Сделки (дарение, мена, купля-продажа)

Основным признаком такой сделки, как договор дарения, является безвозмездность. По договору дарения не допускается встречная передача вещи, встречное предоставление права или наличие встречного обязательства (п. 1 ст. 572 ГК РФ[44]). Например, не допускается дарение квартиры муниципальному образованию в лице органа местного самоуправления в связи с ранее выданным ордером на муниципальное жилье большей площади.

Распространены, как указывается в литературе[45], сделки дарения жилья с условием сохранения прав пользования дарителем этим жилым помещением. Здесь налицо встречное обязательство одаряемого - предоставить (сохранить) дарителю право пользования жильем после его отчуждения. Такой договор не может быть признан дарением, данная сделка притворна (совершена с целью прикрыть другую сделку, отношения сторон по данному договору сходны с договором пожизненного содержания с иждивением). Притворная сделка признается ГК РФ ничтожной (п. 1 ст. 572, п. 2 ст. 170).

Дарение - это двусторонняя сделка, для заключения которой обязательны воля и согласие двух сторон договора - дарителя (на передачу дара) и одаряемого (на принятие). Обещание дарения, напротив, - односторонняя сделка, которая связывает только обещавшего (п. 2 ст. 572 ГК РФ). До передачи дара одаряемый вправе отказаться от дарения, отказ от принятия дара - это тоже односторонняя сделка, которая должна быть совершена в той же форме, что и дарение (п. 1 ст. 573 ГК РФ). Передача и принятие дара в виде недвижимого имущества осуществляются, как правило, вручением ключей и правоустанавливающих документов (п. 1 ст. 574 ГК РФ).

Недопустимо заключение договора дарения, предусматривающего передачу дара после смерти дарителя (п. 3 ст. 572 ГК РФ). Кроме того, невозможна также государственная регистрация договора дарения и права собственности одаряемого после смерти дарителя даже в случае нотариально удостоверенного договора дарения: поскольку при жизни дарителя переход права на недвижимость не был зарегистрирован, это имущество не принадлежит одаряемому и должно быть включено в наследственную массу скончавшегося дарителя как наследодателя.

При дарении жилого помещения совершаются два регистрационных действия:

1) регистрация договора дарения (сделки);

2) регистрация права собственности одаряемого.

Как правило, договор дарения жилого помещения свидетельствует о принятии дара одаряемым, и эти два регистрационных действия совершаются одновременно. Для регистрации представляются те же документы, что и при купле-продаже, кроме передаточного акта. В договоре не требуется указывать цену даримой недвижимости. Если дарится доля в праве общей собственности на недвижимое имущество, то соблюдения права преимущественной покупки и согласия остальных сособственников на регистрацию не требуется, поскольку сделка безвозмездная (п. 2 ст. 246 ГК РФ).

В случае обещания дарения регистрируется только сделка. Для того чтобы одаряемый стал собственником, потребуется принятие им дара и государственная регистрация его права. Отказ одаряемого от принятия дара возможен после регистрации сделки, но только до регистрации права. Если после регистрации права собственности одаряемого он возвращает имущество дарителю по взаимному согласию, то государственной регистрации подлежит данное соглашение как новая сделка дарения, а также переход права собственности к дарителю.

Ввиду безвозмездности дарение более строго регулируется законом, чем иные сделки. Ст. 575 и 576 ГК РФ содержат прямые указания на запрещения и ограничение дарения. Не допускается дарение от имени малолетних и недееспособных граждан их законными представителями (родителями, усыновителями, опекунами). Не допускается дарение в отношениях между коммерческими организациями, такие договоры между юридическими лицами называются не дарением, а, например, "договором безвозмездной передачи", "соглашением о передаче с баланса на баланс" и пр., но признаком совершаемого дарения является не название договора, а его безвозмездность. Дарение имущества, находящегося в совместной собственности, производится только по согласию всех совместных собственников (п. 2 ст. 576 ГК РФ), в отличие от иных сделок, когда согласие остальных предполагается (ст. 253 ГК РФ).

Особые требования предусмотрены и для дарения через представителя. Дарение не может быть совершено на основании генеральной доверенности, содержащей полномочия представителя на совершение разнообразных сделок с имуществом представляемого. В доверенности на совершение дарения должны быть указаны: а) предмет дарения, б) одаряемый. В противном случае она ничтожна (п. 5 ст. 576 ГК РФ). 

