Закон о жилищных отношениях различает два вида подобных договоров:
1) договор найма жилого помещения, предназначенного для сдачи внаем – доходные квартиры (ст.24 Закона);
2) договор найма жилища, в котором проживает сам собственник.
Сдача внаем доходных квартир является предпринимательской деятельностью, требующей более четкой защиты правомерных интересов потребителей, каковыми являются в данном случае наниматели. Данные интересы законом защищаются императивным образом:
- нанимателю должно предоставляться пригодное для проживания жилище, то есть отвечающее обязательным строительным, санитарным, противопожарным и иным требованиям;
- нанимателю предоставляется отдельное помещение;
- договор заключается в письменной форме, но императивного требования о государственной регистрации нет.
Диспозитивно:
- наниматель вправе вселять в помещение членов семьи, поднанимателей и временных жильцов;
- на краткий период времени (до 6 месяцев) выезжать из помещения;
- при переходе права собственности на жилище к другому лицу договор найма сохраняет силу для нового собственника.
|
|
Договор найма, не предусматривающий срока действия, может быть во всякое время расторгнут по требованию наймодателя доходной квартиры при предупреждении об этом нанимателя не позднее, чем за 3 месяца. Досрочное расторжение договора со стороны нанимателя предполагает предупреждение об этом наймодателя не менее, чем за 1 месяц либо уплату за этот месяц установленную договором плату.
Интересы нанимателя, живущего в квартире собственника, защищены менее жестко. Предоставляться может не только отдельное помещение, но также смежная комната или часть комнаты (ст.25 Закона о жилищных отношениях). Для вселения других лиц, в том числе членов семьи требуется согласие собственника. Без согласия собственника нельзя сохранить право на жилое помещение при временном выезде в другую местность.
Договор, заключенный без указания срока действия, может быть расторгнут наймодателем в любое время без объяснения причин с предупреждением за 1 месяц. Наниматель имеет право расторгнуть данный договор досрочно без предупреждения и без обязанности внесения какой-либо платы, кроме как за прожитое время, если в договоре не предусмотрено иное.
Выселение нанимателя и проживающих с ним лиц из квартиры собственника производится без предоставления другого жилого помещения.
Возможность сдачи в поднаем зависит всецело от условий договора.