Предварительного договора аренды

Согласно абз. 6 п. 1 ст. 258 НК РФ капитальные вложения в арендуемое имущество, произведенные с согласия арендодателя за счет арендатора, амортизируются последним в течение срока действия договора аренды.

Вместе с тем нередко потенциальные арендаторы еще на стадии заключения предварительного договора аренды осуществляют работы, результаты которых соответствуют признакам капитальных вложений в виде неотделимых улучшений объектов ОС, передаваемых во временное владение и пользование.

Наиболее типична данная ситуация при аренде помещений в торговых (офисных) центрах. Состав будущих арендаторов по таким объектам определяется еще на этапе завершения строительства, до момента ввода зданий в эксплуатацию. Стороны заключают предварительные договоры (соглашения), по условиям которых арендаторы вправе произвести необходимые им ремонтные работы.

Однако при таких условиях возникает вопрос: сможет ли арендатор учесть в целях налогообложения прибыли затраты, произведенные им в период действия предварительного договора?

Статья 258 НК РФ регулирует порядок амортизации капитальных вложений в основные средства. Под последними для целей налогообложения понимается часть имущества, используемого в качестве средств труда для производства и реализации товаров (выполнения работ, оказания услуг) или для управления организацией (абз. 1 п. 1 ст. 257 НК РФ). Однако в период строительства объект не обладает качествами, позволяющими использовать его в хозяйственном процессе. До завершения работ, необходимых для ввода здания в эксплуатацию, не может быть сформирована его первоначальная стоимость. Последняя по смыслу п. 1 ст. 257 НК РФ включает стоимость произведенных на этапе строительства капитальных работ.

В то же время условия гражданско-правовых договоров, заключаемых между будущими арендодателем и арендатором, не предусматривают создания объекта ОС для арендодателя. Они демонстрируют заинтересованность будущих арендаторов в улучшении помещений для ведения ими в дальнейшем предпринимательской деятельности.

Таким образом, квалифицировать складывающиеся гражданско-правовые отношения в рамках налоговых правоотношений с учетом отсутствия законодательного регулирования затруднительно.

Экономические отношения, которые возникают при выполнении работ, связанных с улучшением будущего объекта аренды, в период предварительного договора, и такие же отношения в рамках договора аренды по сути однородны. С этой точки зрения налоговые последствия проведения будущим арендатором ремонтных работ в период действия предварительного договора должны быть идентичны тем, которые предусмотрены для проведения тех же работ в отношении объектов договора аренды.

Учитывая неоднозначность данного вопроса, встречаются различные подходы к учету результатов таких работ как будущим арендодателем, так и будущими арендаторами.

Далее мы подробнее рассмотрим наиболее часто встречающиеся проблемы.