Стандартное пропорциональное распределение между землей и сооружениями

 

7.01.46. В некоторой степени настоящий раздел является повтором, поэтому следует сделать ссылку на объяснение, приведенное в разделе 11.06. ЕСОС. Пропорциональное распределение может понадобиться для того, чтобы можно было правильно учесть износ, и, таким образом, надлежащим образом составить финансовый отчет. Эту техническую задачу следует отличать от определения стоимости. Как в Директивах Совета Европы, так и в международных и национальных стандартах по бухгалтерскому учету неизменно требуется проведение пропорционального распределения для определения износа, хотя существующая практика определения износа по установившейся в бухгалтерском учете традиции может быть иной. Стоимость имущества может устанавливаться по первоначальной его стоимости, т. е. по действительной стоимости покупки или стоимости производства в совокупности со стоимостью покупок и стоимостью последующих усовершенствований и модификаций, либо стоимость может определяться на профессиональной оценке текущих цен на свободном рынке.

 

7.01.47. Износ определяется как мера старения, потребления или другая потеря стоимости основных фондов, которая имеет место в результате их использования, или с течение времени или устаревания из-за изменений в технологиях или рыночных изменений. Износ зданий и, в меньшей степени, земли обычно распределяется так, чтобы на каждый период определения стоимости имущества приходилась разумная доля износа этого имущества за весь ожидаемый срок его службы. Это приводит к необходимости оценки срока службы сооружений для данного вида производства и доли их стоимости, которая вычитается как доля, приходящаяся на этот износ.

 

7.01.48. Обычно износ не учитывается при определении стоимости собственности, приобретенной для вложения капитала, а также для свободной земли, за исключением собственности, которая включается в категорию растрачиваемых активов, или случаев, когда планирование или иные меры принуждения сокращают срок службы такой собственности.

 

7.01.49. Поэтому такой учет включает оценку доли стоимости, приходящейся на износ, остаточную сумму стоимости земли и оставшийся срок экономической полезности собственности. Ответственность за эту оценку лежит на директорах предприятия, либо на служащих других организаций, которые компетентны решать этот вопрос, которые обычно должны консультироваться с другими советниками и оценщиками. Методика этого учета почти такова же как и методика, описанная в разделе 11.06 ЕСОС.

 

7.01.50. Неформальное пропорционирование для определения убывающей суммы устанавливается при помощи одной из нижеприведенных методик, причем выбранную методику необходимо применять при каждом последующем определении стоимости:

 

(I)   путем вычитания из полученной стоимости имущества стоимости земли, которая была определена при данном способе ее      использования в соответствующую дату. Во многих случаях        существует достаточное количество данных о стоимости земли, по которой можно провести пропорциональное разделение. В случаях,     когда это невозможно, следует применять метод (II);

 

(II) путем оценки чистой текущей восстановительной стоимости зданий      для того, чтобы отразить стоимость этого имущества для       предприятия на дату оценки.

 

7.01.51. Там, где использование установления суммы, вычитаемой из стоимости имущества при его существующем использовании, для получения убывающей суммы основано на предварительной оценке стоимости земли, она (стоимость земли) рассчитывается следующим образом: за какую цену можно продать эту землю при ее использовании по тому же назначению, по которому она используется в настоящее время. Стоимость земли, если ее использовать по иному назначению (если только это возможно), может использоваться только в таком нетипичном случае, когда эта стоимость отражена в отчете, так как существует ограничение по времени использования земли по тому назначению, по которому она используется предприятием в настоящее время. В исключительных случаях с предприятиями тяжелой промышленности существенной для будущего возобновления производства может быть стоимость сноса предприятия даже после принятия в расчет его остаточной стоимости и (или) расходов на устранение загрязнения территории.

 

7.01.52. Земля считается пустой землей в состоянии, когда на ней можно строить сооружения для данного предприятия, но за исключением всех имеющихся сооружений, таких как дороги, заборы, заасфальтированные участки и все строительные сооружения, которые относятся к элементу "сооружения", и их уценяют.

 

7.01.53. Там, где убывающую сумму определяют путем оценки чистой текущей восстановительной стоимости, применим метод, подобным тому, что используется для оценки ВСПИ. Там, где оценка осуществлялась на основе ВСПИ, не возникает никаких проблем с пропорциональным разделением стоимости между землей и сооружениями.

 

7.01.54. Поэтому оценщик примет во внимание следующие факторы и все иные подходящие элементы для успешного продления экономического использования этого имущества:

 

(I)   экономическое устаревание - возраст, состояние (или степень      физического износа), дегенерация или атрофия, происходящие с    течением времени и в результате предыдущего использования, и вероятная величина будущих затрат при использовании, а также        ответственность за поддержание в рабочем состоянии по сравнению      с современным сооружением, которое могло бы быть построено      взамен старого;

 

(II) функциональное устаревание - пригодность для текущего использования и перспективы продолжения использования, или        использования в каких-то иных целях на том же самом предприятии.       Например, Здание, построенное или приспособленное для использования с какой-то определенной целью, включая определенные промышленные процессы, может иметь более долгий      срок службы, чем тот, который заложен в него при его современном        использовании;

 

(III) стратегическое устаревание - стратегическое решение на   предприятии может привести к тому, что какой-то производственный процесс станет устаревшим, и вместе с этим, устареют и здания, приспособленные для этого процесса. Это может   повлиять на какую-то часть комплекса сооружений или на весь комплекс, даже если эти здания могут представлять ценность для        другого производства, или для того же производства, если бы не было принято это стратегическое решение;

 

(IV) экологическое устаревание - существующее использование и       принятая в данное время технология должны быть пересмотрены в     свете действующих и могущих быть принятыми национальных и межгосударственных законов, постановлений, директив и (или) в свете изменения политики в области охраны окружающей среды и       контроля за ее загрязнением.

