2017-12-14
2221
1. Согласно ч. 3 ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Норма ст. 52 ЗК РФ также устанавливает, что отчуждение земельного участка его собственником другим лицам осуществляется с учетом ограничений оборотоспособности земельных участков.
2. Одной из особенностей сделок, заключаемых по поводу земельных участков, является возможность их заключения в порядке проведения торгов (конкурсов, аукционов), причем их проведение в ряде случаев в соответствии с законодательством является обязательным.
3. При совершении сделок с земельными участками не допускается самовольное изменение сторонами категории, целевого назначения земельного участка или установленного особого режима использования участка (например, в охранных зонах). Такое изменение возможно только в порядке, предусмотренном земельным законодательством, и осуществляется компетентными органами государственной власти или местного самоуправления.
4. Распоряжение земельным участком не должно наносить ущерба участкам земли, окружающей среде и нарушать права и законные интересы других лиц, градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных установленных требований (норм, правил, нормативов).
5. Существуют некоторые особенности в оформлении сделок, предметом которых являются земельные участки.
6. В случаях, прямо определенных федеральным законом, требуется государственная регистрация сделки, предметом которой является земельный участок, в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.
28. Понятие и виды ограничений прав на землю и земельные участки
В ч. 4 ст. 41 Конституции указано, что право собственности является нерушимым, никто не может быть противоправно лишен этого права. Одновременно в ч. Ст. 13 подчеркнуто, что собственность обязывает и что она не должна использоваться во вред человеку и обществу. Кроме того, согласно ч. 7 ст. 41 Конституции использование собственности не может наносить вред правам, свободам и достоинству граждан, интересам общества, ухудшать экологическую ситуацию и природные качества земли. Итак, субъективное право следует рассматривать как установленный законом уровень не только возможной, но и обязательной поведения собственника.
Таким образом, определенные ограничения осуществления субъективных прав, связанных с земельной собственностью, является проявлением границ реализации права собственности на земельные участки с учетом тех или иных обстоятельств, которые могут составлять как публичный, так и частный интерес. Такие ограничения устанавливаются как в силу прямых предписаний законодательства, так и на основании соответствующих договоров, одной из сторон которых является владелец земельного участка. Ограничения, установленные для предыдущего владельца, распространяется и на следующий, если не утратили силу обстоятельства их договорного установления.
Наличие ограничений должна сочетаться с системой принципов гарантирования права собственников распоряжаться земельными участками. Среди них можно выделить такие, как допустимость ограничения права собственности только в общественных интересах; справедливая компенсация владельцам убытков; установление ограничений на основании и в рамках закона; равенство всех владельцев перед ограничениями; судебная защита права собственности. При этом главным принципом регулирования земельных отношений должно быть обеспечение паритета частных и общественных интересов.
Следовательно, ограничение прав собственников земельных участков составляет закрепление в установленном порядке запретов на осуществление отдельных видов хозяйственной деятельности, связанной с использованием земли, требования воздерживаться от определенных действий или предоставления ограниченной возможности использования с четко определенной целью чужого земельного участка.
Ограничением надо считать и любые запреты и требования, которые предписывают воздерживаться от совершения определенных действий, которые предусмотрены законодательством для соответствующих видов земельных участков при наличии определенных условий и которые не применяются в других участков аналогичного целевого назначения.
В литературе ограничения также делятся на общие и специальные. Под общими ограничениями прав на землю следует понимать ограничения, которые распространяются на осуществление определенной категорией субъектов прав на землю своих правомочий в равной степени. Специальных ограничений прав на землю относятся ограничения, которые распространяются на осуществление определенной категорией субъектов прав на землю своих правомочий не в равной степени, то есть избирательно.
Установление ограничений прав на земельные участки составляет форму закрепления в законодательстве границ реализации субъективных земельных прав, а пределы этой реализации - неотъемлемый элемент любого правоотношения по поводу использования и охраны земель.
Ограничением прав на землю посвящена гл. 18 ЗК. В ст. 110 ЗК обременения выступают как разновидность ограничений прав на землю. В соответствии со ст. 111 ЗК право на земельный участок может быть ограничено законом или договором путем установления запрета на ее продажу или иное отчуждение определенным лицам в течение установленного срока; запрета на передачу участка в аренду (субаренду); права на преимущественную покупку в случае ее продажи; условия принятия наследства только определенным наследником; условия начать и завершить застройку или освоение земельного участка в течение установленных сроков; запреты на осуществление отдельных видов деятельности; запрета на изменение целевого назначения земельного участка, ландшафта и внешнего вида недвижимого имущества; условия осуществить строительство, ремонт или содержание дороги, участка дороги; условия соблюдения природоохранных требований или выполнения определенных работ; условия предоставлять право охоты, ловли рыбы, сбор дикорастущих растений на своем земельном участке в установленное время и в установленном порядке; других обязательств, ограничений или условий. Ограничения использования земельных участков, как и право земельного сервитута, подлежат государственной регистрации. Срок действия ограничений определяется законом или договором.
