Определение расходов по эксплуатации оцениваемого объекта

Расходы по эксплуатации объекта подразделяются на операци- онные (эксплуатационные), резервы и фиксированные.

К операционным (или эксплуатационным) расходам относятся издержки по эксплуатации объекта, предоставление услуг пользова- телю и поддержание потока доходов. В состав эксплуатационных расходов объекта недвижимости входят:

§ заработная плата и премии обслуживающегоперсонала;

§ социальное страхованиеработников;

§ коммунальные услуги (электричество, газ, телефон, вода и пр.);

§ расходы на содержание объекта (оплата услуг охранной и противопожарной служб, по обслуживанию лифта, инженер- ные коммуникации, телефоны ипр.);

§ представительскиерасходы;

§ расходы нарекламу;

§ банковскиеуслуги;

§ транспортныерасходы.

К резервам относятся издержки на покупку (замену), например, для объекта недвижимости, кухонного оборудования, мебели, посуды и других принадлежностей.

Следует отметить, что расходы на капитальный и текущий ре- монты оцениваемого объекта не включаются в данный перечень рас- ходов, т.к. они входят в состав амортизационных отчислений.

Особо необходимо рассмотреть фиксированные статьи расхо- дов, которые не включаются в состав эксплуатационных расходов и резервов. Это: затраты на обслуживание домов, например, проценты за кредит и проценты по страхованию кредитов, амортизационные отчисления, налог на прибыль и другие налоги, а также вознагражде- ния управляющим.

Для расчета чистого дохода составляется отчет о доходах и рас- ходах. Для этого используется Главная бухгалтерская книга, отчет о прибылях и убытках, платежные ведомости, накладные, договоры и другие бухгалтерские документы. Ниже приведен пример расчета чи- стого дохода, в состав которого входят две составляющие – прибыль, полученная от использования оцениваемого объекта, и амортизаци- онные отчисления на ремонт и полное восстановление фондов.

Пример расчета чистого дохода (в усл. ед.) на основе составления