 

7.01.55. Часто очень трудно, или практически невозможно, точно определить срок службы здания или группы зданий, и поэтому оценщикам приходится давать "возможный диапазон" срока службы. В отчете должна быть информация, скажем, о зданиях, которые вероятно не прослужат более 20 лет, и, например, на другом конце этого диапазона должны быть указаны строения, которые могут прослужить "не менее 50 лет".

 

7.01.56. Широкий диапазон вероятно более удобен для оценщика и он больше удовлетворяет компанию и аудиторов. Когда площади компании представлены некоторым количеством отдельных зданий, например, сооружения большой фабрики, рекомендуется группировать эти сооружения и для всех этих зданий, составляющих собственность компании, давать один срок службы. Оправданием такого подхода может служить то, что срок службы отдельного здания обычно может быть увеличен до определенных пределов путем поддержания его в хорошем состоянии или надлежащим ремонтом. В то же время обычно экономически не выгодно проводить ремонт по частям.

 

7.01.57. Исключением из вышеописанного правила присвоения всем сооружениям одного срока службы является случай, когда на предприятии имеются независимые друг от друга производства, в результате чего образуются отдельные функциональные пространства.

 

7.01.58. Если оценщику необходимо дать консультацию по определению оставшегося срока экономически полезной службы здания, в случае когда это здание сдается в аренду и приносит доход в виде арендной платы, он должен также принимать во внимание продолжительность аренды, договоры, которые нужно подписать или продлить, или дату следующего пересмотра договора аренды, а также касается ли это всей расчетной арендной платы или только ее части.

 

Раскрытие информации

 

7.01.59. Оценки стоимости, проводимые для финансовых отчетов должны представляться в ясной форме и содержать минимум информации. Более детально справка по определению стоимости описана в разделе 9 ЕСОС. Минимальные требования к справке кратко изложены ниже:

 

(а)   поручение, дата и цель проведения определения стоимости;

 

(б)  основа определения стоимости, включая тип используемой стоимости и определение понятия используемой стоимости;

 

(в)  владение основными фондами и классификация оцениваемых     основных фондов;

 

(г)   определение имущества и его расположения, дата и охват проверок;

 

(д)  нормативные рамки;

 

(е)   любые особые допущения и ограничивающие условия:

 

(ж)  установки, машины и оборудование;

 

(з)   заявление о соответствии Европейским стандартам определения стоимости (ЕСОС);

 

(и)  используемые методы определения стоимости;

 

(к)  другие вопросы, относящиеся к данному определению стоимости.

 

Методология

 

7.01.60. По условиям Директивы ЕЭС(91/647/EEC), метод определения стоимости каждого отдельного земельного участка и каждого отдельного сооружения должен соответствовать методам, которые являются всеобще признанными или которые признаны Контрольным органом по страхованию, а в соответствии с Директивой ЕЭС (78/660/EEC) в примечаниях к финансовым отчетам должно приводиться распределение по финансовым годам определения стоимости. В периоды между отчетами методы определения обычно не меняются.

 

7.01.61. Поскольку со временем методология определения может изменяться, отражая лучшие достижения в области определения стоимости имущества, согласующиеся с поведением рынка недвижимости, а также со структурой компаний и рынка капиталов, для определения стоимости объектов недвижимости страховых компаний и других, подобных им компаний, где такое имущество представляет собой инвестиционный товар или такой финансовый инструмент, как обеспечение, рекомендуется, чтобы методы оценки основывались на наиболее подходящих рыночных методиках. Они могут включать капитализацию доходов, будущие поступления наличными, приведенные к оценке настоящего времени, и (или) сравнение стоимости основного капитала и расчетной арендной платы. В таких случаях обычно не рекомендуется проводить определение стоимости на основе восстановительной стоимости с поправкой на износ, которая больше подходит для определения стоимости объектов недвижимости предприятий, относящихся к другим категориям.

 

Особая собственность

 

7.01.62. Эти же принципы пригодны и для особых видов собственности, таких, например, как собственность, определение стоимости которой проводится на основе финансового прогнозирования, исчерпаемые фонды, включая минеральные ресурсы, установки, машины и оборудование, а также собственность государственного сектора, что оговорено в разделе 5.04 ЕСОС. Детальное рассмотрение методик и особых вопросов, относящихся к каждому классу имущества, приведено в отдельных разделах параграфа 5 ЕСОС.