Для развития ипотечного кредитования в нашей стране существует ряд факторов, которые являются наиболее благоприятными для отдельных субъектов ипотеки.
Так, например, для населения можно выделить следующие благоприятные факторы:
* разгосударствление жилищного фонда (доля государственной собственности составляет около 8%) и сосредоточение домовладений в личной собственности (около 46%), что позволяет гражданам использовать доходы от продажи имеющегося жилья для оплаты взносов за вновь приобретенное жилье;
* возникновение среднего класса (около 16% населения), т.е. слоя населения, имеющего высокую кредитоспособность и достаточные доходы для обслуживания и возврата ипотечных кредитов;
* изменение структуры спроса населения на жилье, обусловленное не только требованиями к размеру жилой площади, а все большими требованиями к планировке и качеству жилья, типу и местоположению здания, социальному положению соседей;
* повышение подвижности населения в пределах территории страны;
|
|
* рост понимания значимости недвижимости как объекта вложения сбережений, важного условия стабильности жизни и обеспечения старости.
Для предпринимателей тоже существуют определенные благоприятные факторы. Это:
• разгосударствление строительного комплекса и обострение конкуренции, в том числе со стороны иностранных подрядчиков;
• острая заинтересованность в преодолении спада в экономике и увеличении объемов жилищного строительства;
• стремление к модернизации предприятий стройиндустрии и улучшению технологий строительства для обеспечения возросших потребностей покупателей жилья и укрепления конкурентоспособности в соперничестве с иностранными подрядчиками и поставщиками;
• возникновение сети новых предпринимательских структур, обслуживающих рынок жилья (риелторы, оценщики, регистраторы), заинтересованных в увеличении покупок населением жилья на основе ипотечного кредитования.
Для банков этими благоприятными факторами являются:
› укрепление законодательной и нормативной базы ипотечного кредитования;
› выполнение ведущими банками пробных (пилотных) проектов ипотечного кредитования и обучения специалистов ипотечному делу;
› стимулирование со стороны государства финансирования реального сектора экономики и инвестиционных потребностей населения;
› активизация государственных и местных органов власти в поддержке проектов ипотечного кредитования граждан;
› создание инфраструктуры рынка недвижимости;
› создание структур вторичного рынка ипотечных кредитов (Агентство по жилищному ипотечному кредитованию)
|
|
Благоприятными факторами для органов государственной и местной власти являются следующие факторы:
- появление новой возможности решения жилищной проблемы;
- укрепление и расширение среднего класса, рост занятости населения и связанное с этим повышение социальной стабильности в обществе;
- оживление деловой активности на рынке жилья, в строительной отрасли и других, связанных с ней секторах народного хозяйства.
Однако в нашей стране в настоящее время ипотечные отношения не приобрели того размаха и той зрелости, какими им надлежит быть. Поэтому актуален анализ причин, сдерживающих становление и развитие таких отношений.
Факторы, негативно влияющие на отечественный ипотечный рынок:
целенаправленная широкомасштабная реклама достоинств американской модели ипотечного кредитования;
пассивность всех ветвей власти в создании развитого поля в отношении ипотечных отношений, прежде всего в сфере ипотечного жилищного кредитования и придании ему на этой основе стабильности;
отсутствие заметных подвижек со стороны властных структур в формировании осмысленных экономических механизмов для обеспечения устойчивой финансовой базы ипотечных отношений, исходя из имеющихся внутренних ресурсов. Несмотря на все имеющиеся сложности с финансами, их в стане вполне достаточно (однако в большинстве мест и случаев неиспользуемых по объективным и субъективным обстоятельствам), чтобы уже на начальном этапе развернуть вполне масштабное и динамичное возрождение национального ипотечного рынка;
российские банки демонстрируют стойкое нежелание включаться в долгосрочное кредитование, в том числе и под залог недвижимости, из-за отсутствия квалифицированных кадров, способных управлять рисками, из-за отсутствия капитала, в связи с низкой доходностью (по меркам отечественных банкиров) от деятельности по ипотечному кредитованию;
структуры, так или иначе занимающиеся проблемами ипотеки, ориентированы на использование только своего потенциала.
Многие специалисты склонны видеть причины проблем не в самой ипотечной системе, а в общих экономических показателях. Мировая практика свидетельствует, что ипотека перспективна там, где годовая инфляция не превышает 6% в национальной валюте. До тех пор, пока разница между доходами населения и стоимостью недвижимости будет столь велика, массовость не станет отличительной чертой ипотеки. Иными словами, спрос есть, но нет материального обеспечения.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Ипотека позволяет мобилизовать значительную часть сбережений населения и средств инвесторов и направить их в важнейшие отрасли хозяйства, прежде всего связанные с жилищным строительством. Зарубежный опыт и опыт российских регионов, где развивается ипотека, показывает, что ипотечное кредитование обладает как минимум четырёхкратным мультипликативным эффектом, т.е. каждый рубль кредита в конечном итоге вовлекает в хозяйственный оборот не менее четырёх рублей средств населения. Поэтому благодаря ипотеке можно задействовать огромные финансовые ресурсы, которые хранятся на руках населения в виде наличной иностранной валюты и объёмы которых сопоставимы с государственным бюджетом страны. Одновременно ипотека будет способствовать восстановлению доверия к государственным и коммерческим банкам, поскольку граждане, кредитующиеся в банке, как правило, держат в нём свои депозитные и расчётные счета. Ипотечное кредитование и есть тот механизм, который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.
