Нормативно-правовая база оценочной деятельности

ТЕМА: ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

1. Нормативно-правовая база оценочной деятельности

2. Стоимостные аспекты объектов недвижимости

3. Основные принципы оценки стоимости недвижимости

4. Виды оценок стоимости недвижимости

5. Основные методы оценки объектов недвижимости: затратный, доходный, рыночный (сравнительный)

6. Элементы финансовой математики, используемые в экономике недвижимости

 

 

НОРМАТИВНО-ПРАВОВАЯ БАЗА ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

 

Оценка стоимости является неотъемлемым инструментом в арсенале современного российского бизнесмена, финансиста, менеджера. Без знаний оценочной деятельности невозможно обойтись и предпринимателю, и государственному чиновнику, и политику и простому гражданину.

Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

Нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности в Российской Федерации имеет следующую иерархическую структуру:

- Конституция Российской Федерации;

- Кодексы Российской Федерации (к оценочной деятельности прямое отношение, прежде всего, имеют Гражданский кодекс РФ, Налоговый кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, а опосредованно – все остальные, в том числе, Градостроительный кодекс РФ и Уголовный кодекс РФ);

- Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

- Федеральные стандарты оценки (ФСО);

- Стандарты и правила оценочной деятельности саморегулируемых организаций оценщиков (СРОО);

- прочие документы уполномоченных органов (например, методические рекомендации Минэкономразвития или Национального совета по оценочной деятельности).

Конституция и кодексы определяют общие основы функционирования основных институтов государства. Например, Гражданский кодекс РФ устанавливает виды прав на имущество, вводит разделение на движимое и недвижимое имущество; Налоговый кодекс РФ используется при прогнозе денежных потоков, связанных с использованием оцениваемого имущества.

Достаточно долгий период, до 1998 года, оценочная деятельность в России осуществлялась без полноценного нормативно-правового регулирования. Первая редакция Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ была принята только 29 июля 1998 года. До этого момента оценка выполнялась в зависимости от внутренних представлений конкретного «оценщика» и заказчика его работ (более того, отсутствовала даже сама профессия «оценщик»). Например, многие отчеты об оценке до 1998 года представляли собой брошюры объемом в 10-15 страниц, из которых непосредственно к расчету стоимости относились от силы 2-3 страницы (прочие включали: титульный лист, оглавление, сопроводительное письмо-обращение, описание регалий и опыта работы оценщика, список использованных источников, копии разного /рода благодарственных писем).

Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установил базовые требования к отчету об оценке, договору на оказание услуг по оценке, оценщику, уровню его ответственности. Документ является динамично развивающимся, практически каждый год в него вносятся поправки и дополнения: например, добавлены разделы, касающиеся саморегулирования оценочной отрасли, экспертизы отчетов об оценке и прочее.

Логическим развитием положений, заложенных в Законе об оценочной деятельности, являются стандарты оценки. Постановлением Правительства от 06.07.2002 г. № 519 были утверждены первые из них. Сегодня действуют следующие федеральные стандарты оценки

ФЕДЕРАЛЬНЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ

N стандарта	Название стандарта	Нормативный акт, утвердивший стандарт
ФСО N 1	Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки	Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297
ФСО N 2	Цель оценки и виды стоимости	Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298
ФСО N 3	Требования к отчету об оценке	Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299
ФСО N 4	Определение кадастровой стоимости	Приказ Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508
ФСО N 5	Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения	Приказ Минэкономразвития России от 04.07.2011 N 328
ФСО N 7	Оценка недвижимости	Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611
ФСО N 8	Оценка бизнеса	Приказ Минэкономразвития России от 01.06.2015 N 326
ФСО N 9	Оценка для целей залога	Приказ Минэкономразвития России от 01.06.2015 N 327
ФСО N 10	Оценка стоимости машин и оборудования	Приказ Минэкономразвития России от 01.06.2015 N 328
ФСО N 11	Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности	Приказ Минэкономразвития России от 22.06.2015 N 385
ФСО N 12	Определение ликвидационной стоимости	Приказ Минэкономразвития России от 17.11.2016 N 721
ФСО N 13	Определение инвестиционной стоимости	Приказ Минэкономразвития России от 17.11.2016

 

Согласно закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» объектами оценки являются:

- отдельные материальные объекты (вещи);

- совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

- право собственности и иные вещные /права на /имущество или отдельные вещи из состава имущества;

- права требования, обязательства (долги);

- работы, услуги, информация;

- иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

На практике, объекты оценки группируются в зависимости используемой методологии расчета стоимости:

- недвижимое имущество – ст. 130 ГК РФ установлено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (принцип стационарности), в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства;

- движимое имущество;

- нематериальные активы – активы, используемые в хозяйственной деятельности и не имеющие материально-вещественного воплощения;

- имущественные комплексы – в соответствии со ст. 132 ГК РФ в состав имущественного комплекса входят все виды имущества, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, право требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы, услуги и др.;

- предприятие (бизнес) – в соответствии со ст. 132 ГК РФ предприятием является имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, т.е. предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью;

- другое – например, работы, услуги, информация.

