2015-02-04
474
Доходный подход предполагает использование объекта недвижимости с целью получения дохода в течение всего нормативного срока службы или срока службы, который является целесообразным для собственника или инвестора.
Рассмотрим вариант сдачи в аренду жилых помещений, нежилых помещений 1-го этажа, а также машиномест подземной автостоянки здания. В качестве периода получения дохода будет взят срок, равный 5 годам.
Стоимость жилого комплекса при варианте аренды будет равна дисконтированному денежному потоку арендных платежей за 5 лет за вычетом расходов на обслуживание и ежегодных выплат налога на землю, плюс стоимость перепродажи объекта недвижимости через 5 лет, приведенная к дате оценки, т.е. реверсия.
Реверсия – сумма, остающаяся от цены продажи после вычета затрат на продажу, остатка основной суммы ипотечной задолженности и любых штрафов за досрочное погашение кредита.
Формула в данном случае будет иметь вид:
PV1=PMT× (1-1/(1 + E )n);(20)
r
PV2 = Сперепр; (21)
( 1 +E)n
Сдоход= PV1+ PV2, (22)
|
|
|
где PV1 – современная (текущая) стоимость аннуитета (называемая постоянным доходом, получаемым через равные промежутки времени);
PMT=[(АПжил+АПнежил+АПм/м)-Зобслуж-ЗН] – читый операционнй доход (NOI) за год;
АПжил – ежегодная арендная плата, получаемая в течение периода Т от сдачи в аренду квартир;
АПнежил – ежегодная арендная плата, получаемая в течение периода Т от сдачи в аренду нежилых помещений;
АПм/м – ежегодная арендная плата, получаемая в течение периода Т от сдачи в аренду машиномест подземной автостоянки;
АПобщ - (АПжил + АПнежил + АПм/м) – общая ежегодная арендная плата;
Зобслуж – ежегодные затраты на управление объектом недвижимости, его техническое обслуживание и ремонт;
ЗН – сумма ежегодно уплачиваемого земельного налога;
E – ставка дисконта или процентная ставка с учетом рисков;
n – срок аренды (5 лет);
PV2 –современная (текущая) стоимость перепродажи объекта недвижимостичерез 5 лет;
Сперепр – стоимость перепродажи объекта недвижимости по истечении периода Т=5 годам;
Сдоход – стоимость объекта недвижимости, рассчитанная с помощью доходного подхода.
Для определения АПжил, АПнежил и по газетам «Квадратный метр» от 23.03.06. и «Квартира Дача Офис» от 02.04.06. года, а также по журналу «Недвижимость и цены» от 22.03.06. была сформирована совокупность данных по ставкам арендной платы (АП) за 1 м2 площади в квартирах и нежилых помещениях (офисах), а также за 1 машиноместо в подземном паркинге в объектах, аналогичных оцениваемому (характеристики по которым сравнивались объекты – см. в сравнительном подходе). Так как все подобранные квартиры-аналоги сдаются в аренду с обустроенной кухней, то необходимо сделать дополнительную корректировку на наличие этого улучшения (см. табл. 19).
|
|
|
Т а б л и ц а 19
| Объекты | Наличие обустроенной кухни | Ставка ар. платы, в год, долл. США за 1 кв.м. | Поправка, в % |
| Объект 1 | Есть | ||
| Объект 2 | Нет |
Таким образом, получаем:
АПжил = 144 $ за 1 м2 в год;
АПнежил = 362 $ за 1 м2 в год;
АПм/м = 1 084 $ за 1 машиноместо в год;
Умножая значения корректируемых годовых ставок АП на соответствующие им площади и число машиномест, получаем суммарные значения соответствующих ежегодных ставок АП:
АПжил= 144 × 23 873,8=3 437 827,2 долл. США или 97 986 326 руб. в год;
АПнежил= 362 × 698,7=252 930 долл. США или 7 209 112 руб. в год;
АПм/м = 1 084 × 213=230 892 долл. США или 6 580 977 руб. в год;
АПобщ = 3 437 827,2+252 930+230 892=3 921 649,2 долл. США или 111 776 414 руб. в год.
Затраты на управление и обслуживание в расчете на 1 м2 общей площади жилого здания (Зобслуж) равны 6,89 $ США, тогда общие затраты на обслуживание и управление жилым домом за год (Зобслуж) равны 271 617,6 $ США или 7 741 753 руб.