Развитие системы ипотечного жилищного кредитования не может не оказать положительного влияния на развитие строительного комплекса страны и смежных с ним отраслей. Вливание крупных сумм внебюджетных средств в покупку и строительство жилья способно дать "второе" дыхание строительному комплексу страны. Бурный рост строительства недорогого жилья может и должен привести к расширению производства отечественных стройматериалов, разработке новых строительных технологий, архитектурных проектов, развитию многих смежных отраслей экономики страны.
|
|
В Таблице №3 в Приложении представлены итоги работы ведущих банков, выдающих ипотечные кредиты. Анализируя данную таблицу, можно сказать, что ипотечное кредитование в нашей стране становится актуальным процессом. Из данной таблицы видно, что в России на сегодняшний день действует достаточно большое количество банков, предоставляющих ипотечный кредит. Лидером по выдаче ипотечных кредитов за 2008 год является Сберегательный банк. И в целом складывается впечатляющая картина, если рассматривать общее количество выданных за 2008 год ипотечных кредитов. Хотя если взглянуть на прирост этого самого количества выданных кредитов по отношению к 2007 году, очевидна тенденция к его сокращению.
И подытоживая все сказанное выше, без преувеличения можно констатировать, что, несмотря на определенные трудности, отечественный рынок ипотечного кредитования является развивающимся и с течением времени станет основным способом решения жилищных проблем граждан России. Свидетельством тому является современный российский рынок ипотечных продуктов, который начинает быть похожим на аналогичные рынки экономически развитых стран. В подходах к позиционированию банков, к обретению собственной клиентской базы появляются элементы системности, обусловленные сложившейся необходимости конкурировать и бороться практически за каждого клиента. В этой связи обретает новый смысл понятие маркетинга ипотечных услуг в деятельности субъектов ипотечного кредитования как системного, обоснованно структурированного комплекса мероприятий по привлечению новых клиентов, их сопровождение и реализация услуг.
|
|
В современных условиях, когда предпринимаются меры по стабилизации экономики и реформированию кредитно-финансовой сферы, формирование системы ипотечного жилищного кредитования становится одним из приоритетных направлений государственной политики и развития общества.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
Описание книг:
1. Асаул А. Н. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2008. – 621 с.
2. Белотелова Н. П., Белотелова Ж.С. Деньги. Кредит. Банки. – М.: Юнити, 2008. – 703 с.
3. Боровкова В., Боровкова В., Мокин В., Пирогова О. Экономика Недвижимости. – СПб.: Питер, 2007. – 415 с.
4. Деньги, кредит, банки. // под ред. Белоглазовой Г. Н. – М.: Юрайт, 2007. – 620 с.
5. Довдиенко И. В., Черняк В. З. Ипотека. Управление. Организация. Оценка. – М.: Юнити, 2005. – 463 с.
6. Жилищный кредит (ипотека). // под ред. Симионова Ю. Ф. – М.: МарТ, 2005. – 239 с.
7. Казимагомедов А. А., Гаджиев А. А. Деньги, кредит, банки. – М.: Экзамен, 2007. – 559 с.
8. Крутик А. Б., Горенбургов М. А., Горенбургов Ю. М. Экономика недвижимости. – СПб.: Лань, 2000. – 478 с.
9. Основы ипотечного кредитования. // под ред. Косаревой Н. Б. Москва, 2007
10. Разумова И. А. Ипотечное кредитование. М.; СПб; Нижний Новгород; Воронеж: Питер, 2005. – 207 с.
11. Селищев А. С. Деньги. Кредит. Банки. СПБ.: Питер, 2007. – 427 с.
Описание статей:
12. Будаков Д. Ю. «Проблемы ипотечного кредитования» // «Деньги и кредит», 2002 – №9 с. 18 – 20.
13. Веремейкина В. Д. «История развития ипотечных кредитных учреждений» // «Банковские услуги», 2001 – №11 с. 34 – 39
14. Журкина Н. Г. «Современная ипотека: состояние, проблемы, решения» // «Деньги и кредит», 2002 – №6 с. 17 – 19
15. Иванченко В. «Социальное значение и перспектива жилищных кредитов» // «Экономист», 2008 – №11 с. 75 – 82
16. Логинов М. П. «Антикризисное управление ипотечным кредитованием» // «Деньги и кредит», 2009 – №3 с. 24 – 29
17. Рябченко Л. И. «Ипотечное кредитование: проблемы и перспективы развития» // «Деньги и кредит», 1997 – №3 с. 53 – 57
18. Федорова И. Б. «Ипотека: возможности роста исчерпаны. Что дальше?» // «Банковское дело», 2009 – №2 с. 68 – 75
Интернет-ресурсы:
www.rusipoteka.ru
ПРИЛОЖЕНИЕ
Таблица №1. Сравнительная характеристика срочных периодов по некоторым странам.