Правовое регулирование договора мены жилого помещения в значительной степени опирается на нормы о купле-продаже. Разница состоит лишь в том, что в качестве "покупной цены" здесь выступают не деньги, а иное жилое помещение. Однако если стоимость обмениваемых жилых помещений неодинакова, то сторона, отчуждающая жилое помещение меньшей стоимости, должна доплатить разницу в цене. В том случае, если сделка совершается без договоренности о доплате за большую жилплощадь, то квартиры по умолчанию признаются равноценными[46].

Обмен жилых помещений в домах государственных, кооперативных и общественных организаций, а также в домах, принадлежащих гражданам или юридическим лицам на праве собственности, допускается лишь с согласия наймодателя.

В ст. 73 Жилищного кодекса перечисляются случаи, когда обмен жилого помещения не допускается:

1) если к нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма занимаемого им жилого помещения;

если обмен носит корыстный или фиктивный характер;

если дом (жилое помещение) грозит обвалом, подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях либо передается для государственных или общественных нужд;

если дом подлежит капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой жилых помещений;

если жилое помещение является служебным или находится в общежитии.

 Требования к форме договора купли-продажи недвижимости сво­дятся к тому, что такой договор должен быть заключен в пись­менной форме в виде единого документа, подписанного сторона­ми (ст. 550 ГК РФ).

Таким образом, суть специального правила о форме договора продажи недвижимости состоит в том, что исключается приме­нение положения закона о форме договора (п. 2 ст. 434 ГК РФ), и может быть выражена, как указывает В.В.Витрянский, формулой «исключение исключения». Примени­тельно к договору продажи недвижимости законодатель возвра­щается к требованиям, предъявляемым к письменной форме сделки (п. 1 ct. 160 ГК), ужесточая тем самым режим заключения договора продажи недвижимости[47].

Более того, в отличие от общих правил, регламентирующих, последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора прода­жи недвижимости, влечет его недействительность.

Как известно, всякий гражданско-правовой договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными же условиями договора признаются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необ­ходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК).

Договор купли-продажи жилого помещения должен содержать все существенные условия, названные в законе или иных правовых актах, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Прежде всего в статье, регламентирующей предмет договора, должно содержаться указание на достигнутую договоренность между продавцом и покупателем об отчуждаемом жилом помещении, его характеристиках, месте нахождения и т.п. В случае продажи жилого помещения, обремененного правами пользования третьих лиц, в договоре обязательно должен быть указан перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, а также основание этого права[48].

Предмет всякого договора купли-продажи жилых помещений включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия продавца и покупателя соответ­ственно по передаче недвижимости, ее принятию и оплате. В тех случаях, когда продается жилое помещение, определяемое по признакам неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущер­ба его назначению, и продавец является собственником земель­ного участка, предмет договора включает в себя и объект третье­го рода, а именно: права на земельный участок, передаваемые покупателю вместе непосредственно самим жилым помещением.

По сравнению с общими положениями о купле-продаже товаров законом ужесточено требование относительно условия договора о продаваемом объекте недвижимости, в рассматриваемом случае – жилом помещении. В договоре продажи недвижимого имущества должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить непосредственно само жилое помещение как объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю по договору, в том числе сведения, определяющие расположение указанного объекта недвижимости на соответствующем участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии таких данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор купли-продажи жилого помещения считается незаключенным.

Покупатель жилого помещения одновременно с передачей ему права собственности на данный объект получает права и на ту часть земельного участка, кото­рая занята этой недвижимостью и необходима для ее использова­ния. Природа этих прав зависит от того, является ли продавец недвижимости собственником соответствующего земельного участка. В этом случае передаваемое покупателю право на зе­мельный участок определяется договором (право собственности, право аренды и т. п.). Если же в договоре отсутствует условие о передаваемом покупателю праве на земельный участок, он стано­вится собственником той части земельного участка, которая заня­та проданной ему недвижимостью и необходима для ее использо­вания.

При продаже жилого помещения, находящегося на земельном уча­стке, не принадлежащем продавцу на праве собственности (например, квартира в многоквартирном доме), поку­патель недвижимости получает право пользования соответст­вующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Правда, здесь необходимо отдельно сказать, что зако­ном или договором между продавцом и собственником земли могут быть предусмотрены условия пользования земельным уча­стком, не позволяющие продажу находящейся на этом земельном участке недвижимости либо допускающие это только с согласия собственника земли.

Таким образом, условие договора продажи недвижимости, продавец по которому одновременно является собственником земельного участка, о передаваемых покупателю правах на соот­ветствующий земельный участок относится к существенным ус­ловиям такого договора, определенным диспозитивной нормой. При отсутствии в тексте договора («договоре-документе») соот­ветствующего пункта, договор тем не менее должен считаться заключенным, поскольку необходимое существенное условие содержится в договоре («договоре-правоотношении») в том виде, как оно определено диспозитивной нормой (п. 2 ст. 552 ГК).

