Дореволюционный период. Для понимания современного состояния земельнооценочной деятельности важно рассмотреть то, как формировались существующая совокупность ее теоретических

СТАНОВЛЕНИЕ И РАЗВИТИЕ ЗЕМЕЛЬНООЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Для понимания современного состояния земельнооценочной деятельности важно рассмотреть то, как формировались существующая совокупность ее теоретических положений, методологических норм, ценностных критериев, мировоззренческих установок. Тесно связанная с реформированием земельных отношений, она на каждом этапе развития общества выполняла определенную экономическую и социальную функцию. Знание методических приемов и процедуры выполнения конкретных работ, характерных для разных периодов, позволяет определить насколько современная парадигма оценки земли способна решать задачи по становлению и развитию рынка недвижимости и земли, в частности.

Оценка земли в странах СНГ имеет давнюю историю, однако как научная и профессиональная деятельность, оценка земельных участков начала формироваться лишь в XIX столетии, когда в сфере землепользования приобрели распространение капиталистические товарно-денежные отношения.

Продажа и купля усадеб, сдача их в залог, консолидация и размежевание угодий, взимание арендной платы и местных налогов требовали как можно точного определения стоимости земли. Кроме того, проведение кадастровых работ и переход от подушного к поземельному налогообложению (период с 1861 по 1888 года) способствовали накоплению обширных сведений о ценности и доходности земель различных категорий на территории всей Российской империи.

Именно на этот период, по мнению профессора Киевского университета А. Русова, приходится становление новой отрасли науки - оценочной статистики, предметом изучения которой является земля и прочее недвижимое имущество, а задача состоит в установлении закономерностей, в соответствии с которыми формируется их ценность. При этом недвижимость рассматривается не как абстрактная вещь, а как продукт общественной работы, который увеличивается с общественно-экономическим развитием страны и отображает текущую экономическую ситуацию. Поэтому основное внимание научных работников должно было быть сориентировано на изучение факторов доходности и ценности недвижимости.

Понимание того, что определяющим при оценке стоимости может быть чистый доход, получаемый с земли, нашло свое отражение практически во всех нормативно-законодательных актах и инструктивных документах по проведению оценочных работ. В этих документах определялось понятие валовой доходности и отмечались способы исчисления чистой доходности.

Для оценки земель, которые использовались в сельском и лесном хозяйстве, базой служил валовой доход за вычетом затрат производства. Застроенные земли оценивалась по валовому доходу, получаемого от сдачи в наем зданий и помещений, из которого вычитались затраты на содержание в надлежащем состоянии земельных участков, зданий и сооружений, на страхование, на текущий ремонт и на потери от простоя помещений, предоставляемых в наем для получения дохода. При этом доходность фабрик и заводов определялась не по результатам производства, а доходом от предоставления их в наем, как и любого другого объекта недвижимости.

Четко понимая, что фактический размер дохода будет зависеть от многих факторов, в том числе и сугубо субъективных, связанных с личными качествами хозяина, перед оценщиком ставилась задача проанализировать насколько фактический доход является стабильным и независимым от случайных причин и отвечает ли он общепринятым в данной местности способам ведения хозяйства и местным экономическим условиям.

Научно обоснованным подходом к решению данной задачи в сфере оценки сельскохозяйственных земель стали работы В.В.Докучаева и Н.М.Сибирцева, выполненные в Нижегородской, Полтавской и Херсонской губерниях. В этих работах был использован метод объективной оценки качества земель в зависимости от свойств почв.

Эти работы содержали две части. Прежде всего, на основании геологических, химических, физических, фитозоологических и агроклиматических особенностей определялась ценность естественной почвы, т.е. природные, натуральные естественные достоинства пахотных земель. Такая естественно-историческая часть работы проводилась специалистами-почвоведами исключительно на основании научных данных. Вторая часть оценочных работ выполнялась специалистами-статистиками и состояла в подробном сельскохозяйственно-экономическом обследовании с целью установления реального уровня доходности земель от естественных условий местности.

