Описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам

Описание процедуры согласования результатов расчетов, полученных с применением различных подходов.

Согласование — это анализ альтернативных заключений о стоимости, полученных применением нескольких различных подходов к оценке, дающих отличающиеся друг от друга показатели стоимости, с целью определения единственного (согласованного) значения стоимости. При оценке рыночной стоимости объекта оценки в соответствии с общепринятыми нормами были проанализированы три основных подхода определения рыночной стоимости объекта оценки: затратный, рыночный и доходный. Для определения рыночной стоимости объекта оценки были использованы наиболее целесообразно применимые в данном случае подходы оценки: затратный.

Оценщик определил, в какой степени результат того или иного подхода соответствует данным рынка, не противоречит ли им. Критерии согласования следующие: соответствие используемого подхода цели, назначению оценки, типу оцениваемых объектов и т.д.; точность расчетов, прогнозов, предположений, проведенных в рамках применения каждого подхода, достоверность и актуальность используемой информации.

В оценке существует пять основных моделей согласования:

1) Отказ от подхода(ов). Обосновывается отказ от подхода(ов) и итоговый результат определяется на базе одного подхода. Используется при наличии двух, трех подходов и при существенных ризницах результатов подходов (более чем 2 раза для госструктур и 1,3 раза для банков) при заведомо недостоверных данных в определенных подходах при использовании их как справочных.

2) Среднеарифметическое значение между всеми подходами. Вычисляется среднее значение между всеми подходами. При наличии двух и трех подходов, когда значения существенно не различается и нет оснований придания большего или меньшего веса определенному подходу.

3) Классическое ранжирование с разными рангами. Результатам подходов на основании рассмотрения их преимуществ и недостатков присваиваются определенные ранги (от 1 до 3) и вычисляются веса. При двух подходах ранги 1 и 2. Данная модель используется при наличии двух и трех подходов и при достаточной обоснованности преимуществ и недостатков подходов и больших преимуществах/недостатках между подходами.

4) Ранжирование с допущением применения одинаковых рангов. Результатам подходов на основании рассмотрения их преимуществ и недостатков присваиваются определенные ранги (от 1до 2) и вычисляются веса. При наличии трех подходов и при достаточной обоснованности преимуществ и недостатков подходов и выделении больших преимуществах/недостатках между двумя и одним подходами.

5) Метод анализа иерархий. Метод содержит процедуру синтеза приоритетов, вычисляемых на основе субъективных суждений экспертов. Используется при наличии двух, трех подходов при подобном рассмотрении критериев согласования между каждыми подходами.

 

Обоснование выбора использованных весов, присваиваемых результатам, полученным при применении различных подходов к оценке, а также использования различных методов в рамках применения каждого подхода.

 

Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и выработки единой стоимостной оценки. Преимущество каждого подхода в оценке рассматриваемого имущества определяется по следующим критериям:

− возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца;

− тип, качество и обширность информации, на основе которых проводится анализ;

− способность параметров используемых подходов учитывать конъюнктурные колебания;

− способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.

 

В рамках данного отчета весовые коэффициенты, определяющие стоимость объекта оценки, приняты эвристически (т.е. без приведения расчётов).

 

Для определения рыночной стоимости объекта оценки был использован только один подход - затратный, которому соостветственно был присвоен удельный вес в размере 1,0.

 

Обобщение (согласование) результатов рыночной стоимости объекта оценки приведено в нижеследующей таблице:

Таблица 2. Согласование результатов оценки

 

Наименование	Затратный подход	Уд. вес	Сравнительный подход	Уд. вес	Доходный подход	Уд. вес	Рыночная стоимость, руб.
Размер убытков, понесенных собственником в результате затопления (залива) квартиры, площадью 151,2 кв м., расположенной по адресу: Россия, Ростовская обл., г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, пер. Семашко, дом №48а, кв. 41	3 326 581	1,00	Не применялся	-	Не применялся	-	3 326 581

 

10.3. В рамках настоящего отчета, учитывая соответствующие допущения в Задании на оценку, к настоящему отчету Оценщик не приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться стоимость объекта оценки.

 

10.4. Итоговое значение стоимости объекта оценки:

Итоговая величина стоимости  размера убытов, понесенных собственником в результате затопления (залива) квартиры, площадью 151,2 кв м., расположенной по адресу: Россия, Ростовская обл., г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, пер. Семашко, дом №48а, кв. 41, составила:

Сорок три миллиона пятьсот двадцать три тысячи шестьсот тридцать девять) руб.

Оценщик                                                                                                    Е.А. Зиновьева