В тех же случаях, когда продавец жилого помещения не является собственником земельного участка, условие о правах на земель­ный участок не относится к существенным условиям договора, более того - правило о правах на земельный участок, которые переходят к покупателю жилого помещения, определено императив­ной нормой и находится за рамками договора продажи недвижи­мости.

 Значительно отличается от общих положений о договорах и такое существенное условие договора купли-продажи жилого помещения, как цена (ст. 555 ГК). Во-первых, положение о том, что испол­нение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоя­тельствах за аналогичные товары (ст. 424, 485 ГК), не подлежит применению к договорам продажи недвижимости. Здесь дейст­вует иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже признается незаключенным. Во-вторых, цена на здание или иной объект жилого помещения, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее.

Для определения цены продаваемого жилого помещения (с учетом цены земельного участка или права на него) стороны могут прибегнуть к услугам профессиональных оценщиков, дей­ствующих на основе Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»[49].

Цена жилого помещения может быть установлена в договоре купли-про­дажи данного помещения на единицу ее площади или иного показате­ля ее размера. В этом случае общая цена продаваемого недвижи­мого имущества, подлежащая уплате покупателем, определяется исходяиз фактического размера переданного покупателю недви­жимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК).

Момент вступления в силу договора купли-продажи жилого помещения определяется исключительным образом: договор продажи жилого дома, квартиры, части жи­лого дома или квартиры подлежит государственной регистра­ции и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК). 

 

§ 4. Правопреемство (наследование)

Наследование - это переход совокупности прав и обязанностей от наследодателя к наследникам в установленном законом порядке.

Наследодатель - это умершее физическое лицо, имущество которого будет переходить по наследству.

Наследниками являются граждане, юридические лица и государство, если они указаны в качестве таковых в законе или в завещании.

Согласно ч.1 ст.1117 ГК РФ[50], "Не наследуют ни по закону, ни по завещанию граждане, которые своими умышленными противоправными действиями, направленными против наследодателя, кого-либо из его наследников или против осуществления последней воли наследодателя, выраженной в завещании, способствовали либо пытались способствовать призванию их самих или других лиц к наследованию либо способствовали или пытались способствовать увеличению причитающейся им или другим лицам доли наследства, если эти обстоятельства подтверждены в судебном порядке. Однако граждане, которым наследодатель после утраты ими права наследования завещал имущество, вправе наследовать это имущество.

Не наследуют по закону родители после детей, в отношении которых родители были в судебном порядке лишены родительских прав и не восстановлены в этих правах ко дню открытия наследства".

 Признать наследника недостойным может только суд. Поэтому нотариус не имеет права дать отказ в выдаче свидетельства о праве собственности на наследство, основываясь на каких-либо имеющихся у него данных, подтверждающих недостойность наследника. Отказ может быть законным только в том случае, если нотариусу представлено вступившее в силу решение суда, в котором наследник признан недостойным.

Часть 2 ст.1117 ГК РФ говорит о том, что "по требованию заинтересованного лица суд отстраняет от наследования по закону граждан, злостно уклонявшихся от выполнения лежавших на них в силу закона обязанностей по содержанию наследодателя".

 При этом необходимо иметь в виду, что «кратковременное, эпизодическое уклонение от содержания наследодателя, а также уклонение, вызванное временными финансовыми или иными трудностями, не может служить основанием к признанию наследника недостойным. Ни один из родителей не может быть признан недостойным по причине их официального развода или если один из родителей фактически покинул семью. Любые наследственные правоотношения, возникшие между наследодателем и наследниками, имеют свой конкретный объект. Объектом гражданского правоотношения являются гражданские права и обязанности. Следовательно, при наследовании от наследника к наследодателю переходит не сама вещь, а право на нее. Например, наследуется не дом, а право на него, наследуется не квартира, а право на квартиру (или право на долю этой квартиры)»[51].

Одновременно с правами на какие-либо вещи наследодателя к наследнику переходят и его обязанности. Ими чаще всего являются долги. Согласно ст.1175 ГК РФ каждый из наследников, принявший наследство, отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества.   

Кроме обязанности возврата долгов наследодателя к наследнику могут перейти и некоторые другие обязательства, за исключением тех, которые носят личный характер. Так, не переходят по наследству обязанности платить алименты, содержать кого-либо на иждивении. Таким же образом наследуются и личные права. Право пользования квартирой, право на членство в кооперативе, право авторства, право на авторское имя тоже не переходят по наследству, поскольку они связаны исключительно с личными качествами наследодателя.

