Общие требования к содержанию отчета об оценке объектаНЕДВИЖИМОСТИ
Результаты исследования рынка недвижимости
СОДЕРЖАНИЕ
Стр.
ВВЕДЕНИЕ………………..……………………………………………………………………….3
1. ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ рыночной стоимости жилой недвижимости….
1.1.Титульный лист
1.2.Сопроводительное письмо.
1.3.Дата и объем технического освидетельствования
1.4.Анализ социально-экономической ситуации в регионе
1.5.Анализ местоположения объекта оценки.
1.6.Описание объекта оценки
1.7.Определение рыночной стоимости затратным подходом.
1.8.Определение рыночной стоимости сравнительным подходом.
1.9.Согласование результатов оценки.
1.10.Сертификат оценки.
1.11. Приложения к отчету.
2.1.
2.2.
……..и т.д.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………………………………………….
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ……………….…………………………………………………………
ПРИЛОЖЕНИЯ (анкеты)………………………………………….……………………………….
Результатом первой части работы является отчет об оценке жилой недвижимости. Под объектом оценки понимается собственное жилье студента, в котором он проживет или квартира родителей, родственников (т.е. выбирают тот объект, по которому имеется информация для оценки).
|
|
В соответствии с ФЗ РФ «Об оценочной деятельности» (статья 11),отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; точное описание объекта оценки, стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью.
|
|
В курсовой работе определяется рыночная стоимость объекта недвижимости и «Отчет об оценки жилой недвижимости» должен содержать следующие разделы.
2.1.Титульный лист. Указывается наименование и адрес объекта оценки, дата оценки, наименование оценщика.
2.2.Сопроводительное письмо. В нем подтверждается факт окончания работ по оценке, приводятся основные характеристики объекта оценки и полученная в результате оценки величина стоимости объекта недвижимости.
2.3.Дата и объем технического освидетельствования. Приводится дата или период, в течение которого выполнялось техническое освидетельствование, объем и глубина выполненных работ.
2.4.Анализ социально-экономической ситуации в регионе. В данном разделе отчета проводится исследование рыночной ситуации по следующим направлениям:
- краткое описание природно-климатических особенностей региона;
- основные макроэкономические показатели;
- основные показатели по отраслям экономики, динамика их изменения и влияние на позиционирование объекта оценки на рынке;
- основные показатели социального развития, динамика их изменения и влияние на позиционирование объекта оценки на рынке;
- основные характеристики рынка недвижимости.
2.5.Анализ местоположения объекта оценки. На основе конкретных характеристик местоположения выявляются положительные и отрицательные факторы, которые существенно влияют на стоимость, например: транспортная доступность, инженерные сети и коммунальное обслуживание, социальная инфраструктура, экологическое состояние района, социальная репутация и др.
В приложении к отчету приводится ситуационный план (карта местности) с указанием местоположения объекта оценки, выполненный на листе формат А4.
2.6.Описание объекта оценки. Приводится подробное описание участка земли, зданий и сооружений. Детализируются объемно-планировочное и конструктивное решения, инженерное обеспечение объекта. В качестве иллюстрации (в приложении) приводятся поэтажные планы, разрезы, материалы фотофиксации.
В приложении к отчету приводится акт технического освидетельствования объекта с дефектными ведомостями. В курсовой работе описание объекта оценки требуется проводить по плану (см. таблица 1).
Таблица 1
Описание объекта недвижимости
Характеристика объекта | Возможные значения |
Сегмент рынка | Рынок земельных участков, рынок жилья, рынок коммерческой недвижимости, рынок производственных помещений |
Текущее использование | Магазин, офис, склад, кафе, ресторан, универсальное производственное помещение, многоквартирный дом, односемейный дом |
Вид данных | Сделка, предложение, спрос, оценка |
Юридическое описание | |
Регион | |
Район | |
Адрес | |
Право собственности на здание | Полное право собственности, иное |
Право собственности на земельный участок | То же |
УЧАСТОК (для индивидуального жилого дома) | |
Площадь участка | |
Зона | Селитебная, производственная, ландшафтно-рекреационная, зона исторической застройки |
Сервитуты | |
Форма | Прямоугольная, квадратная, Неправильная многоугольная, иная |
Топография | Пологое место, пологий склон, крутой склон, иное |
Состояние участка | Не разработан, расчищен и спланирован, разработан, имеются посадки, иное |
Неблагоприятные условия окружающей среды | Возможно затопление, близость оврагов, низкая несущая способность грунта, близость залегания грунтовых вод, возможны оползни, сейсмичность (в баллах), иное |
Транспортная доступность участка (выбор нескольких значений) | Главная автодорога, второстепенная автодорога, пересечение главной дороги, пересечение второстепенной дороги, пересечение главной и второстепенной дорог; ж/д подъезд/станция; морской/речной причал, иное |
Качество дорог | С твердым покрытием, грунтовая |
Состояние дорог | Хорошее (ремонт не требуется), удовлетворительное (требуется ремонт), плохое (требуется капитальный ремонт), строятся |
