Формализация проверки ю.ч..
Покупка квартиры на вторичном рынке.
Основные направления проверки «юридической чистоты» квартиры:
1. Проверка наличия право собственности продавца на квартиру и риска его оспаривания.
2. Идентификация и проверка продавца, его дееспособности, право на совершение сделки.
3. Проверка наличия лиц зарегистрированных в квартире и оценка перспективы выселения.
4. Анализ ситуации на предмет наличия признаков.
Проверка ю.ч. всегда идет по пути выявления и перепроверки из нескольких источников.
Юрист банка по результатам проверки квартиры готовит юридическое заключение, в юридическом заключении отражается исследованные документы (с номером и датой), форма представленных документов (копия и оригинал), описание обстоятельств вопросов имеющие риски.
Проверка ю.ч. квартиры. Вопросы к продавцу.
Вопросы | Ответы |
Проверка продавца – физического лица Перечень необходимых документов: Паспорт продавца (копия) Справка из ПНД (копия) ФИО собственника квартиры Подтверждено ли право собственности выпиской из ЕГРП? Если собственников несколько, все ли согласны продать квартиру, нет ли споров? | |
Семейное состояние собственника на момент приобретения ими квартиры, если состояли в браке, то имеется ли согласие на продажу супруга или соглашение о разделе квартиры? Имеются ли в составе собственников несовершеннолетние, если да, то получено ли разрешение органов опеки на продажу? | |
Дееспособен ли продавец? Способен ли понимать значение свих действий? Достиг ли возраста 18 лет? Имеются ли водительские права? Нет ли зрительных сомнений в дееспособности, в психическом здоровье? Нет ли судебного решения об ограничении дееспособности? | |
Нет ли в представленных документах опечаток, ошибок, если да, то какие, насколько они критичны? Не подделан ли паспорт? | |
Все собственники будут подписывать договор самостоятельно или по доверенности? Причины подписания по доверенности? Насколько уважительны причины? Есть ли в доверенности все необходимые для продажи полномочия? Проверен ли нотариус, заверявший доверенность? | |
Замечания и комментарии по проверке продавца? | |
Вправе ли продавец продать квартиру, и с какими условиями? |
Вопросы | Ответы |
-предоставлены ли все документы (перечень) -срок действия, каких документов истек (сверить с оригиналом) -по какому договору приобретена квартира продавцом -есть ли на договоре штамп о регистрации право собственности -есть ли в договоре такие условия, которые влекут за собой негативные последствия -зарегистрированы ли право собственности в ЕГРП -когда приобретена квартира и прошел ли срок исковой давности (3 года), если срок не прошел, то выяснить причину продажи квартиры -нет ли в квартире не зарегистрированных перепланировок -не зарегистрированы ли по квартире обременения (залог, кредит) -кто зарегистрирован в квартире? -нет ли временно выписанных из квартиры? -есть ли задолженность по коммунальным платежам? Проверена ли сделка, которая осуществлялась ранее. Итоговый вывод: Может ли покупатель купить квартиру, или какие-то моменты необходимо устранить до покупки, или поставить особые условия покупки. |