В городских поселениях проблема установления реального уровня доходности земли решалась путем сопоставления фактического дохода с процентом на капитал, вложенный в землю.

Для определения стоимости земли путем капитализации чистого операционного дохода было рекомендовано применять процент, по которому можно было бы получить доход от капитала, размещенного в ценные государственные бумаги, или от долгосрочного банковского вклада. Считалось, что доход с земли имеет тот же уровень надежности. В зависимости от конкретной экономической ситуации он мог составлять от 3 до 6 процентов. Интересно, что в ходе оценочных работ эти величины нашли свое подтверждение.

Конечно, капитал можно вложить и в другие активы, которые могут приносить и больший доход, но этот доход будет уже не столь надежным. А при условиях меньшей обеспеченности дохода и капитализировать его надо по большему проценту. Это в равной мере относится и к капитализации дохода с земли, который можно получить разными по степени надежности способами.

По мнению В.Богословского, наиболее надежным способом получения дохода с земли является ее предоставление в долгосрочную аренду, менее надежным - краткосрочная аренда, и наиболее рискованным необходимо признать доход, который может получить собственник земли, если ведет хозяйство на ней собственными силами. При этом валовой доход собственника, как правило, превышает доход от всех видов аренды, так как он включает и ту предпринимательскую прибыль, которая при аренде достается нанимателю. В данном случае земля может быть приравнена к капиталу, размещенным в активы с недостаточно обеспеченным доходом.

Таким образом, величина процента капитализации должна находиться в соответствии со способом получения дохода с земли и его обеспеченностью.

Развитию земельнооценочной деятельности в городах, как уже отмечалось, способствовало введение местных сборов, которое предусматривало осуществление массовой оценки городской недвижимости. Размер этого сбора устанавливался в процентах от чистого дохода с недвижимого имущества (земельных участков, домов, торгово-промышленных учреждений) или, при невозможности определить доход, от стоимости этого имущества, исчисляемой для застроенных участков по материальной стоимости зданий и сооружений, к которой прибавлялась стоимость земли. То есть существующее законоположение, четко отличало недвижимость, приносящую доход, от недвижимости, которую хозяин использовал для удовлетворения собственных потребностей, например, в жилье. При этом для оценки земельных участков, домов, торгово-промышленных учреждений применялся единый подход независимо от того, кому эти объекты недвижимости принадлежали: частным лицам, общине или государственной казне.

Наиболее значимой оценочной работой для целей налогообложения, по мнению А. Русова, явилась оценка городского недвижимого имущества Харькова, осуществленная еще в 1892-1893 гг. Фактически она определила все дальнейшее развитие методологии оценки городской недвижимости в дореволюционной России. Последующие оценочные работы лишь детализировали примененные при харьковской оценке приемы.

Опыт, приобретенный во время оценки городской недвижимости в Харькове, дал возможность установить основополагающие принципы земельнооценочной структуризации городской территории:

• вначале территория делится на многочисленные оценочные единицы - районы;

• затем, на основании статистических показателей, выведенных из всестороннего изучения реальности, эти районы объединяют в однородные местности и определяют нормы для оценки.

Таким образом, в оценочной статистике стало формироваться новое территориально-оценочное направление, которому ранее уделяли второстепенное значение или совсем игнорировали. Можно утверждать, что именно с этой работы оценка городских земель начинается как научная дисциплина.

Не менее важными для развития земельнооценночной деятельности в дореволюционный период стали публикации ипотечных банков по анализу рыночных цен на городские земли, которые содержали достаточно подробную информацию о характере изменения цен на земельные участки в пределах города. Примером тому может служить опубликованный в 1911 году сборник "Нормальная расценка земель г.Киева", в котором приводятся рыночные данные о ценах на усадебные места в разрезе каждого квартала города с указанием их изменений на конкретной стороне улицы и на перекрестках.

Картирование данных этого сборника позволило авторам построить изопрайсы, отображающие особенности в изменении цен на землю, которые характерны и для современных городов, а именно: возрастание цены от периферии к центру; от межмагистрального пространства к магистралям; от промышленных и коммунально-складских зон к зонам с жилой и общественной застройкой.