.: Питер, 2000
- Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости - Санкт-Петербург: Санкт-Петербургский Государственный Технический Университет, 1997
- Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости - Санкт-Петербург: Технобалт, 1995
- Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость - Санкт-Петербург: Санкт-Петербургский Государственный Технический Университет, 1996
- Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. - М.: Дело-Лтд, 1995
- Стейнметц Т., Уитт Ф. Ипотечное кредитование / Пер. с англ. Предисл. И.М. Булдаковой. - Екатеринбург: Изд-во «Сфера», 1997
- Харрисон Генри С. Оценка недвижимости: Учебное пособие / Пер. с англ. – М.: РИО Мособлупрполиграфиздат, 1994