Изменения, произошедшие в стране в последнее десятилетие, привели к возникновению частной собственности в жилищной сфере. Расширился круг оснований перехода жилых помещений в собственность граждан, появился слой населения, состоящий из собственников жилья. Поэтому данный вид имущества все чаще становится объектом наследственных правоотношений. Вместе с тем следует иметь в виду, что жилье относится к такому имуществу, которое обеспечивает жизненно необходимые потребности человека и для подавляющего большинства людей является единственным. Это и предопределило введение в раздел V "Наследственное право" части третьей ГК РФ ряда норм, учитывающих особенности наследования жилых помещений.

Чтобы определить их, надо прежде всего обратиться к понятию неделимой вещи. Согласно ст.133 ГК это вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения. Жилое помещение может относиться как к делимым, так и к неделимым вещам. Если оно состоит из нескольких изолированных комнат, то вполне возможен раздел дома или квартиры без ущерба для их целевого использования, так как и после раздела каждая из комнат сохранит свое функциональное назначение. В случае когда жилое помещение состоит из одной комнаты или двух-трех смежных и планировка его такова, что эти комнаты не могут быть превращены в изолированные (например, в трехкомнатной квартире вход в две комнаты - из одной), его следует отнести к неделимым вещам. Именно их касаются особенности в наследовании.

В постановлении Пленума Верховного Суда РСФСР "О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделении доли сособственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности"[52] дается толкование несоразмерного ущерба хозяйственному назначению строений при выделе доли одним из сособственников. Под ним следует понимать существенное ухудшение технического состояния дома, превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые, предоставление на долю помещений, которые не могут быть использованы под жилье из-за малого размера площади или неудобства пользования ими, и т.п.

Согласно п.3 ст.1168 ГК, если в состав наследства входит жилое помещение, раздел которого в натуре невозможен, при разделе наследства преимущественное право на получение этого жилого помещения в счет наследственной доли имеет наследник, обладавший совместно с наследодателем правом общей собственности на данное жилое помещение. Причем независимо от того, пользовался ли он этим жильем при жизни наследодателя. Это положение созвучно п.1 ст.250 ГК, который предусматривает, что при продаже (обмене) доли в праве общей собственности остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки (мены) продаваемой доли. Известное сходство названных норм усматривается в том, что и при продаже (мене), и при наследовании законодатель учитывает прежде всего интересы сособственников.

Если жилое помещение, раздел которого в натуре невозможен, принадлежало только наследодателю, то преимущественное право на его получение имеют наследники, проживавшие в этом жилом помещении ко дню открытия наследства и не имеющие другого жилого помещения (п.3 ст.1168 ГК). Эта норма согласуется с правилом о наследовании любой другой неделимой вещи: при отсутствии участников общей с наследодателем собственности, преимущественное право на получение данной вещи имеет наследник, постоянно пользовавшийся ею (п.2 ст.1168 ГК).

Однако при всей схожести правил о преимущественном праве на получение в порядке наследования неделимой вещи и получение неделимого жилого помещения они имеют, как указывается в литературе[53], некоторое различие. По смыслу п.2 ст.1168 ГК наследник должен длительное время ("постоянно") пользоваться вещью до смерти наследодателя. Применительно к жилому помещению п.3 ст.1168 ГК не требует длительности проживания. Важно, чтобы наследуемое жилое помещение было единственным местом проживания на день открытия наследства. Значит, наследник может поселиться к наследодателю, например, за один-два месяца до его смерти, и при условии, что он не имеет другого места жительства, получит преимущественное право на получение данного жилья.

 Учет фактора проживания при решении вопроса о передаче наследнику жилого помещения вполне понятен и социально оправдан. Жилое помещение - это не обычная вещь, а жизненно необходимая, поэтому она должна доставаться тому из наследников, который ранее проживал в нем и не имеет другого жилья. При этом следует напомнить, что при выборе из нескольких наследников закон в первую очередь учитывает все же интересы сособственника данного жилого помещения, независимо от того, пользовался ли он помещением до открытия наследства.

Говоря о преимущественном праве на получение жилого помещения (как, впрочем, и некоторых других видов наследуемого имущества, в отношении которого предусмотрено преимущественное право), важно отметить, что это право реализуется наследником не сверх своей наследственной доли (как это было в отношении предметов обычной домашней обстановки и обихода по ГК РСФСР 1964 года), а в счет ее.

