Проблемы государственной регистрации договора аренды нежилых помещений

Государственная регистрация договора аренды нежилого помещения — это юридический акт признания и подтверждения государством передачи арендодателем своей собственности во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору. С помощью государственной регистрации договора аренды обеспечивается стабильность гражданского оборота недвижимости посредством внесения данных о договоре в ЕГРН. Однако, стоит отметить, что нередко встречаются проблемы при государственной регистрации договора аренды нежилого помещения.

На сегодняшний день отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, соответственно, к данному виду договора применяются правила, которые регулируют договор аренды недвижимого имущества. В свою очередь государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218—ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Данный закон является достаточно новым, в нем достигнуто грамотное сочетание сведений двух реестров, а именно создана единая система государственной регистрации прав на недвижимость и система государственного кадастрового учета недвижимости, воплощенная в одной базе — ЕГРН. ГК РФ также содержит нормы о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения. Согласно п.2 ст.651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.[6]

Ошибки в предмете договора и недостаточная индивидуализация являются одними из распространенных проблем государственной регистрации договора аренды нежилого помещения. В любом договоре аренды нежилого помещения должны присутствовать данные, с помощью которых можно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Согласно п.3 ст.607 ГК РФ в случае, если такие данные отсутствуют в договоре, условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как показывает практика, в настоящее время многие договоры страдают отсутствием достаточной степени индивидуализации передаваемого в аренду нежилого помещения. Индивидуализация недвижимого имущества как объекта сделки для целей государственной регистрации должна быть осуществлена уполномоченными органами в процессе кадастрового учета, в результате чего объект получает характеристики, позволяющие однозначно выделить его из других недвижимых вещей. Недостаточная степень индивидуализации передаваемого в аренду нежилого помещения приводит к приостановлению или отказу в государственной регистрации. Именно поэтому существенное значение для государственной регистрации договора аренды имеет точное определение недвижимости, передаваемой в аренду.

Затрагивая вопрос индивидуализации передаваемого в аренду имущества, хотелось отметить, что в законодательстве отсутствует четкая регламентации договора аренды части нежилого помещения при его заключении остается опираться только на доктринальное толкование существующих норм и разъяснения судебных инстанций. В свою очередь, использование конструкций других договоров позволяет сторонам уйти от потребности согласования условия об индивидуализации предмета аренды, а также от прохождения процедуры государственной регистрации. Сторонам договора стоит различать случаи, когда при заключении договора в пользование передаются не части нежилых помещений, а только конструктивные элементы зданий, не являющихся самостоятельными объектами недвижимости. К числу таких элементов могут входить: несущая стена, крыша здания для размещения оборудования сетей связи, рекламных конструкций.

Таким образом, заключается договор не о передаче в аренду части нежилого помещения, а о передаче в пользование конструктивных элементов здания. В рассматриваемом случае сделка регистрации не подлежит, о чем свидетельствует и судебная практика. Уклонение сторон от государственной регистрации договора аренды нежилого помещения также является одной из проблем. Согласно закрепленному в п.4 ст.421 ГК РФ принципу свободы договора, стороны договора аренды, подлежащего государственной регистрации, вправе определить в договоре, кто из них должен осуществить государственную регистрацию.[7] К тому же срок, в течение которого должна быть осуществлена государственная регистрация договора аренды нежилого помещения, заключенного на срок не менее года, законодательством не установлен. Целесообразно при заключении договора определять, какая из сторон и в какой срок обязуется подать документы на регистрацию. Наличие данного пункта в договоре пригодится, особенно в том случае, если арендатор или арендодатель отказываются от государственной регистрации, несмотря на обязанность по договору. В таком случае у второй стороны есть право выбора: либо самому обратиться в регистрирующий орган, либо потребовать регистрации в судебном порядке. В противном случае договор будет считаться незаключенным по причине отсутствия государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации приводит к препятствиям при взыскании задолженности по арендной плате. Нередко суды рассматривая споры, связанные с взысканием задолженности по арендной плате, заявленные требования оставляют без удовлетворения, указывая на то, что договор аренды нежилого помещения был подписан на срок более одного года и не прошел государственной регистрации, а это значит, данный договор является незаключенным. Как показывает правоприменительная практика, такого рода тенденция давала возможность в течение долгого времени недобросовестной стороне незарегистрированного договора аренды признавать договор аренды незаключенным, что ущемляло права добросовестного арендодателя.

С целью предупреждения данного рода злоупотреблений Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ указал, что договор аренды, подлежащий обязательной государственной регистрации, является заключенным и влечет возникновение прав и обязанностей у сторон, вопреки упущению с их стороны вопроса государственной регистрации. Несмотря на вышеизложенное, судебная практика по данному вопросу противоречива. Затрагивая вопрос практического применения норм о государственной регистрации договоров аренды нежилого помещения, стоит исходить из того, что обязательность государственной регистрации и юридические последствия ее нарушения (в виде недействительности договора) обусловлены публичными интересами в получении объективной информации о правовом статусе определенных объектов экономического оборота.

Некоторые проблемы, возникающие при государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, вытекают из недостаточного регулирования данного вопроса со стороны законодателя. В частности, срок, в течение которого должна быть осуществлена государственная регистрация договора аренды нежилого помещения, заключенного на срок не менее года, в законодательном порядке не установлен. Это является немаловажным условием, которое поможет более тщательно регулировать процесс государственной регистрации. Для этого предложено дополнить ст.651 ГК РФ[8] пунктом 3, где будет указано: «Государственная регистрация договора аренды здания, сооружения и нежилого помещения, заключенного на срок не менее года, должна быть осуществлена не позднее одного месяца со дня заключения договора». И пунктом 4: «Если договором не установлено иное, обязанность по осуществлению государственной регистрации возлагается на арендодателя. Сторона, уклоняющаяся от государственной регистрации, обязана возместить другой стороне причиненные этим убытки». По мнению многих авторов, охрана отношений, установленных частной волей является областью применения гражданско-правового принуждения. Соответственно, с помощью государственной регистрации будут охраняться отношения, установленные волей арендатора и арендодателя. Как показывает практика, тщательное регулирование в законодательном порядке многих вопросов возможно только при указании определенных сроков и ответственности, согласно которым, в данном случае, стороны договора аренды будут более заинтересованы в осуществлении государственной регистрации.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Мною была пройдена преддипломная практика в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области в отделе государственной регистрации недвижимости, ведения ЕГРН и улучшения качества ведения ЕГРН.

По результатам прохождения практики были выполнены цели и задачи, поставленные во введении.

Была исследована компетенция управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области, его структура и задачи, организация деятельности Управления и полномочия Руководителя.

Также были рассмотрены такие проблемы, как:

- Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество

- Проблемы государственной регистрации договора аренды нежилых помещений

Таим образов были выявлены следующие проблемные моменты в деятельности Управление федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области:

1. Неудачный выбор формулировки названия федерального закона

2. Закрепление электронной формы выписки сведений из единого государственного реестра недвижимости

3. Отсутствие специальных норм регулирующих государственную регистрацию договора аренды нежилого помещения

4. Ошибки в предмете договора и недостаточная индивидуализация

Также в ходе практики:

подготовлен материал к выпускной квалификационной работе;

Проанализированы материалы судебной практики по рассматриваемой теме;

Подготовлены выводы и предложения по теме выпускной квалификационной работы.

В ходе прохождения практики были освоены компетенции ПК-2, ПК-3, ПК-4, ПК-5, ПК-6, ПК-7, получена положительная характеристика от начальника отдела Престинской Е.Г.