Глава 2. Возникновение права собственности

§ 1. Основания приобретения права собственности на жилое помещение

Право собственности на жилище может возникнуть как на возмездном, так и на безвозмездном основании.

Безвозмездно жилье может быть приобретено в результате приватизации, получения в дар или вступления в наследство.

Возмездное, то есть за плату, приобретение жилья в собственность осуществляется в основном посредством гражданско-правовых сделок на рынке жилья. Так, право собственности на жилье возникает на основании договора купли-продажи, мены, наследования или другой сделки об отчуждении этого имущества. Член жилищно-строительного или жилищного кооператива, который полностью вносит свой пай, также приобретает право собственности на это имущество.

Законом установлено, что право собственности на недвижимое имущество возникает только после его государственной регистрации (ст.131, 219 ГК).

Необходимо подчеркнуть, что в юридической литературе ши­рокое распространение получила точка зрения, в соответствии с которой неосуществление государственной регистрации сделки с недвижимостью (применительно к рассматриваемой в данной работе проблеме к их числу относится договор продажи жилых помещений) влечет безусловную недействительность сделки, а значит, и отсутствие возникновения права собственности. Например, О.М. Ко­зырь пишет: «Статья 165 ГК устанавливает самое жесткое из возможных последствий неосуществления государственной реги­страции сделки с недвижимостью, которая в силу закона подле­жит такой регистрации. Такая сделка считается ничтожной, а значит, вообще не порождает правовых последствий. Однако для случаев недобросовестного поведения одной из сторон, выра­жающегося в уклонении от регистрации, суду по требованию другой стороны предоставляется возможность вынести решение о регистрации сделки в соответствии с судебным решением, что спасет сделку от «ничтожности» (п. 3 ст. 165)»[32].

Но в то же время В.В.Витрянский считает, что в данном случае налицо неточное доктринальное толкование положений, содержащихся в ст. 165 ГК, и прежде всего в п. 1 данной статьи, согласно которому несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка ни­чтожна.

Принимая во внимание буквальное значение содержащихся в данной норме слов и выражений, следует сделать вывод о том, что в отличие от последствий несоблюдения нотариальной фор­мы сделки (что влечет ее безусловную ничтожность) неосущест­вление государственной регистрации сделки с недвижимостью, напротив, влечет ее недействительность только в случаях, прямо установленных законом. В частности, отсутствие государственной регистрации договора продажи жилого помещения: жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры - не влечет его не­действительность; на этот случай законом предусмотрено иное последствие: такой договор считается заключенным с момента его регистрации (п. 2 ст. 558 ГК).

Именно то обстоятельство, что, по общему правилу, неосуще­ствление государственной регистрации сделки с недвижимостью не влечет ее недействительности, позволило законодателю уста­новить правило, в соответствии с которым одна из сторон при уклонении другой стороны от регистрации сделки с недвижимо­стью, совершенной в надлежащей форме, вправе добиваться по суду регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК)[33].

Такой подход к последствиям несоблюдения требования о го­сударственной регистрации сделки с недвижимостью нашел от­ражение в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8, которое содержит следующее разъяснение: «Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительности договора продажи недвижи­мости» (п. 14)[34].

Что касается возможности для одной из сторон добиваться по суду государственной регистрации договора продажи недвижи­мости (жилого помещения) при уклонении от этого контрагента, то иллюстрацией данного положения может служить один из примеров арбитражно-судебной практики, включенный в Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости[35]:

«Облпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском о по­нуждении акционерного общества зарегистрировать сделку куп­ли-продажи жилого дома.

Судом первой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что облпотребсоюз не обращался в регистрирующий орган с требо­ванием о регистрации договора купли-продажи.

Апелляционная инстанция отменила решение суда и приняла постановление о регистрации сделки купли-продажи недвижимо­сти. При этом апелляционная инстанция правомерно исходила из следующих обстоятельств.

Между облпотребсоюзом (продавцом) и акционерным обще­ством (покупателем) была заключена двусторонняя сделка купли-продажи жилого дома. Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем продавцу, а передача осуществлена по акту приема-передачи. Правомерность заключения этого дого­вора не оспаривалась.

Покупатель не обращался с требованием зарегистрировать эту сделку в регистрирующий орган, поскольку утратил к ней инте­рес из-за ее убыточности.