Годовая сумма земельного налога (ЗН), выплачиваемая за пользование земельным участком, равна 462 $ США за 1 га. в год. При площади участка = 1,184 га годовая сумма земельного налога равна 15 591 руб. или 547 $ США в год:
NOI=PMT=3 921 649,2-271 617,6-547=3 649 484,6 долл. США или
104 019 070 руб. в год.
Ставку дисконтирования определяем методом кумулятивного построения
Вложения капитала в недвижимость имеют более высокий риск, чем все другие инвестиции, поэтому ставка дисконтирования должна учитывать это путем ее увеличения.
Так как вложения капитала в недвижимость являются рискованными, то и управление этими инвестициями требует выбора варианта финансирования, отслеживания рынка, принятия решения о продаже или удержании объекта недвижимости, работы с налоговыми органами и т.д., то есть требуются определенные усилия, которые должны компенсироваться путем включения в реальную ставку инвестиционного менеджмента. Не следует путать это вознаграждение с комиссионными за непосредственное управление недвижимостью, которое составляют часть эксплуатационных расходов.
Под ликвидностью понимается быстрота, с которой актив может быть превращен в наличные денежные средства. Недвижимость является низколиквидным товаром, этот фактор учитывается ставкой компенсации за низкую ликвидность.
Кроме получения прибыли в виде процентов по вложению капитала опытный инвестор учтет также и время возмещения (возврата) вложенного капитала, то есть к полученной ставке необходимо будет добавить ставку возмещения капитала.
Учитывая вышеизложенное получаем:
1. Безрисковая ставка дохода, соответствующая эффективной доходности к погашению валютных еврооблигаций РФ со сроком погашения в 2030 году, составит на 02.04.06 год 6,96%.
2. Компенсацию за риск вложения инвестиций в недвижимость принимаем равной 5 %.
3. Инвестиционный менеджмент берется экспертно и находится в пределе 1-5%., в данном случае 2%.
4. Компенсация за низкую ликвидность 1,5 %.
5. Норма возврата капитала по прямолинейному методу (метод Ринга), учитывая, что срок окупаемости данного проекта принят равным 20 годам, составит 5% годовых.
Определение ставки дисконтирования приведено в табл. 20.
Т а б л и ц а 20
Определение ставки дисконтирования
| Наименование риска | Значение, % |
| Безрисковая ставка дохода, соответствующая эффективной доходности к погашению валютных еврооблигаций РФ со сроком погашения в 2030 году | 6,7 |
| Компенсация за риск вложения инвестиций в недвижимость | |
| Инвестиционный менеджмент | |
| Низкая ликвидность | 1,5 |
| Суммарная процентная ставка | 15,2 |
| Норма возврата капитала | |
| Итого | 20,2 |
Определяем стоимость объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков с последующей перепродажей ОН.
|
|
|
Текущая стоимость платежей:
PV1= PMT × (1-1/(1+E)n) =104 019 070 × 2,98=309 976 829 руб. или
E 10 875 464 долл. США.
Стоимость перепродажи объекта недвижимости по истечении периода в 5 лет определяем по данным интернет-сайта www.arn.ru, исходя из представленных на нем сводных таблиц с динамикой изменения цен предложения квартир на вторичном рынке, т.е. коэффициент удорожания, с учетом инфляции (по прогнозам Минэкономразвития РФ, инфляция будет снижаться, в среднем приблизительно на 1% в год, с прогнозного значения на 2006 год в 10%), равен 2,15.
Учитывая, что жилой дом является новостройкой и построен по современному, индивидуальному проекту, через 5 лет физический, моральный и внешний (предполагаем) износ также будут равны нулю. Получаем, что будущая стоимость перепродажи равна:
Сперепр=Ссравн × К-т удорожания=50 415 531,6 × 2,15=3 089 471 843 руб.
или 108 393 393 долл. США.
Текущая стоимость реверсии:
PV2= Сперепр = 3 089 471 843 =1 230 865 276 руб. или
(1+E)n 2,51 43 184 619 долл. США.
Стоимость объекта недвижимости:
Сдоход =PV1+PV2 =309 976 829+1 230 865 276=1 540 842 105 руб. или
54 060 083 долл. США.
