2020-04-07
334
Стоимость имущества, как и любого товара, имеет две формы проявления:
1) потребительную стоимость;
2) меновую стоимость.
Потребительная стоимость выражает полезность объекта с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования.
Меновая стоимость выражает полезность объекта с точки зрения типичных субъектов рынка, на конкретную дату продажи исходя из варианта его наилучшего использования.
Исследование экономического содержания стоимости невозможно без изучения тесно с ним связанных понятий цены и затрат.
Цена – это денежная сумма, выражающая результат заключения сделки между покупателем и продавцом в конкретных рыночных условиях. В отличие от стоимости (гипотетической цены) цена выступает формой проявления совершившейся сделки, является свершившимся фактом, то есть относится к конкретному объекту имущества и дате, независимо от того, была ли она объявлена официально или осталась коммерческой тайной.
Затраты – это выраженные в денежной форме расходы на создание или реконструкцию объекта.
|
|
|
В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав различные виды стоимости могут быть объединены в 2 большие группы:
1) стоимость в обмене как выражение меновой стоимости;
2) стоимость в пользовании как выражение потребительной стоимости.
Формами проявления стоимости в обмене выступают:
- рыночная;
- ликвидационная;
- залоговая;
- страховая;
- арендная.
Формами проявления стоимости в пользовании могут быть:
- инвестиционная;
- балансовая;
- стоимость для налогообложения и др.
Каждый из перечисленных видов стоимости в обмене и пользовании имеет свою область применения и ограничения. Оценщик в своем отчете должен дать формулировку определения применяемого вида стоимости, соответствующих комментариев, раскрывающих смысл использования каждого понятия.
Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена при осуществлении сделки между типичным покупателем и продавцом. Рыночная стоимость рассчитывается, исходя из ситуации на рынке на конкретную дату, поэтому при изменении рыночных условий рыночная стоимость будет меняться.
Ликвидационная стоимость – это денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации имущества и расходами.
Страховая стоимость – стоимость собственности, определяется положениями страхового контракта или полиса.
Арендная стоимость – это величина арендной платы, за которую может быть сдано в аренду имущество на дату оценки при типичных рыночных условиях.
Инвестиционная стоимость – стоимость собственности для конкретного инвестора при определенных целях инвестирования.
|
|
|
В отличие от рыночной стоимости, определяемой мотивами поведения типичного покупателя и продавца, инвестиционная стоимость зависит от индивидуальных требований к инвестициям, предъявляемых конкретным инвестором.
Основные принципы отличия рыночной и инвестиционной стоимости связаны:
- в оценке будущей прибыльности;
- в представлениях о степени риска;
- в налоговой ситуации;
- в сочетаемости с другими объектами, принадлежащими владельцу или контролируемыми им.
Балансовая стоимость – затраты на строительство или приобретение объекта собственности. Балансовая стоимость бывает первоначальной и восстановительной.
Таблица 1
Взаимосвязь между целью оценки и видами стоимости, используемыми для оценки
| Цель оценки | Виды стоимости |
| Помочь потенциальному покупателю (продавцу) определить предполагаемую цену | Рыночная |
| Определить целесообразность инвестиций | Инвестиционная |
| Обеспечить заявки на получение ссуды | Залоговая |
| Имущественная оценка | Рыночная или иная стоимость, признаваемая налоговым законодательством |
| Определить суммы покрытия по страховому договору или сформулировать требования в связи с потерей или повреждением застрахованных активов | Страховая |
| Возможная ликвидация (частичная или полная) действующего предприятия | Ликвидационная |
Основные принципы, подходы и методы оценки стоимости имущества
Теоретической базой процесса оценки является система оценочных принципов:
1) основанные на представлениях собственности;
2) связанные с эксплуатацией собственности;
3) обусловленные действием рыночной среды.
Принципы, основанные на представлениях владельца имущества, включают в себя:
1.1 Принцип полезности. Объект оценки обладает стоимостью только тогда, когда он полезен потенциальному собственнику, то есть способен удовлетворить его ожидаемые потребности в течение определенного времени.
В целом можно сказать, чем больше предприятие способно удовлетворять потребности собственника, тем выше его стоимость.
1.2 Принцип замещения. Максимальная стоимость предприятия определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.
1.3 Принцип ожидания. Он также вытекает из принципа полезности. Прошлое и настоящее бизнеса являются лишь исходной основой, ключом к пониманию будущего. Инвестор вкладывает средства в объект сегодня, т.к. ожидает от объекта получение потока доходов в будущем. Оцениваемая стоимость – это текущая стоимость всех будущих доходов.
