Метод выделения применяют для оценки застроенных земельных участков. Данный метод объединяет метод сравнения продаж и элементы одного из методов затратного подхода. Для успешного применения данного метода необходимо: наличие информации о ценах сделок (предложений) с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок; соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.
Оценку этим методом проводят в такой последовательности:
определяют элементы, по которым сравнивают единый объект недвижимости, включающий в себя оцениваемый земельный участок, с объектами-аналогами;
устанавливают по каждому из элементов сравнения характер и степень отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
рассчитывают по каждому из элементов сравнения корректировки цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
|
|
корректируют по каждому из элементов сравнения цены каждого аналога, сглаживающие их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
рассчитывают рыночную стоимость единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
вычисляют стоимость замещения или стоимость воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;
рассчитывают рыночную стоимость оцениваемого земельного участка, вычитая из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимость замещения или стоимость воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка
VL=V-(Vi-Di),
где VL - стоимость земельного участка; V - рыночная стоимость единого объекта недвижимости, определенная методом сравнения продаж; Vi - стоимость замещения или стоимость воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка; Di - размер накопленного износа улучшений.