Типичными примерами оценки права требования являются оценка дебиторской задолженности (право требовать у дебитора возврата соответствующей суммы денежных средств), а также оценка строящихся квартир на ранних этапах долевого строительства (с юридической позиции, оценке подлежит право требования на перевод в собственность после завершения строительства).

Несколько в стороне от описанных уровней нормативно-правового регулирования оценочной деятельности в России стоят Международные стандарты оценки (МСО). Несмотря на то, что в преамбуле федеральных стандартов оценки указано, что они разработаны с учетом МСО, по факту, между российскими и международными стандартами оценки существует существенное расхождение.

Например, в российском законодательстве не закреплено определение такого фундаментального понятия как справедливая стоимость (сумма, за которую можно было бы обменять актив или погасить обязательство в коммерческой сделке между хорошо осведомленными заинтересованными сторонами) и не предусмотрена устная форма отчета.

Международные стандарты оценки при осуществлении оценочной деятельности в Российской Федерации могут использоваться в части, не противоречащей федеральным стандартам оценки.

В соответствии с законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» субъектом оценочной деятельности является оценщик – физическое лицо, которое может заключать трудовые договоры с оценочной компанией или осуществлять частную практику в виде индивидуального предпринимателя.

Для осуществления оценочной деятельности оценщик обязан:

- иметь образование в области оценочной деятельности – большинство из оценщиков прошли повышение квалификации на базе уже полученного высшего образования, высшее оценочное образование начало преподаваться в российских ВУЗах только с 2010 года;

- являться членом саморегулируемой организации оценщиков;

- застраховать свою профессиональную ответственность.

Оценщик несет личную имущественную ответственность за потенциальный ущерб, который может быть нанесен его профессиональной деятельностью. Таким образом, теоретически, для компенсации ущерба, нанесенного деятельностью оценщика, может быть распродано принадлежащее ему недвижимое имущество.

До конца 2007 года регулирование оценочной деятельности в России осуществлялось государством через механизм лицензирования. Структурой, непосредственно выдававшей лицензии, а также осуществлявшей проверки соблюдения лицензионных требований, являлось Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (Росимущество). С 2008 года оценочная деятельность переведена на механизм саморегулирования – ряд функций по регулированию отрасли передан профессиональным объединениям оценщиков, имеющим статус саморегулируемых организаций.

В общем виде, сущность саморегулирования базируется на следующих основных положениях:

- разработка стандартов оценочной деятельности – стандарты разрабатываются и корректируются самим профессиональным сообществом, что должно повышать как качество самих стандартов, так и услуг по оценке в целом;

- контроль за исполнением стандартов – саморегулируемые организации самостоятельно контролируют деятельность своих членов и, при необходимости, оперативно применяют различные меры дисциплинарного воздействия (например, вынесение предупреждения, наложение штрафа, исключение из СРОО);

- обеспечение прозрачности деятельности оценочного сообщества, в том числе, в части деятельности СРОО, что является необходимым, но недостаточным условием выполнения двух предыдущих пунктов.

Наиболее динамично развивающимся является Некоммерческое партнерство «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», деятельность которого осуществляется под лозунгом «В интересах Оценщика». Практической реализацией лозунга является специализация на экспертизе отчетов об оценке как инструменте повышения качества оценочных услуг и борьбы с демпингом, защите оценщиков в судах, а также акценте на образовательных мероприятиях.

Для «защиты» имущества оценщика, а также стороны, которой нанесен ущерб профессиональной деятельностью оценщика (ведь вполне возможна ситуация, когда величина ущерба на порядок превышает стоимость имущества оценщика) используется трехуровневая система компенсации.

На первом уровне ущерб покрывается страховкой компании, с которой оценщик заключил трудовой договор и под именем которой был составлен соответствующий отчет об оценке. Отметим, что данный уровень не является обязательным и может отсутствовать.

На втором уровне ущерб покрывается из персональной страховки оценщика.

На третьем уровне происходит выплата из компенсационного фонда СРОО. Данный фонд формируется за счет взносов оценщиков при вступлении. Максимальный размер выплаты из компенсационного фонда по одному случаю составляет 5 миллионов рублей.

Ряд крупных заказчиков работ по оценке устанавливают дополнительные требования к оценщикам:

- наличие аккредитации (например, «Сбербанк» и большинство крупных банков, «Газпром», «РЖД»);

- наличие формы доступа для работы со сведениями, представляющими государственную тайну;

- наличие опыта оценки конкретных специфических объектов (ГЭС, телекоммуникационные спутники и пр.).

Результатом деятельности оценщика может быть отчет об оценке, к форме и содержанию которого законодательством предъявляются строго определенные требования. При составлении данного документа оценщик несет указанную выше ответственность, в том числе, личным имуществом.