Традиц. техніка іпот.-інв. аналізу як методу оцінки нерух

Традиційна техніка іп.-інв. аналізу використ. під час оцінки нерухомості. Сутність методу в тому, що вартість об'єкта нерухомості визначають шляхом знаходження суми, яка включає власний капітал та іпотечні кредити. Після розрахунку величини власного капіталу до неї додається основна сума іпотечного боргу. Результат цієї суми є вартістю об'єкта, що оцінюється. Це можна подати у вигляді простого рівняння:

вартість нерух. = власний капітал + іпотечний кредит.

Послідовність дій під час оцінки вартості нерухомості:

1) визнач. прогнозний річний чистий операційний дохід (N01)

2) у випадку, якщо погашення іп. боргу проводиться частіше 1 разу на рік (наприклад щомісячно), визначається розмір щомісячного платежу з обслуговування боргу (Y);

3) визначається річний платіж з обслуговування боргу (12 ´ Y);

4) визнач. річні надходження інвестора як різниця між величиною чистого операційного доходу та річною величиною з обслуговування боргу. (NОІ – 12´Y);

5) визнач. поточна вартість щорічних грошових надходжень на момент перепродажу нерухомості (NОІ - 12 ´ Y) ´ a_k;i1

де a_k;i1 – коеф. приведення на момент перепродажу n за передбаченою інв-ом ставкою доходу на власний капітал i₁,

6) визнач. залишок іп. заборгованості (D_k) на момент перепродажу. Залишок заборг. визнач. з використанням дохідної ставки кредитора i₂, тобто ставки, за якою одержано іпотечний кредит;

7) знах. різниця між передб. ціною перепродажу (RP) (реверсії) та залишком боргу на момент перепродажу (RP - D_k);

8) визнач. поточна вартість величини, визначеної в п. 7, (RP - D_k)V^k; де коеф. приведення визнач. за ставкою доходу на власний капітал, тобто V^k = (1 + i₁) ^–k, к – число років на момент перепродажу об'єкта нерухомості;

9) вартість власного капіталу визначається як сума величин, визначених у п. 5 та п. 8;

10) вартість оцінюваного об'єкта нерух. визнач. як сума вар-ті власного капіталу та повної вартості іпот. боргу (D).