Ипотека является самым приоритетным (в области кредитования) направлением деятельности любого банка. Основными целями этого вида кредитования является приобретение, строительство (в т.ч. реконструкция старого жилого фонда), реконструкция и ремонт (в т.ч. отделочные работы) объектов недвижимости, расположенных на территории Российской Федерации.
В таблице 2.1 приведены данные о сумме выдаваемых ипотечных кредитов банками за 2012-2014 гг. (на конец года). По данным Государственной статистики десятка крупнейших игроков рынка ипотечного кредитования следующим образом:
Итоги 2014 года | Итоги 2013 года | Итоги 2012 года | |||
Банк | Объем, млн руб | Банк | Объем, млн руб. | Банк | Объем, млн руб. |
1. Сбербанк | 1 869 000 | 1. Сбербанк | 629 761 | 1. Сбербанк | 402 000 |
2. ВТБ24 | 680 800 | 2. ВТБ24 | 243 336 | 2. ВТБ 24 | 157 066 |
3. Газпромбанк | 198 900 | 3. Газпромбанк | 78 98 | 3. Газпромбанк | 29 688 |
4. Дельтакредит | 113 600 | 4. Дельтакредит | 28 135 | 4. Россельхозбанк | 14 857 |
5. Россельхозбанк | 72 900 | 5. Связь-Банк | 17 906 | 5. Дельтакредит | 14 117 |
6. Росбанк | 62 300 | 6. Росбанк | 17 606 | 6. Банк Москвы | 12 056 |
7. Банк Москвы | 62 300 | 7.Райффайзенбанк | 17 200 | 7. Росбанк | 9 196 |
8. Связь-Банк | 53 300 | 8. Банк Москвы | 14 706 | 8. Связь-Банк | 8 426 |
9. Абсолют банк | 51 100 | 9. Возрождение | 14 454 | 9. Райффайзенбанк | 7 900 |
10. Райффайзенбанк | 51 000 | 10. Уралсиб | 13 388 | 10.Банк Санкт-Петербург | 7 714 |
Основную массу выдаваемых ипотечных кредитов в последние годы обеспечивают два участника рынка – Сбербанк (около 50%) и ВТБ24 (около 15%). Доля остальных существенно ниже. Основная доля всех выданных ипотечных кредитов приходится на кредиты, выданные под залог приобретаемой заемщиком недвижимости.
|
|
Ипотека постепенно становится результатом тесного взаимодействия банков с застройщиками, риэлторами и брокерами, что ускоряет подготовку и проведение ипотечной сделки и открывает дополнительные возможности по привлечению клиентов. Некоторые банки через риэлторов привлекают до половины своих клиентов: например, ВТБ24 сотрудничает более чем с тысячей строительных компаний. При этом партнерские компании используются банками не только как дополнительные точки привлечения клиентов, но и как площадки для проведения рекламных акций в виде бесплатных семинаров и консультаций по ипотеке. В рамках партнерских программ с застройщиками кредиты на приобретение жилья предоставляются по более низким ставкам, с более низким первоначальным взносом, с пониженной комиссией за выдачу кредита или совсем без комиссии. К примеру, максимальное снижение процентной ставки по ипотечному кредиту ВТБ24 на период строительства жилья в рамках одной из совместных программ с застройщиком достигает 2,5 % по сравнению с базовой процентной ставкой.
|
|
В этой главе мы рассмотрим ипотечное кредитование на вторичном рынке в различных коммерческих банках. Для этого мы должны сформулировать нужные условия для сравнения, такие как: минимальная процентная ставка, первоначальный взнос, минимальная сумма в рублях и срок ипотеки. Для анализа рассмотрим коммерческие банки из ТОП-10 рынка ипотечного кредитования:
· Сбербанк;
· ВТБ 24;
· Газпромбанк.
1. ОАО «Сбербанк России»
Сбербанк сегодня – это кровеносная система российской экономики, треть ее банковской системы. Если мы посмотрим на таблицу 1.1 то увидим, что Сбербанк был лидером по выдаче ипотечных кредитов в течении многих лет. Так же объем выдаваемых кредитов увеличивался, как минимум, два раза из года в год.