В п. 3 ст. 165 ГК предусмотрено: если сделка, требующая го­сударственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по тре­бованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Договор продажи жилого дома, согласно ст. 558 ГК, подлежит обязательной государственной регистрации.

Поскольку сделка исполнена, а правообладатель ее не зареги­стрировал, облпотребсоюз правомерно обратился за защитой своих интересов в суд.

Апелляционная инстанция бездействие акционерного общест­ва обоснованно квалифицировала как уклонение от государст­венной регистрации сделки.

Такое решение суда является основанием для возникновения у соответствующего органа обязанности осуществить государст­венную регистрацию сделки».

Особое место отводится вопросу о праве собственности на самовольно построенный жилой дом. Согласно ст.222 ГК самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное: а) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; б) без получения на это необходимых разрешений; в) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, следовательно, не вправе ею распоряжаться - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. 

 Сама же постройка не считается недвижимостью и не подлежит государственной регистрации. Сделки, направленные на распоряжение самовольной постройкой, ничтожны как противозаконные на основании ст.168 и 169 ГК. К ним должны применяться последствия, указанные в ст.169 ГК «Недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности». Лицо, осуществившее такую постройку, является собственником лишь стройматериалов[36].

Так же, как и ГК 1964 (ст.109), Закон (п.2 ст.222 ГК РФ) последствием самовольной постройки предусматривает ее снос. И в Законе "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации"[37] ст.25 устанавливает в п.3, что "лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного облика без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние".

Вместе с тем законодательство при определенных условиях допускает признание права собственности на самовольно возведенное строение. Пункт 3 ст.222 ГК предусматривает, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом также за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Однако не может быть признано право собственности на самовольную постройку за указанными лицами, если ее сохранение нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

 

Приватизация

Передача жилья в собственность граждан путем приватизации - важнейшая составная часть жилищной реформы. Она позволяет значительно увеличить число собственников жилых помещений - граждан - и соответственно создает условия для формирования рынка жилья. То есть жилье рассматривается не только как помещение для проживания граждан, но и как имущество (товар), которым собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению.

Целесообразным представляется в свете исследуемых в данной работе проблем рассмотреть, что вообще означает приватизация?

Приватизация означает передачу имущества, находящегося в собственности государства, в собственность юридических или физических лиц, т.е. в частную собственность. Согласно ст. 217 ГК РФ передача имущества должна осуществляться в порядке, предусмотренном федеральными законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Приватизация жилья - это бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. Приватизация жилья регулируется Законом РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"[38]. В соответствии с вышеназванным Законом для приобретения гражданами жилья в собственность в порядке приватизации необходимо соблюдение нескольких условий.

Во-первых, жилые помещения подлежат передаче в собственность только на добровольной основе. 

Во-вторых, приватизировать можно только жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, в том числе жилые посещения, находящиеся на праве хозяйственного ведения у предприятий, на праве оперативного управления у учреждений, а также жилой фонд, временно находящийся у приватизированных предприятий, который не вошел в уставный капитал этих предприятий и в соответствии с планом приватизации подлежит передаче в муниципальную собственность.

Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" не распространяется на передачу гражданам занимаемых ими жилых помещений, находящихся в собственности акционерных обществ, обществ с ограниченной ответственностью и иных хозяйственных обществ. Передача указанными юридическими лицами жилья в собственность граждан является не сделкой приватизации, а гражданско-правовой сделкой дарения, которая регулируется нормами ГК РФ.

Закон также устанавливает перечень жилых помещений, которые хоть и находятся в государственной и муниципальной собственности, но не подлежат приватизации. Это жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, жилые помещения в общежитиях, коммунальных квартирах, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения.

Здесь также необходимо отметить, что все жилищные вопросы в нашей стране отличаются особой остротой. Например, проблема допустимости приватизации отдельных комнат вызвала к жизни серьезную дискуссию, развернувшуюся на страницах юридических журналов[39].

Эта проблема рассматривалась и Конституционным Судом РФ: Постановлением Конституционного Суда РФ ст. 4 закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", запрещавшая приватизацию комнат, была признана неконституционной и утратившей силу с момента провозглашения вышеназванного Постановления Конституционного Суда[40].

 Приватизация служебных жилых помещений может осуществляться по специальному решению собственника служебного жилого помещения, принятому как по конкретному служебному жилому помещению, так и по всем жилым помещениям, относящимся к категории служебных.

