Рыночная стоимость земельного участка

Данный анализ проводится для оценки рыночной стоимости земельных участков.

Основными источниками аналитической информации для расчета рыночной стоимости земельного участка являются:

- федеральные законы, указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, определяющие порядок расчета рыночной стоимости земельного участка;

- методики расчета рыночной стоимости земельных участков различных категорий земель, методические рекомендации, правила, стандарты и другие документы уполномоченного федерального орга­на исполнительной власти;

- методики расчета рыночной стоимости земельных участков различных категорий земель, методические рекомендации, правила, стандарты и другие документы профессиональных организаций в области оценки земли;

- сведения структурных подразделений предприятий, в компетенцию которых входит управление и распоряжение земельными участками.

Собираемая и анализируемая на данном этапе информация представляется в следующем виде:

- основания расчета;

- порядок расчета;

- расчетная величина рыночной стоимости земельного участка;

- соотношение рыночной стоимости и нормативной выкупной цены земельного участка;

- выводы и рекомендации.

Основания и порядок расчета рыночной стоимости конкретного земельного участка проверяются на соответствие законодательству Российской Федерации. При этом проводится сравнение рыночной стоимости и нормативной выкупной цены земельного участка.

В выводах и рекомендациях указываются основания и порядок расчета рыночной стоимости земельного участка, а также ее величина. Здесь же даются предложения о целесообразности выкупа земельного участка с учетом его нормативной выкупной цены и ориентировочных затрат на выкуп участка.

 

5. АНАЛИЗ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НЕЗАСТРОЕННЫХ ЧАСТЕЙ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

 

Анализ эффективности использования незастроенных частей земельного участка проводится с целью выявления возможности выделения незастроенной части земельного участка в самостоятельный участок и дальнейшего его эффективного использования (передачи в аренду, субаренду, продажи и т.д.) либо отказа от него.

Собираемая и анализируемая на данном этапе информация представляется в следующем виде:

- общая площадь участка;

- наименование расположенных на участке объектов недвижимости:

- нормативные правовые акты, иные документы, устанавливающие и удостоверяющие права на расположенные на участке объекты недвижимости;

- площадь незастроенной части участка;

- возможность выделения незастроенной части в самостоятельный участок;

- планируемое использование незастроенной части участка;

- рыночная стоимость незастроенной части участка;

- выводы и рекомендации.

В выводах и рекомендациях отражаются:

а) возможность выделения незастроенной части земельного участка в самостоятельный участок;

б) возможные варианты эффективного использования незастроенной части земельного участка;

в) ориентировочные затраты на выделение незастроенной части в самостоятельный участок;

г) ориентировочные доходы от эффективного использования незастроенной части земельного участка;

д) целесообразность отказа от незастроенной части земельного участка.

 

6. ПРОГНОЗИРОВАНИЕ, МОДЕЛИРОВАНИЕ И ОПТИМИЗАЦИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ПЛАТЕЖЕЙ

 

С целью формирования оптимальной структуры землепользова­ния в процессе финансово-экономического анализа осуществляются прогнозирование, моделирование и оптимизация земельных платежей.

Прогнозирование динамики изменения объемов земельных платежей

Прогнозирование динамики изменения объемов земельных платежей проводится с целью учета их возможною увеличения или снижения вследствие различных прогнозируемых факторов (инфляции, изменения законодательства, изменения порядка расчета, ставок налога и т.д.).

Собираемая и используемая на данном этапе аналитическая информация представляется в следующем виде:

- максимальные и минимальные прогнозируемые значения динамики изменения земельного налога;

- максимальные и минимальные прогнозируемые значения динамики изменения арендной платы за пользование участком;

- максимальные и минимальные прогнозируемые значения динамики изменения платы за ограниченное пользование участком (сервитут);

- максимальные и минимальные прогнозируемые значения динамики изменения рыночной стоимости земельного участка;

- максимальные и минимальные прогнозируемые значения динамики изменения нормативной выкупной цены земельного участка;

- выводы и рекомендации.

В выводах и рекомендациях отражаются основные факторы, влияние которых в ближайшие годы может существенно изменить объемы земельных платежей, а также оценка вероятности и предполагаемые сроки таких изменений.

В обязательном порядке в выводах и рекомендациях приводится оценка вероятности изменения выкупной цены земельного участка, а также его рыночной стоимости как основных экономических показателей инвестиционной привлекательности участка.