Надо отметить, что вызывает сомнение возможность расширенного толкования закрепленного в указанной норме ЗК словосочетание "других обязательств, ограничений или условий". Ведь гарантий относительно установления ограничений, не предусмотренных законом и таких, которые не ущемляют права собственника земельного участка, нет. Поэтому перечень ограничений прав на землю в земельном законодательстве должен быть исчерпывающим. Применение перечисленных выше видов ограничений прав на земельный участок осуществляется путем использования норм различных нормативно-правовых актов.
В литературе предложена классификация ограничений прав на землю в пределах зон с особыми условиями землепользования по ряду критериев, в частности: за субъектами, в интересах которых они устанавливаются ограничения, которые устанавливаются в интересах пользователей земель несельскохозяйственного назначения, ограничения, которые устанавливаются в интересах пользователей других природных объектов, и ограничения, которые устанавливаются в общественных интересах; по категории земельного участка, на котором устанавливаются зоны с особыми условиями землепользования ограничения прав на землю устанавливаются на землях: сельскохозяйственного назначения, жилой и общественной застройки, природно-заповедного фонда и другого природоохранного назначения, оздоровительного назначения, рекреационного назначения, лесного фонда, водного фонда, промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения; по содержанию прав и обязанностей участников правоотношений - ограничения, связанные с запретом осуществлять некоторые из предоставленных собственникам (пользователям) земельных участков права, ограничения, которые сочетают в себе запрет осуществлять некоторые из предоставленных собственникам (землепользователям) земельных участков права и обязанности испытывать определенные неудобства при осуществлении ими своих правомочий.
Анализ установление ограничений для землевладельцев и землепользователей позволяет выделить и другие основания для классификации видов ограничений. По результатам установления ограничений для владельцев земельных участков их можно разделить на 2 основных вида: без ограничения возмещения владельцам причиненных убытков и ограничение с возмещением убытков. Основанием для такой классификации является ст. 156 ЗК, в которой, в частности, указано, что владельцам земли и землепользователям возмещаются убытки, причиненные вследствие установления ограничений по использованию земельных участков.
Право владельца может быть также ограничено (обременено) установлением земельного сервитута по требованию другого собственника или землепользователя. Социальная функция права собственности достает проявление в соблюдении владельцами земельных участков правил добрососедства.
Все указанные выше ограничения получают конкретное проявление во время регулирования осуществления "триады" правомочий, составляющих содержание права собственности (владения, пользования и распоряжения) на земельные участки.
Ограничение права владения заключаются в том, что земельное законодательство строго регламентирует предельные размеры земель, прежде всего сельскохозяйственного назначения, которые могут находиться в частной собственности - до 100 га (п. 13 Переходных положений ЗК).
Ограничение права пользования земельными участками получили отражение в нормах глав 16, 16-1, 17 и 18 ЗК, которые регламентируют право земельного сервитута, эмфитевзис, суперфиций, правила добрососедства и установление ограничений прав на землю. При этом необходимо различать понятие "сервитут" и "ограничение прав". Как уже отмечалось, сервитут - это право ограниченного пользования чужим участком. Ограничение же права - это установление запрета или требование воздерживаться от совершения действий или право ограниченного пользования чужим земельным участком. Сервитут устанавливается либо по соглашению сторон, либо по решению суда. За использование участка, обремененного сервитутом, может взиматься плата. В отличие от сервитута ограничения прав на землю носит административный характер и является неотъемлемым элементом правового режима того или иного земельного участка в силу особенностей места ее расположения. Законодатель не предусматривает взимания платы за установление ограничений. Поэтому может иметь место только возмещения убытков, причиненных установлением ограничений.
В теории земельного права принято считать, что участниками сервитутных отношений могут быть только собственники земельных участков и землепользователи. Ограничения могут быть установлены до земельных участков, которые используются на любых титулах, предусмотренных законом. Поэтому в литературе высказано мнение о том, что к сервитута должен применяться термин "обременения земельного участка", который не может применяться к установлению ограничений прав на земельные участки.
