Расчет коэффициента капитализации

Для целей настоящей оценки ставка капитализации была определена по рыночным данным, на основании данных предложения к продаже производственной недвижимости и аренды производственной недвижимости (обзор с указанием сопоставимых объектов приведен в п.4.1., таб.4.1.2. и 4.1.4. соответственно настоящего Отчета).

В чистом виде в рамках доходного подхода стоимость рассчитывается по следующей формуле:

V= I/R, где

V - стоимость,

I – чистый операционный доход;

R – коэффициент капитализации,

При этом, основываясь на информации рынка (см. анализ рынка), где цены приведены с учетом НДС и не учитывают операционные расходы (для цен аренды), получим, что чистая ставка капитализации (без учета НДС и налога на прибыль) составит:

Цена аренды, чистая, долл. США за кв.м. в год. = 100/1,18*0,76 = 64,4

Стоимость продажи 1 кв.м. производственных площадей = 525/1,18 = 444,9

R = 64,4 долл.США за кв.м. в год / 444,9 долл. США за кв.м. = 0,1448,

Таким образом, на момент оценки чистая ставка капитализации составит 14,5%.

Расчет ставки арендной платы для оцениваемой недвижимости

Доход от оцениваемого объекта недвижимости определяется на основе арендной платы, получаемой владельцами данного имущества.

Для оценки величины арендной платы использованы данные по аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым объектом. Объекты сравнения отбирались на основании следующих критериев: местоположение, доступ к объекту, наличие подъездов для автотранспорта и охраны.

Так как оцениваемое здание (главный корпус) представляет собой производство однородной продукции (пищевое предприятие), то его нужно сравнивать с подобными производственными зданиями.

Таблица №7.2.1.

В таблице приведены арендные ставки для сопоставимых объектов.