В современных условиях повысились требования к разрабатываемым социально-экономическим и градостроительным концепциям застроек жилых территорий. Это требует всесторонней оценки инвестиционных программ. При этом главным механизмом повышения эффективности инвестиционного проекта является механизм реинвестирования прибыли в оборотный капитал.
Оценка эффективности инвестиционных программ по территориям жилых застроек предполагает определение системы взаимоувязанных социально-экономических и технико-экономических показателей, порядок и процедуру расчета этих показателей на основе разработанных агрегатов для:
1) выявления экономического потенциала территории;
2) оценки эффективности инвестиционных программ;
3) выборка оптимальных вариантов программы;
4) выбора наиболее приоритетных вариантов развития территории;
5) определения соотношений затрат и результатов по периодам реализации инвестиционного проекта
6) выявления условий привлечения внебюджетных источников финансирования проекта.
|
|
В зависимости от условий по которым рассчитываются эти показатели в инвестиционных программах выделяются следующие объекты:
1) рассчитанные для получения дохода в местные и городские бюджеты;
2) муниципальные, содержащиеся за счет бюджетных средств;
3) эффективность функционирования.
Объекты городского хозяйства, предусмотренные в инвестиционном проекте в зависимости от источников финансирования следует делить на:
1. Полностью обеспеченные за счет бюджетных средств.
2. Строящиеся за счет бюджетных средств, но эксплуатируемые коммерческими структурами.
3. Строящиеся коммерческими структурами или же эксплуатируемые.
В рамках расчета эффективности инвестиционных программ учитывается влияние следующих показателей:
- показатели тенденции и прогнозирование рыночных цен как в сфере муниципального так и коммерческого строительства.
- прогнозы цен на конструктивные элементы здания.
- конъюнктуры цен и себестоимость строительства различного вида строит. продукции в зависимости от её назначения.
- условий соц. эк. и градостройного развития территорий с учетом мероприятий по охране окружающей среды в процессе ее застройки.
- прогнозируемого соотношения затрат местных бюджетов и коммерческих структур.
- возможности сокращения сроков ввода объекта в эксплуатацию, обеспечивающего ускоренную окупаемость инвестиций за счет получения дополнительных доходов при досрочном вводе в эксплуатацию.
При маркетинговом подходе для оценки инвестиций используются следующие показатели:
- наиболее вероятные условия и источники финансирования проекта
|
|
- показатели пессимистического и оптимистического прогноза использования территорий и объектов в течение расчетного периода с варьированием привлекаемых средств населения в форме организации жилищных займов, выпуска жилищных сертификатов, привлечение кредитов и выдачи субсидий очередникам
- условия возврата или самоокупаемости бюджетных и внебюджетных средств и механизм их реинвестирования в процессе решения соц.- эк. и градостроительных задач по территориям жилых застроек.
При оценке эффективности инвестиционной программы по территориям жилых застроек в составе нормативной базы используются федеральные и местные нормативы.
Таблица 2
Показатели (наименование норматива) | Ед.изм. | |
1 | НДС | % |
2 | Налог на прибыль | % |
3 | Налог на недвижимость | % |
4 | Индекс сверхнормативной рентабельности | % |
5 | Подоходный налог | % |
6 | Налог на содержание жилищного фонда и объектов соц. инфраструктуры | %/год |
7 | Налог на прибыль от реализации основных фондов (недвижимости) | |
8 | Стоимость права выкупа аренды на недвижимость | руб/м2/год |
9 | Стоимость права выкупа аренды на земельных участках | руб/га/год |
10 | Плата за аренду недвижимости | руб/м2 /год |
11 | Плата за аренду земельных участков | руб/га/год |
12 | Налог на землю | руб/га |
13 | Поступления от аренды недвижимости | руб/м2 (га) в год |
14 | Доля э/п в доходах | % / год |
15 | Коэффициент стартовой цены недвижимости | 1 |
16 | Коэффициент инфляции к началу инвестиций | абс18. |
17 | Параметр инфляционной кривой | абс. |
18 | Условно-постоянные затраты | % |
19 | Коэффициент дисконтирования | % |
20 | Удельный вес вторичного рынка недвижимости | % / год |
21 | Удельный вес в муниципал. налогов | % |
Основными показателями экономической эффективности по территориям жилых застроек явилось:
1. Общий экономический эффект.
2. Сравнительная экономическая эффективность.
3. Эффективность от ускорения ввода объекта.
Основные показатели коммерческой и бюджетной эффективности от ввода объекта:
1. Чистая текущая стоимость.
2. Срок окупаемости инвестиций.
3. Индекс доходности.
4. Внутренняя норма рентабельности.
5. Степень участия города в реализации инвестиционного проекта.
6 Бюджетная эффективность.