Таким образом, если жилое помещение, полученное наследником, окажется по стоимости превышающим его долю, он должен компенсировать эту разницу остальным наследникам путем передачи другого имущества, выплаты денежной суммы и т.п. (п.1 ст.1170 ГК). Сроки предоставления компенсации определяются соглашением между всеми наследниками. Если оно не достигнуто, осуществление преимущественного права согласно п.2 ст.1170 ГК возможно после предоставления соответствующей компенсации другим наследникам.

 Наследники, проживавшие с наследодателем, как правило, являются членами его семьи. А в силу п.2 ст.292 ГК переход права собственности на жилой дом или квартиру к другим лицам не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Права членов семьи собственника жилого помещения по пользованию им, в том числе при его отчуждении, носят вещно-правовой характер. Это означает право пожизненного проживания в жилом помещении. Таким образом, преимущественное право на получение жилого помещения в счет наследственной доли не всегда совпадает с возможностью поселиться в нем или пользоваться им беспрепятственно. 

Еще одна изменение, касающееся наследования жилого помещения, связано с осуществлением права на обязательную долю в наследстве. Согласно ст.535 ГК РСФСР 1964 года право необходимых наследников было безусловным. Закон не предусматривал основания уменьшения их обязательной доли и тем более ее лишения (они могли быть лишены обязательной доли, если являлись недостойными наследниками). Пункт 4 ст.1149 действующего ГК допускает такую возможность, и она связана с наследованием жилого помещения или имущества, которое использовалось наследником по завещанию в качестве основного источника средств получения средств к существованию (орудия труда, творческая мастерская и т.п.). Уменьшить размер обязательной доли или отказать в ее присуждении может только суд при наличии ряда юридических фактов: во-первых, наследник по завещанию пользовался данным жилым помещением при жизни наследодателя; во-вторых, наследник, имеющий право на обязательную долю, не проживал в нем до открытия наследства; в-третьих, осуществление права на обязательную долю повлечет за собой невозможность передать наследнику по завещанию данное жилое помещение (например, все имущество состоит из неделимой квартиры); в-четвертых, суд должен учитывать имущественное положение наследников, имеющих право на обязательную долю. Необходимо отметить, что данная норма распространяется на наследование обязательной доли не только в отношении жилого помещения, но и дачи.

В этой норме усматриваются не только забота о защите прав наследника, проживавшего в жилом помещении, но и стремление придать первостепенное значение воле завещателя. 

Изменения в порядке наследования жилого помещения требуют дальнейшего осмысления и сопоставления с другими нормами наследственного права. Например, раздел V ГК не дает ответа на такой вопрос: если два наследника были сособственниками жилого помещения вместе с наследодателем, причем один из них проживал в этом помещении и не имеет другого, кто пользуется преимущественным правом на получение данного помещения - оба (по отношению к другим наследникам) или тот, кто проживает в нем? Думается, что по логике п.3 ст.1168 ГК, если есть несколько наследников, отвечающих первому критерию (наличие общей с наследодателем собственности на жилое помещение), должен быть применен второй критерий (совместное с наследодателем проживание и отсутствие другого жилья). Однако следует признать, что из грамматического толкования названной нормы такой вывод с неизбежностью не вытекает.

Может ли наследник, имеющий преимущественное право на получение жилого помещения, отказаться от него (если это помещение, конечно, составляет всю долю данного лица в наследственном имуществе) в пользу другого наследника, не имеющего преимущественного права? Видимо, нет, поскольку названное право носит личный характер. Оно может принадлежать лишь тому из наследников, который удовлетворяет определенным критериям. 

 Наследники, получившие имущество в общую долевую собственность, вправе разделить его. При этом необходимо учитывать, что изложенные выше нормы о преимущественном праве на получение жилого помещения при разделе имущества применяются в течение трех лет со дня открытия наследства (п.2 ст.1164 ГК). Соглашение о разделе наследства, в состав которого входит недвижимость, может быть заключено наследниками после выдачи им свидетельства о праве на наследство.

Права наследников на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации. Она осуществляется на основании выданного свидетельства о праве на наследство и заключенного наследниками соглашения о разделе наследственного имущества. Если они уже произвели государственную регистрацию прав на недвижимое имущество на основании свидетельства, выданного нотариусом, а потом заключили соглашение о разделе наследства, то государственная регистрация прав, предусмотренных таким соглашением, осуществляется на основании соглашения о разделе наследства (ч.2 п.2 ст.1165 ГК).

При разделе имущества наследники могут прийти к соглашению, по которому определенные таким соглашением доли не совпадут с указанными в свидетельстве о праве на наследство. В силу п.3 ст.1165 ГК такое несоответствие не может служить основанием для отказа в государственной регистрации прав наследников на недвижимое имущество, полученное в результате раздела наследства.