Рассмотрим варианты, на каких условиях Сбербанк России предлагает населению ипотечный кредит.
Приобретение готового жилья.
Предоставляется на приобретение квартиры, жилого дома или иного жилого помещения на вторичном рынке недвижимости:
· Сумма кредита: от 45 000 рублей;
· Процентная ставка: от 14,75% в рублях;
· Срок кредита: до 30 лет;
· Первоначальный взнос: от 20%;
· Кредит может быть предоставлен без подтверждения дохода и занятости.
Преимущество этого кредита состоит в следующем: привлекательные процентные ставки, отсутствие комиссий, льготные условия при кредитовании молодых семей (процентная ставка от 14% в рублях, первоначальный взнос от 15%).
На период оформления в залог кредитуемого жилого помещения необходимо предоставить иные формы обеспечения, при этом оформление залога имущества на данный срок не обязательно (поручительство физических лиц, залог иного жилого помещения).
Что касается страхования - обязательное страхование передаваемого в залог имущества (за исключением земельного участка) от рисков утраты/гибели, повреждения в пользу банка на весь срок кредитного договора.
Рассмотрим подробнее процентные ставки этой программы:
Таблица 2.2
Первоначальный взнос | Срок кредита | ||
до 10 лет (включительно) | от 10 до 20 лет (включительно) | от 20 до 30 лет (включительно) | |
от 50% | 14,50% | 14,75% | 15,00% |
от 30 до 50% | 14,75% | 15,00% | 15,25% |
от 20 до 30% | 15,00% | 15,25% | 15,50% |
Данные ставки в рублях действуют для клиентов, получающих зарплату на счет карты/вклада в Сбербанке, либо в случае, когда приобретаемый объект недвижимости построен с участием кредитных средств Банка.
Надбавки:
· +0,5% - если вы не получаете зарплату в Банке, а приобретаемое жилье построено без участия кредитных средств Банка
· +1% - на период до регистрации ипотеки*
· +1% - при отказе от страхования жизни и здоровья заемщика в соответствии с требованиями Банка
* В случае оформления в обеспечение по кредиту залога иного жилого помещения до выдачи кредита или проведения сделки купли-продажи через сейфовые ячейки Сбербанка применяются ставки после регистрации ипотеки.
Для рассмотрения кредитной заявки, без подтверждения доходов и трудовой записи, необходимо всего несколько документов:
· Заявление – анкета заемщика;
· Паспорт с отметкой о регистрации;
· Любой второй документ подтверждающий личность (водительское удостоверение, удостоверение личности военнослужащего, удостоверение сотрудника федеральных органов власти, военный билет, загранпаспорт, страховое свидетельство обязательного пенсионного страхования)
Кредит предоставляется гражданам РФ в отделениях Сбербанка России:
- по месту регистрации заемщика/одного из созаемщиков;
- по месту нахождения кредитуемого объекта недвижимости;
- по месту аккредитации компании - работодателя заемщика/созаемщика.
Срок рассмотрения кредитной заявки: в течении 2-5 рабочих дней со дня предоставления полного пакета документов. Кредит предоставляется единовременно. Каждый месяц кредит гасится равными платежами. Частичное или полное досрочное погашение кредита осуществляется по заявлению, содержащему дат погашения, сумму и счет, с которого будет осуществляться перечисление денежных средств. Дата срочного погашения, указываемая в заявлении, должна приходиться исключительно на рабочий день. Дополнительная плата за досрочное погашение не взимается.
|
|
Неустойка за своевременное погашение кредита составляет 20% годовых с суммы просроченного платежа за период просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной договором, по дату погашения просроченной задолженности по договору (включительно).
2. ВТБ 24.
ВТБ 24 (ПАО) — один из крупнейших участников российского рынка банковских услуг. Входим в международную финансовую группу ВТБ и специализируется на обслуживании физических лиц, индивидуальных предпринимателей и предприятий малого бизнеса.
ВТБ 24 находится на почетном втором месте рейтинга ТОП-10 крупнейших игроков рынка ипотечного кредитования. Рассмотрим подробнее условия предоставления кредита в этом банке.
