Операционные расходы
Доходный подход к оценке недвижимости
Основные понятия, применяемые при оценке недвижимости методами доходного подхода:
• 1. Общая площадь здания;
• 2. Площадь, предназначенная для сдачи в аренду;
• 3.Площадь, занятая собственником.
• 4.Площадь не занятая собственником.
• В состав операционных расходов
• не входят:
• 1.Амортизация;
• 2.Налог на прибыль;
• 3.Расходы по кредиту, полученному на приобретение оцениваемой недвижимости.
Резерв затрат капитального характера (расходы на замещение предметов с более коротким сроком службы)
Виды дохода (продолжение)
• Денежный поток до вычета налогов – это часть операционного дохода за вычетом расходов по обслуживанию долга, но до вычета подоходного налога.
• Реверсия – это денежная сумма, которую инвестор может получить в случае гипотетической продажи объекта недвижимости в конце анализируемого периода.
Метод дисконтированных денежных потоков
Этапы МДДП
1 этап - выбор длительности прогнозного периода
2 этап - расчет денежного потока для каждого прогнозного периода
3 этап - расчет ставки дисконтирования
4 этап - расчет стоимости реверсии
5 этап - дисконтирование доходов
6 этап - расчет рыночной стоимости
ДП = ЧОД – КВ +/- ДО
• Общий срок службы недвижимости
• Остаточный срок службы недвижимости
• Прогнозный период
• Постпрогнозный период
1этап. Выбор длительности прогнозного периода зависит от ряда факторов:
• Вероятность прекращения физической, юридической и экономической жизни объекта;
• Снижение достоверности и обоснованности расчетов по мере удаления от даты оценки;
• Возможность выхода оцениваемого объекта недвижимости на стабильную величину дохода;
• Наличия внутри прогнозного периода отрицательных денежных потоков.
2этап.Прогнозирование денежного потока для каждого прогнозного года.
• Прогнозирование доходов от недвижимости имеет ряд отличий:
• площадь недвижимости, используемая в расчетах;
• ставка арендной платы;
• коэффициент потерь;
• операционные расходы;
• способ финансирования строительства.
Ставка дисконтирования (Rн) – это ставка, используемая для пересчета будущих доходов в текущую стоимость.
Реальная и номинальная ставка дохода
Годовые темпы инфляции
• 5% (долл.),
• 10% (рубл.)
Меньше | Больше |
Rр = Rн - I | Rр = (Rн – I)/(1+ I) |
Rн = Rр + I | Rн = Rр + I + Rр*I |
• Методы расчета ставки дтсконтирования:
• 1.Модель оценки капитальных активов (САРМ);
• 2.Метод рыночной экстракции;
• 3.Метод кумулятивного построения.
• 1. Rн=Rб/р+ b *(Rср/р-Rб/р)+Sн + С
• Rб/р – безрисковая ставка доходности;
• b бета коэффициент;
• Sн – премия за риск вложения в недвижимость;
• С премия за страновой риск.
• С –учитывает дополнительный риск инвестирования в РФ относительно США
Вопрос 3. Метод дисконтированных денежных потоков
Метод рыночной экстракции
Rн = IRRан
Методы расчета ставки дисконтирования
• 3.Метод кумулятивного построения:
• Rн=Rб/р + П1 + П2 + П3 + С
• Rб/р - безрисковая ставка доходности;
• П1 - премия за ликвидность;
• П2 – премия за риск вложения в оцениваемый объект;
• П3 - премия за инвестиционный менеджмент.
• C - премия за страновой риск
учитывает дополнительный риск инвестирования В РФ относительно США.
• П1 – премия за ликвидность объектов недвижимости. Это перевод в ставку доходности потерь от низкой ликвидности объектов (минимальный срок продажи недвижимости – 3 месяца)
• П1= Rб/р* n(нормальный срок экспозиции)
• 12
• П2 –премия за риск, связанный с оцениваемым объектом. Учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости. Премия может быть прията в размере страховых отчислений в страховых компаниях высокой надежности.
• П3 – премия за инвестиционный менеджмент. Возникает в силу сложности управления оцениваемым объектом.
• 4 ЭТАП - расчет стоимости реверсии