Объекты жилищных правоотношений

Понятие «жилищные правоотношения» является собирательным, в него входит вся совокупность разнородных общественных отношений, возникающих по поводу жилых помещений.

Объект жилищных правоотношений – жилое помещение, жилище.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). В соответствии с действующим законодательством жилые помещения как объекты жилищных и гражданских правоотношений бывают различных видов: квартиры, жилые дома, изолированные комнаты в квартирах или жилых домах.

Понятие жилого помещения, установленное п. 2 ст. 15 ЖК РФ, обладает рядом юридических признаков.

Изолированность. Под жилым помещением понимается только изолированное помещение, т.е. отделенное от других жилых помещений, а также отграниченное от остального пространства. Изолированные жилые помещения представляют собой часть или целое строение, которое в силу своих характеристик может быть отграничено (юридически отделено) от других жилых помещений. Поэтому нельзя, например, признать жилым помещением часть комнаты, так как такая часть составляет единое целое с остальной площадью и не может отчуждаться или приобретаться отдельно.

Недвижимость. Объектом жилищных прав является жилое помещение, признаваемое недвижимым имуществом (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Признак «недвижимости» означает, что жилым помещением может признаваться только помещение, представляющее собой здание или строение, перемещение которого на другое место без ущерба его назначению невозможно. Таким образом, жилым помещением не могут быть признаны всевозможные приспособленные для жилья сооружения и предметы, например: вагоны, бытовки, палатки и т.д.

Пригодность для постоянного проживания. Данный признак заключается в том, что жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, устанавливаемым Правительством Российской Федерации.

В соответствии с ч. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд, террас.

Виды жилых помещений установлены п. 1 ст. 16 ЖК РФ, которая воспроизводит норму ст. 673 ГК РФ.

Жилой дом, часть жилого дома. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартира, часть квартиры. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комната. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Ст. 17 ЖК РФ, так же, как и иные положения ЖК РФ и ГК РФ, однозначно определяет, что жилые помещения должны использоваться в соответствии с их назначением. В частности, ст. 30 ЖК РФ требует, чтобы собственник использовал принадлежащее ему жилье по назначению; ст. 678 ГК РФ обязывает нанимателя использовать жилое помещение только для проживания. Если жилое помещение используется не по назначению, это влечет расторжение договора жилищного найма и выселение (ст. ст. 83 и 91 ЖК РФ; ст. ст. 687 и 688 ГК РФ). Согласно ст. 293 ГК РФ использование собственником своего жилья не по назначению может повлечь его принудительное изъятие.

П. 2 ст. 17 ЖК РФ разрешает использовать жилье (наряду с проживанием) для индивидуальной предпринимательской деятельности. Критериями пределов такой деятельности являются: соблюдение прав и интересов соседей; выполнение требований по пользованию коммунальными инженерными сетями и оборудованием в соответствии с техническими параметрами здания, по уровню шума, излучения и др. Вместе с тем п. 3 ст. 17 ЖК РФ запрещает организацию в жилых помещениях промышленных производств.

Закрепление в Конституции РФ права на жилище имеет большое значение, поскольку означает право каждого иметь жилище, иметь возможность быть обеспеченным жилищем и не опасаться того, что гражданин может быть произвольно лишен своего жилища или что кто-то проникнет в жилище вопреки воле проживающих в нем лиц.