Ипотечный кредит предоставляется на приобретение жилья на вторичном рынке недвижимости:
· Сумма кредита: от 1 500 000 рублей;
· Процентная ставка: от 15,95% в рублях;
· Срок кредита: до 30 лет;
· Первоначальный взнос: от 20%;
Первоначальный взнос для г. Благовещенск, г. Владимир, г. Иркутск, г. Курган — от 30% стоимости приобретаемой недвижимости. Минимальная и максимальная сумма кредита зависит от региона выдачи кредита.
Основные требования от заемщика:
1. Возраст заемщика должен быть от 21 года до 70 лет;
2. Стаж на последнем месте работы от 1 месяца;
3. Общий стаж работы должен быть больше 1 года;
4. Постоянный доход;
5. Отсутствие негативное кредитной истории;
6. Подтверждение платежеспособности: справка по форме банка, 2-НДФЛ или 3-НДФЛ.
Необходимые документы:
· Паспорт;
· Заграничный паспорт, Водительское удостоверение, Страховое свидетельство государственного пенсионного страхования или Свидетельство о постановке на налоговый учёт;
|
|
· Заверенная копия трудовой книжки, трудовой договор;
· Дипломы об образовании (желательно);
· Документы о собственности на активы (желательно);
· Военный билет (для лиц моложе 27 лет) (желательно);
· Документ, подтверждающий доход (справка по ф. 2-НДФЛ, налоговая декларация, выписка с зарплатного счета и пр.);
· Документы, подтверждающие кредитную историю (желательно);
· Копия свидетельства о временной регистрации (если применимо) (желательно);
· Заявление-анкета.
Страхование:
· Обязательное страхование;
· Страхование жизни и трудоспособности заемщика;
· Страхование преобретаемой квартиры от рисков утраты и повреждения;
· Страхование риска утраты права собственности на квартиру (в течение первых трех лет после приобретения квартиры в кредит);
· При отсутствии личного и титульного страхования процентная ставка увеличивается на 1% пункт.
Кредит погашается ежемесячно равными (аннуитетными) платежами. Досрочное погашение кредита без комиссий и штрафов возможно сразу с момента его получения. Рассмотрение заявки от 4 дней до 5 дней.
3. Газпромбанк.
"Газпромбанк" (Акционерное общество) – один из крупнейших универсальных финансовых институтов России, предоставляющий широкий спектр банковских, финансовых, инвестиционных продуктов и услуг корпоративным и частным клиентам, финансовым институтам, институциональным и частным инвесторам. Банк входит в тройку крупнейших банков России по всем основным показателям.
Рассмотрим условия предоставления ипотеки от Газпромбанка.
· Сумма кредита: от 300 000 рублей;
· Срок кредита: до 30 лет;
Ставки:
Таблица 2.3
Сумма | Первоначальный взнос | Процентная ставка |
До 30 лет | ||
От 300 000 до 45 000 000 рублей | 30-50% | 16,25% |
От 50,01% | 16% |
Минимальная сумма кредита:
· Эквивалент 600 000(шестьсот тысяч) рублей для Головного офиса Банка;
· Эквивалент 300 000(триста тысяч) рублей для филиалов Банка, но не менее 15% от стоимости недвижимости.
Процентная ставка увеличивается на 1 процентный пункт в случае предоставления кредитных средств на приобретение последней доли в праве собственности на квартиру.
Требования к заемщику:
· Возраст заемщика от 20 лет до 55 лет (возраст в момент погашения кредита для женщин) и до 60 лет (возраст в момент погашения кредита для мужчин)
· Стаж на последнем месте работы должен быть не менее 6 месяцев;
· Общий стаж работы должен составлять не менее 1 года;
· Гражданство РФ;
· Наличие постоянной регистрации в регионе обращения;
· Постоянный доход;
· Отсутствие негативной кредитной истории;
· Подтверждение платёжеспособности: справка в свободной форме, 2-НДФЛ или 3-НДФЛ.