Ограничение права распоряжения допускается действующим законодательством путем ограничения оборота земельных участков с учетом требований ст. 131 ЗК. Эти требования заключаются прежде всего в законодательном закреплении перечня видов земель, должны изыматься из гражданского оборота, а следовательно, не могут быть объектами права частной собственности. К таким землям относятся техногенно загрязненные земли сельскохозяйственного назначения, на которых невозможно получение продукции, соответствующей установленным требованиям (нормам, правилам, нормативам), а также деградированные и малопродуктивные земли (ст.ст. 170, 172 ЗК). Кроме того, земельное законодательство может устанавливать особые правила осуществления правоотношений с землями, которые находятся в частной собственности. Причем эти правила дополняют гражданское законодательство, но не противоречат ему. Например, согласно ч. 2 ст. 130 ЗК преимущественное право покупки земельных участков сельскохозяйственного назначения имеют граждане Украины, которые постоянно проживают на территории соответствующего местного совета, где осуществляется продажа земельного участка.
По срокам ограничения делятся на постоянные и временные. К постоянных могут быть отнесены обязанности собственников земельных участков своевременно уплачивать земельный налог; не нарушать прав собственников смежных земельных участков и землепользователей; соблюдать правила добрососедства и ограничений, связанных с установлением земельных сервитутов и охранных зон, и т.д. Временными есть ограничения относительно целевого использования земельных участков; купли-продажи земельных участков, занятых в сельскохозяйственном производстве; ограничения общей площади земельных участков сельскохозяйственного назначения до 1 января 2015 г.); запрет на внесение права на земельную долю (пай) в уставные фонды хозяйственных обществ (до вступления в силу законов Украины о государственном земельном кадастре и рынке земель); особые условия аренды.
Ограничения права собственности на землю можно также классифицировать за объектом, субъектом и содержанием. К ограничений по объекту можно отнести ограничение общей площади земельных участков сельскохозяйственного назначения 100 га. Увеличение этой площади возможно только в случае наследования земельных участков по закону.
Ограничения по субъектом характеризуется тем, что одной стороной в этом случае есть один владелец, а второй, в интересах которой устанавливаются ограничения, - другой собственник или землепользователь. К таким ограничениям можно отнести обязанности владельца не нарушать прав собственников смежных земельных участков и землепользователей; соблюдать правила добрососедства и ограничений, связанных с установлением земельных сервитутов и охранных зон; требований, связанных с охраной окружающей среды; сохранять геодезические знаки, противоэрозионные сооружения, сети оросительных и осушительных систем; своевременно предоставлять соответствующим органам исполнительной власти и органам местного самоуправления сведения о состоянии и использовании земель и других природных ресурсов.
Ограничения, связанные с содержанием правоотношений можно разделить на 3 группы: 1) те, которые запрещают совершение определенных действий на земельном участке; 2) ограничения, предоставляющих право соседнем собственнику или землепользователю так или иначе пользоваться земельным участком владельца; 3) ограничения, которые объединяют первые две группы ограничений.
Своеобразным ограничением права частной собственности граждан является также право государства в лице его компетентных органов выкупать земельные участки для общественных нужд и принудительно отчуждать их из мотивов общественной необходимости. Законодатель установил, что выкуп земельных участков, которые находятся в собственности граждан и юридических лиц, для общественных нужд производится органами государственной власти и местного самоуправления в соответствии с их полномочиями только для таких потребностей, которые определены, в частности, ст. 146 ЗК. Принудительное отчуждение (изъятия) земельного участка по мотивам общественной необходимости может иметь место в случае введения военного или чрезвычайного положения. Оно осуществляется в порядке, установленном законом (ст. 147 ЗК).
Таким образом, ограничения прав на землю должны обеспечивать решение основных задач, стоящих перед субъектом права, - осуществлять рациональное и эффективное использование земель и одновременно обеспечивать их охрану. Характер ограничений должен быть таким, чтобы в результате реализации субъективного права в установленных пределах не был нанесен ущерб природному объекту, природном комплекса или иному объекту и сооружении, в интересах которых установлены ограничения. В то же время установленное ограничение не должно препятствовать использованию земельного участка по ее основному целевому назначению.
29. Прекращение права собственности на земельные участки: виды, основания, порядок.
Земельное законодательство устанавливает следующий перечень оснований прекращения права собственности на землю:
1) отчуждение собственником своего земельного участка другим лицам;
2) отказ собственника от права собственности на земельный участок;
3) принудительное изъятие земельного участка у собственника.
Таким образом, основания прекращения права собственности на землю можно разделить на добровольные и принудительные.
1. Отчуждение собственником своего земельного участка другим лицам.