Доступные инженерные коммуникации | Электрические сети, водопровод, сети канализации, газопровод, теплотрасса, телефонная сеть |
ЗДАНИЯ | |
Год постройки | |
Первоначальная балансовая стоимость | |
Год последнего капитального ремонта | |
Число этажей | |
Общая площадь | |
Полезная площадь | |
Строительный объем | |
Площадь застройки | |
Техническое состояние | Хорошее (износ < 20%), Удовлетворительное (износ 21-40%), Неудовлетворительное (износ 41-60%), ветхое (износ 61-80%), негодное (износ > 80%), незавершенное строительство |
Группа капитальности | |
Фундаменты | Железобетонные, бетонные, бутовые, кирпичные, деревянные, каменные |
Стены | Кирпичные, крупноблочные, крупнопанельные, из естественного камня, смешанные, деревянные, металлические, металлический или железобетонный каркас с заполнением, сборно-щитовые, саманные, глинобитные |
Колонны и столбы | Стальные, железобетонные, кирпичные, деревянные |
Перекрытия | Железобетонные, металлические с деревянным заполнением, деревянные, металлические, комбинированные |
Кровля | Из оцинкованного железа, из черного железа, из рулонных материалов, из керамической черепицы, из асбестоцементных материалов |
Степень огнестойкости | |
Коммунальные услуги | Электроснабжение, холодная вода, горячая вода, канализация, газ, центральное отопление, телефон |
Дополнительные постройки | |
Дополнительные удобства | |
ПОМЕЩЕНИЯ | |
Размещение в здании | Этаж, подвал, полуподвал, пристроенная часть, чердак (мансарда), иное |
Отделка | "Евростандарт", сделан косметический ремонт, требуется ремонт, иное |
Вход | С улицы, со двора |
Вид из окон | На улицу, во двор, в сад/парк, в стенку, иное |
Число телефонов | |
БЛИЖАЙШЕЕ ОКРУЖЕНИЕ | |
Границы окружения | |
Типичное использование окружения | Жилье, административные, коммерческие, промышленные здания |
Основной тип застройки | Уличная, плотная с разрывами, отдельно стоящие здания, микрорайон |
Основной тип зданий | Кирпичные, блочные, крупнопанельные, деревянные, смешанные |
Качество застройки | Старый фонд (до 1917 г.), старый фонд после капитального ремонта, здания постройки 1918-1957 гг ., здания постройки 1957-1964 гг., после 1964 г., новостройки |
Полнота застройки | Менее 25%, 25-75%, свыше 75% |
Этажность застройки | Много-, малоэтажная, смешанная |
Социальная инфраструктура (выбор нескольких значений) | Рабочие места, учебные заведения, предприятия торговли, медицинские учреждения, предприятия общественного питания, предприятия бытового обслуживания, культурно-просветительные учреждения, исторические и культурные памятники, зоны отдыха, спортивные сооружения |
Объекты повышенной опасности | |
Благоустройство территории (выбор нескольких значений) | Зеленые насаждения, детские площадки, гараж/автостоянка, освещение, тротуары |
Источник информации | |
Примечания | Любая информация |
Этапы оценки объекта недвижимости затратным подходом:
|
|
|
|
1. Определяется рыночная стоимость земельного участка, на котором находится объект недвижимости.
2. Определяется восстановительная стоимость или стоимость замещения здания и сооружений.
3. Рассчитываются все виды износа объекта недвижимости (физический, функциональный, внешний). При расчете физического износа можно воспользоваться таблицей 2
4. Определяется остаточная стоимость здания (этап 2-этап 3).
5. Определяется стоимость объекта недвижимости (этап 1+этап 4).
Таблица 2
Ориентировочная оценка физического износа зданий
Физический износ, % | Состояние несменяемых конструктивных зданий | Состояние внутренних конструктивных элементов |
0-20 | Повреждений и деформаций нет. Нет также следов устранения дефектов | Полы и потолки ровные, горизонтальные, трещины в покрытиях и отделке отсутствуют |
21-40 | Повреждений и дефектов, в т.ч. и искривлений, нет. Имеются местами следы различных ремонтов, в том числе небольших трещин в простенках и перемычках | Полы и потолки ровные, на потолках возможны волосяные трещины. На ступенях лестниц небольшое число повреждений. Окна и двери открываются с некоторым усилием. |
41-60 | Имеются много следов ремонтов, трещин и участков наружной отделки. Имеются места искривления горизонтальных линий и следы их ликвидации. Износ кладки стен характеризуется трещинами между блоками. | Полы в отдельных местах зыбкие и с отклонениями от горизонтали. В потолках много трещин, ранее заделанных и появившихся вновь. Отдельные отставания покрытия пола (паркета, плиток). Большое число поврежденных ступеней. |
61-80 | Имеются открытые трещины различного происхождения, в т. ч. от износа и перегрузки кладки поперек кирпичей. Большое искривление горизонтальных линий и местами отклонение стен от вертикали | Большое число отклонений от горизонтали в полах. Массовое повреждение и отсутствие покры-тия пола. В потолках много мест с обвалившейся штукатуркой. Много перекошенных окон и дверей. Большое число поврежденных ступеней, перекосы маршей, щели. |
81-100 | Здание в опасном состоянии. Участки стен разрушены, деформированы в проемах. Трещины по перемычкам, простенкам и по всей поверхности стен. Возможны большие искривления горизонтальных линий и выпучивание стен | Полы с большими перекосами, уклонами. Заметные прогибы потолков. Окна и двери с гнилью в узлах и брусьях. В маршах лестниц не хватает ступеней и перил. Внутренняя отделка полностью разрушена |