Необходимые документы, для получения ипотеки:
· Заявление-анкета заемщика;
· Паспорт;
· Страховое свидетельство государственного пенсионного страхования (желательно)
· Дипломы об образовании (желательно)
· Заверенная копия трудовой книжки, трудовой договор
· Документы о собственности на активы (желательно)
· Свидетельство о браке (разводе, смерти супруга), брачный контракт (при наличии) (желательно)
· Свидетельства о рождении/паспорта несовершеннолетних детей (желательно)
· Копия свидетельства о временной регистрации (если применимо) (желательно)
· Свидетельство о постановке на налоговый учёт (желательно)
· Документ, подтверждающий доход (справка по ф. 2-НДФЛ, налоговая декларация, выписка с зарплатного счёта и пр.)
· Военный билет (для лиц моложе 27 лет)
· Документальное подтверждение дополнительного дохода (желательно)
· Документы по предоставляемому залогу
Условия обеспечения кредита, основное: предметом залога является приобретаемое жилое помещение (квартира), на которое в установленном действующим законом порядке оформлено право собственности и которое расположено на территории Российской Федерации, в городах, для Московской области – в любом населенном пункте. В случае предоставления кредитных средств на приобретение последней доли в праве собственности на квартиру/последней комнаты в квартире – залог всей квартиры.
Дополнительное: поручительство третьих лиц (юридических лиц, на которые установлен лимит поручительства в соответствии с требованиями Банка и/или физических лиц), залог движимого и иного имущества, иные виды обеспечения.
Обязательному страхованию подлежат риски: риск причинения ущерба (повреждения) или утраты (гибели) недвижимого имущества, риск прекращения прав собственности на имущество (титульное страхование) на срок не менее 1 года (не менее 3х лет в случае, если право собственности продавца недвижимости возникло на основании договора дарения или наследства).
Добровольному страхованию подлежат риски: риск смерти заемщика или утраты заемщиком трудоспособности/риск несчастного случая.
Если заемщик решится на досрочное погашение – мораторий отсутствует. Минимальная сумма досрочного погашения не ограниченна. Срок рассмотрения заявки банков от 1 дня до 10 дней. Срок действия решения – 3 месяца.
Дополнительно приобретаемое жилое помещение должно удовлетворять следующим требованиям:
- иметь отдельную от других квартир или домов кухню и санузел;
- быть подключенным к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения;
- быть обеспеченным горячим и холодным водоснабжением в ванной комнате и на кухне;
- иметь в исправном состоянии сантехническое оборудование, двери, окна и крышу (для квартир на последних этажах).
Здание, в котором расположен предмет залога, должно отвечать следующим требованиям:
- не находиться в аварийном состоянии;
- не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт;
- иметь цементный, каменный или кирпичный фундамент;
- иметь металлические или железобетонные перекрытия;
- этажность здания не должна быть менее 3 этажей (за исключением таунхаусов и недвижимости, расположенной в регионах);
- несовершеннолетние дети не должны быть сособственниками жилого помещения, передаваемого в залог по кредиту.
Банк не предоставляет кредитные средства физическим лицам на приобретение следующих объектов недвижимости:
- комнат в коммунальных квартирах в г. Москве и Московской области;
- комнат в коммунальных квартирах в регионах РФ (за исключением случаев приобретения последней комнаты и оформления права собственности и залога (ипотеки) на всю квартиру);
- квартир, расположенных в многоквартирных домах следующих типов:
· «малосемейках» (домах «гостиничного» типа и типа «общежития»);
· с деревянными внешними стенами;
· «хрущевках» (5-этажных домах панельного типа), расположенных в г. Москве и Московской области.
А сейчас хотелось бы разобраться, в каком из этих банков выгоднее всего брать ипотеку гражданам? В чем отличия у этих трех банков? Какие подводные камни спрятаны за всеми этими, в некоторых случаях, идеальными условиями?
Ипотека в Сбербанке России. Сбербанк – это, в первую очередь, имя. Всем в нашей стране известен этот банк, он считается надежным и проверенным. А значит и обращаются в него за ипотекой часто. Рассмотрим плюсы ипотеки в Сбербанке. Банк предлагает минимальный первоначальный взнос от 14,75%. А если у клиентов есть материнский капитал или государственный жилищный сертификат, то и вовсе первоначальный взнос не нужен.