Страна Кредиты | Великобритания | Страны Западной Европы | США | Россия |
Краткосрочные | до 3-х лет | до 1 года | до 1 года | до 1 года |
Среднесрочные | 3-10 лет | 1-5 лет | 1-10 лет | 1-3 года |
Долгосрочные | более 10-ти лет | более 5-ти лет | более 10-ти лет | более 3-х лет |
Источник: Разумова И. А. «Ипотечное кредитование».
Таблица №2. Основные характеристики ипотечных кредитов в европейских странах.
Дания | Франция | Германия | Италия | Нидерланды | Португалия | Испания | Великобритания | |
LTV, % | ||||||||
Средний | 80 | 67 | 67 | 55 | 90 | 83 | 70 | 69 |
Максимальный | 80 | 100 | 80 | 80 | 115* | 90 | 100 | 110 |
Диапазон срока кредитования, лет | ||||||||
2-5 | □ | □ | □ | □ | □ | □ | □ | □ |
5-10 | □ | □ | □ | □ | □ | □ | □ | □ |
10-20 | □ | □ | □ | □ | □ | □ | □ | □ |
Более 20 | □ | □ | □ | □ | □ | □ | □ | □ |
Заемщики | ||||||||
Молодая семья (до 30 лет) | □ | □ | □ | □ | □ | □ | □ | □ |
Пожилая семья (старше 50 лет) | □ | □ | □ | □ | □ | □ | □ | □ |
С небольшими сбережениями | □ | □ | □ | □ | □ | □ | □ | □ |
С неподтвержденным доходом | □ | □ | □ | □ | □ | □ | □ | □ |
Частные предприниматели | □ | □ | □ | □ | □ | □ | □ | □ |
Условны обозначения:
□ – широко доступно, □ – ограничено доступно, □ – недоступно
Источник: Казимагомедов А. А., Гаджиев А. А. «Деньги, кредит банки»
Таблица №3. Итоги работы ипотечных банков в 2008 г.
№ п/п | Название банка | Объем выданных ипотечных кредитов, млн. руб. | Количество выданных ипотечных кредитов | Доля выданных ипотечных кредитов в 2008 году, оформленных закладными, % | Доля ипотечных кредитов, выданных под залог существующего, а не приобретаемого жилья, % | Прирост объема выданных кредитов по отношению к 2007 году, % | Прирост количества выданных кредитов по отношению к 2007 году, % |
1 | Сбербанк | 290 233 | 304 310 | - | - | 51,7 | 18,2 |
2 | Группа ВТБ | 91 475 | 38 072 | 72 | 6,9 | 47 | 73 |
3 | Дельтакредит | 30 261 | нд | 100 | 3,9 | 66,3 | нд |
4 | Абсолют банк | 19 771 | 9 422 | нд | 9 | 34 | 37 |
5 | Уралсиб | 18 662 | 11 925 | нд | 0 | -10,6 | -18,3 |
6 | КИТ Финанс | 17 589 | 10 562 | 100 | 18 | -39,4 | -36,2 |
7 | ТрансКредитБанк | 12 864 | 6 943 | нд | 13 | 2,1 | -23,7 |
8 | Райффайзенбанк | 12 513 | 4 700 | 95 | 10 | -20 | -24 |
9 | Росбанк | 12 109 | 6 312 | 78 | 11 | 125 | 98 |
10 | Газпромбанк | 11 173 | 4 905 | 0 | 5 | 22 | 14 |
11 | Городской ипотечный банк | 9 996 | 2 661 | 100 | нд | -12 | нд |
12 | Альфа Банк | 9 632 | 3 708 | 99,8 | 25 | 74 | 65 |
13 | Собинбанк | 4 812 | 1 741 | 92 | 24,3 | 2,3 | -18 |
14 | Русский ипотечный банк | 1 773 | 581 | 100 | 9,8 | -28 | -15 |
15 | Бинбанк | 658 | 244 | 100 | 34 | -72 | -78 |
Источник: www.rusipoteka.ru
[1] Федеральный закон от 16 июля 1998г. №102 – ФЗ «Об ипотеке (залог недвижимости)» в редакции от 24.12.02
[2] Это процесс отбора рисков и классификация степени риска с точки зрения возможности принятия их на страхование, а также применение соответствующих ставок премии, включая отказ от принятия на страхование рисков, не соответствующих квалификационным требованиям. В отечественной практике андеррайтинг иногда называют «предстраховой» экспертизой.
[3] Величина первоначального платежа
* LTV может быть больше 100% при наличии возможности у заемщика получить необеспеченный дополнительный кредит, который может быть использован на покрытие затрат, связанных с осуществлением ипотечной сделки, переездом и т.д.