В-третьих, использовать право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в домах государственного и муниципального фонда каждый гражданин может только один раз. Это правило не относится к несовершеннолетним, ставшим собственниками занимаемого жилого помещения в порядке приватизации. По достижении совершеннолетия они не утрачивают право на однократную, бесплатную приватизацию жилого помещения.

В-четвертых, передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, который заключается с гражданином (гражданами) местной администрацией. Договор передачи заключается в простой письменной форме, нотариального удостоверения такого договора не требуется.

В-пятых, право собственности на приобретенное жилье возникает с момента регистрации договора в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.  

 Также здесь необходимо сказать и о следующем.

До настоящего времени у судов, как отмечается в литературе[41], возникают трудности при разрешении споров, связанных с приватизацией государственных квартир, в тех случаях, когда было подано соответствующее заявление, но в связи со смертью заявителя его право собственности на жилое помещение оформлено не было.

В п. 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"[42] было разъяснено, что если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до регистрации такого договора местной администрацией, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по не зависящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано.

Рассмотрим следующий пример из судебной практики.

Н. являлся нанимателем однокомнатной квартиры, находившейся на балансе завода "Изумруд". 31 мая 1993 г. он подал заявление о приватизации квартиры, но получить свидетельство не смог в связи со смертью.

Мать Н. обратилась в суд с иском к заводу "Изумруд", районной администрации и С., которой был выдан ордер на квартиру сына, о включении указанной квартиры в наследственную массу и о признании ордера недействительным, указывая на то, что сын оформил все документы на приватизацию квартиры.

Согласно справке бюро технической инвентаризации, указанная квартира была зарегистрирована как собственность Н., но, несмотря на это, ответчики препятствовали его матери в оформлении наследства на квартиру после смерти сына, утверждая, что квартира не была приватизирована умершим.

Суд обоснованно удовлетворил исковые требования, указав на то, что тот факт, что Н. при жизни выразил свою волю на приватизацию спорной квартиры, ответчиками в суде не оспаривался и был подтвержден бесспорным доказательством - заявлением Н., поданным с соблюдением установленных правил. Это заявление было удовлетворено: администрацией завода "Изумруд" был издан приказ об оформлении передачи квартиры в собственность Н., бюро технической инвентаризации спорная квартира была зарегистрирована как собственность Н.

Доводы ответчиков о том, что при жизни Н. передача спорной квартиры в собственность не была осуществлена в полном объеме не по их вине, что, покончив жизнь самоубийством, Н. тем самым по своей воле прекратил все существующие между ним и другими лицами правоотношения, не являются основанием для отказа в заявленных его матерью требованиях, поскольку обстоятельства смерти Н., во-первых, с достоверностью не установлены и, во-вторых, не являются юридически значимыми по данному делу.

Доказательств того, что, подав заявление о приватизации квартиры, Н. впоследствии отказался от намерения оформить свое право собственности на квартиру, ответчики суду не представили, а их доводы о сознательном прекращении Н. всех правовых отношений с иными лицами, в том числе с заводом "Изумруд" и государством по поводу приватизации квартиры, являются предположительными и никакими доказательствами не подтверждены.

Решение суда основано на правильном применении норм Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" учитывает постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. N 8.

В соответствии с разделом VII ГК РСФСР "Наследственное право" к наследнику по наследству переходит не только имущество, но и весь комплекс имущественных прав и обязанностей наследодателя. Довод ответчиков о том, что спорная квартира при жизни Н. на праве собственности не принадлежала, в связи с чем его мать не могла эту квартиру наследовать, является необоснованным.

Доводы М., которой С. продала спорную квартиру, о том, что она является добросовестным приобретателем этой квартиры и стоимость квартиры ей должна возместить местная администрация, признаны несостоятельными. Не может быть признано добросовестным приобретателем лицо, приобретшее спорную квартиру у лица, не имевшего права на эту квартиру. Кроме того, оформление сделки имело место в то время, как в производстве суда уже находилось дело М. о признании за истицей права на эту квартиру. При таких обстоятельствах у суда имелись все основания для вывода о недобросовестности ответчиц при заключении договора купли-продажи спорной квартиры.

Согласно ч. 2 ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки обязанность возвратить все полученное по сделке возлагается на участников этой сделки, а не на лиц, которые не были инициаторами совершения незаконной сделки и не принимали в ней участие. В связи с этим довод М. о необходимости возложить материальную ответственность на городскую администрацию и на городской Комитет по управлению государственным имуществом признан необоснованным[43].