Сбербанк достаточно лояльно относится к объектам кредитования. Например, нет жестких требований к частному дому. Он может быть как кирпичный, так и построенный из бруса. Взять ипотеку в Сбербанке можно даже на комнату, гараж или выкуп последней доли в квартире. Однако требования по ипотеке к самому клиенту не совсем мягкие. Обязательно должна быть постоянная прописка и официальный доход. И работу человека банк проверяет тщательно. Не допускается наличие просрочек. Супруг или супруга всегда выступают как созаемщики, что не всегда удобно.
Основным минусом получения ипотеки в Сбербанке является долгое рассмотрение документов – из-за большого потока людей заявку на оформление ипотеки в Сбербанке могут смотреть от недели до месяца. А также довольно высокие ставки для «обычных» (работающих не в компании-партнере банка) клиентов. Чаще всего ипотека выдается под 13-14%. Если вы работаете официально и получаете белую зарплату, вас не пугают долгие сроки рассмотрения и вы хотите быть абсолютно уверенным в надежности банка - то вам лучше взять ипотеку в Сбербанке.
Ипотека в ВТБ 24. Это не менее известный банк, чем Сбербанк. Чтобы не уступать конкурентам и сделать ипотечные программы в ВТБ 24 более интересными для заемщиков, банк разработал несколько новых предложений. Теперь можно оформить ипотеку в ВТБ 24 онлайн, то есть не выходя из дома, можно заполнить специальную анкету на сайте банка и дождаться решения. Также пользуется большим спросом программа получения ипотеки по двум документам, без предоставления документов по трудоустройству, при наличии 35% первоначального взноса. Если вы не знаете, где лучше взять ипотеку, и у вас при этом мало свободного времени для сбора уймы документов и личного обращения в банк, обратите свое внимание на ВТБ 24.
Наличия постоянной прописки у клиента банк не требует, главное - иметь место работы на территории присутствия банка. Материнский сертификат также принимается в качестве первоначального взноса, однако если материнский капитал меньше 20% от стоимости жилья, то клиенту необходимо застраховать ответственность за неисполнение обязательств по возврату кредита.
При оформлении ипотеки в ВТБ 24 многие столкнутся с чересчур тщательной проверкой трудовой занятости. Например, банк известен внезапными проверками в виде приезда на работу к потенциальному заемщику, который подал документы на ипотеку. Или вопросами «сколько окон в помещении, в котором вы работаете?», «какого цвета забор рядом с вашим офисом?». Все это, по отзывам тех, кто оставлял заявку на ипотеку в ВТБ 24, конечно же, нервирует и настораживает. Хотя банк всего лишь делает свою работу и страхует собственные риски.
Фиксированные ставки по ипотеке в ВТБ 24. Обращаясь за ипотекой в ВТБ 24 через их компанию-партнера (например, компанию Дженерал Кредит), можно получить дополнительную скидку на ставку до 1%.
Ипотека в Газпромбанке. В данном банке, если разбирать все по полочкам, самая высокая процентная ставка из всех топовых банков. А так же, его процентная ставка зависит от суммы залога, представленного изначально. Все эти данные предоставлены в таблице 2.3. Из нее следует, что если заемщик внесет первоначальный взнос в размере 30-50% от стоимости жилья, то процентная ставка будет составлять 16,25%! Это почти на 2% больше, чем у Сбербанка и на 1%, чем у ВТБ 24. В то время, если ваш взнос будет составлять 50,01%, то процент уменьшится и будет составлять 16%.
Так же, чтобы получить ипотеку в данном банке вам нужно собрать кучу документов, кроме основных. Сбор всех документов для получения кредита – не самый приятный процесс. Особенно, если их такое количество и, если банк все время отправляет Вас их переделывать.
Еще больное место в Газпромбанке занимает – срок рассмотрения заявок. По некоторым данным это может продлиться до 4х месяцев, хотя в основной информации по предоставлению кредита банком указано, что срок рассмотрения заявки от 1 дня до 10 дней. А уже само решение 3 месяца.