Конституция РФ устанавливает право каждого распоряжаться своим имуществом как единолично, так и совместно с другими лицами. В соответствии с земельным законодательством распоряжение землей осуществляется собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде. Гражданское законодательство говорит о праве собственника по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.
Отчуждение земельных участков другим лицам осуществляется путем совершения сделок в соответствии с правилами, установленными гражданским законодательством, но с учетом ограничений оборотоспособности земельных участков, а также специальных норм, предусмотренных земельным законодательством в отношении отдельных видов договоров (например, специальные нормы установлены в отношении договора купли-продажи земельного участка). Распорядиться дальнейшей юридической судьбой своего земельного участка гражданин может также в результате совершения им односторонней сделки - завещания.
2. Отказ собственника от права собственности на земельный участок.
С 23 октября 2008 г. вступил в силу новый порядок отказа от права собственности на земельный участок, установленный Федеральным законом от 22 июля 2008 г. N 141-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений". Ранее при отказе от права собственности на земельный участок этот земельный участок приобретал правовой режим бесхозяйной недвижимой вещи. При этом момент прекращения права собственности конкретно определен не был.
Теперь отказ от права собственности на земельный участок осуществляется посредством подачи собственником земельного участка заявления о таком отказе в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на этот земельный участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права.
Отказ от права собственности допускается только в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности. Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования не наделены правомочием отказаться от находящихся в их собственности земельных участков.
3. Принудительное изъятие земельного участка у собственника.
В соответствии с Конституцией РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.
Гражданское законодательство содержит исчерпывающий перечень оснований принудительного изъятия у собственника его земельного участка:
1) обращение взыскания на земельный участок по обязательствам (например, в порядке обращения взыскания на заложенный земельный участок);
2) отчуждение земельного участка, который в силу закона не может принадлежать данному лицу (в соответствии с Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", если земельный участок был унаследован иностранным гражданином, то он должен быть отчужден. В противном случае уполномоченный орган власти вправе обратиться в суд с заявлением о понуждении иностранного гражданина к отчуждению земельного участка на торгах);
3) реквизиция, конфискация или национализация земельного участка;
4) отчуждение доли в праве общей долевой собственности на земельный участок в случае невозможности выдела доли в натуре при условии выплаты соответствующей денежной компенсации;
5) изъятие (выкуп) земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
6) изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства.
Земельный кодекс РФ содержит специальные правила в отношении двух оснований принудительного изъятия у собственника его земельного участка: реквизиции и изъятия (выкупа) земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Прекращение прав на землю путем изъятия (выкупа) земельного участка для государственных или муниципальных нужд производится в исключительных случаях, связанных:
1) с выполнением международных обязательств Российской Федерации;
2) с размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов (ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень таких объектов);
3) в иных случаях, установленных федеральными законами, а применительно к изъятию (выкупу) из земель, находящихся в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, - в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации.
Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости на основании решения суда. Под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Однако собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о его выкупе.
В тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Земельным кодексом РФ предусматривается возможность реквизиции земельного участка в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер. Земельный участок в этом случае может быть временно изъят у собственника уполномоченными исполнительными органами государственной власти в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с этими чрезвычайными обстоятельствами угроз с возмещением собственнику земли причиненных убытков и выдачей ему документа о реквизиции.
В случае невозможности возврата реквизированного земельного участка собственнику возмещается его рыночная стоимость или по его желанию предоставляется равноценный земельный участок.
Лицо, у которого реквизирован земельный участок, вправе при прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми произведена реквизиция, требовать в судебном порядке возврата ему реквизированного земельного участка.
30. Прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владения земельным участком: виды, основания, порядок.
Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно при:
1) при отказе землепользователя, землевладельца от принадлежащего права на земельный участок
2) в силу принудительного изъятия в порядке, установленном законом.
решение о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или права пожизненного наследуемого владения земельным участком на основании заявления об отказе от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или права пожизненного наследуемого владения земельным участком необходимы документов следующие документы:
копия документа, подтверждающего государственную регистрацию юридического лица (для юридического лица);
кадастровый паспорт земельного участка (при наличии в государственном кадастре недвижимости сведений о таком земельном участке, необходимых для выдачи кадастрового паспорта земельного участка);
документы, удостоверяющие права на землю, а в случае их отсутствия - копия решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления.
Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно при:
1) использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель
2) использовании земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;
3) неустранении совершенных умышленно следующих земельных правонарушений:
4) неиспользовании в случаях, предусмотренных гражданским законодательством, земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
5) изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами
6) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами
7) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.
