Основные сегменты рынка недвижимости:
Ø в зависимости от объекта: рынок земельных участков, зданий и сооружений;
Ø в зависимости от назначения и варианта использования объекта недвижимости: рынок офисных зданий, рынок жилой недвижимости, рынок складской недвижимости, рынок многофункциональной недвижимости;
Ø в зависимости от способности приносить доход: рынок доходной и недоходной недвижимости;
Ø в зависимости от типа операций: рынок аренды и рынок продажи;
Ø первичный и вторичный рынок.
Для комплексного информационного обеспечения процесса оценки и проведения расчетов необходимо собрать и проанализировать данные по конкретному сегменту рынка недвижимости и смежных рынков:
1. Общее состояние и динамика цен на рынке недвижимости.
2. Нормативно-правовая база, регулирующая отношения земельной собственности, состояние рынка земельных участков, цена приобретения прав собственности (прав аренды) на земельные участки, размер арендной платы за землю.
|
|
3. Рыночная ситуация на определенном сегменте рынка:
Ø состояние и перспективы развития сегмента рынка;
Ø цены и условия осуществления сделки аренды (купли-продажи) сопоставимых объектов, их подробное описание;
Ø уровень эксплуатационных затрат;
Ø среднерыночный уровень занятости недвижимости;
Ø уровень возможных прочих доходов;
4. Затраты на воспроизводство (замещение) объекта оценки:
Ø укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений, укрупненные показатели стоимости строительства;
Ø сметы, прейскуранты и строительные нормативы проектных и строительных организаций;
Ø индексы цен в строительстве;
Ø удельные среднерыночные показатели стоимости строительства;
Ø стоимость инженерных систем на единицу площади зданий, укрупненные показатели стоимости систем водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, электроснабжения; прочая информация.
В отечественной практике можно выделить следующие типы рынков недвижимости:
Ø рынок жилой недвижимости;
Ø рынок коммерческой недвижимости, приносящей доход ее владельцу (офисные, торговые, производственные, складские помещения);
Ø рынок земельных участков.
Рынок недвижимости делится на первичный и вторичный. Объектом сделок на первичном рынке является новая недвижимость, т.е. только что построенные дома, квартиры, офисные и другие помещения. Их могут продавать застройщики, инвесторы, финансировавшие строительство. На вторичном рынке предоставлено жилье и помещения, которыми уже пользовались по основному назначению.
|
|
Первичный рынок отражает объемы созданной жилой недвижимости, а объем вторичного рынка определяется другими факторами:
Ø изменением благосостояния населения;
Ø доходностью различных инвестиционных объектов;
Ø мобильностью трудовых ресурсов;
Ø событиями человеческой жизни (свадьба, развод, рождение ребенка в семье, смена места жительства и др.).
Обычно объем вторичного рынка постоянен в силу того, что человеческая жизнь имеет некоторые закономерности. Сдвиги и изменение структуры вторичного рынка на региональном уровне происходят достаточно редко и обычно вызваны либо изменением состава населения (миграция, рост численности населения), либо изменением экономической ситуации в регионе (закрытие производств, ухудшение экологической обстановки).
Поэтому преимущественное значение для экономики имеет динамика первичного рынка: за счет его расширения происходит увеличение объемов жилого фонда и достигается баланс на рынке жилой недвижимости.
Система цен на недвижимость имеет свою специфику. Цена объекта недвижимости представляет собой сумму цен здания и соответствующего земельного участка, на котором здание находится. Значительное влияние на стоимость объекта недвижимости оказывает цена соответствующего земельного участка.
Жилищный рынок - собирательное понятие. В него входит рынок квартир, комнат, коттеджей, пентхаусов, таунхаусов, загородное, городское, зарубежное и элитное жилье.
Квартирный рынок делится:
1. По месту расположения в городе на центральные районы и окраину. Центр - это историческая часть города, отличающаяся оригинальной архитектурой, достопримечательностями города, деловыми и общественно-политическими центрами. Окраина - это «спальные районы», которые состоят из типовых многоэтажных домов, но с хорошей инфраструктурой.
2. По уровням комфорта типы жилых домов подразделяются на высококомфортные, престижные, массовые, социальные. Уровни комфорта подразделяются на:
Ø высокий уровень;
Ø нормальный;
Ø средний;
Ø низкий;
Ø санитарный уровень комфорта.
3. По этажности каждый вид жилого дома варьируется от одного до 25 и более.
4. По квартирности жилье подразделяется на дом на одну семью или многоквартирный тип дома.
5. По доходности при строительстве и эксплуатации типы домов подразделяются на:
Ø сверхдоходный;
Ø высокодоходный;
Ø доходный;
Ø низкодоходный;
Ø убыточный жилой фонд.
6. По уровням нуждаемости в жилье население подразделяется на:
Ø остронуждающиеся;
Ø особонуждающиеся;
Ø нуждающиеся;
Ø потенциальнонуждающиеся семьи;
Ø молодежь.