Существенные условия договора аренды здания и сооружения

В силу п.1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора и заключен в надлежащей форме. В договоре аренды зданий и сооружений выделяют несколько существенных условий:

Существенными условиями данного договора являются:

1. Предмет договора. Стороны должны договорится, о том, что будет сдано в аренду, то есть здание, либо сооружение. 

2. Размер арендной платы.[3] Так же стороны должны договорится, о размере арендной платы в письменной форме.

Согласно статье 606 ГК РФ арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование и отсутствие условия о сроке отсылает нас на статью 610 ГК РФ.

Начнем с первого существенного условия - предмет договора. Предметом данного договора являются здания и сооружения[4]. Чтобы лучше понять, что именно представляет предмет нужно разобраться, что такое здание и что такое сооружение.

Здание – результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности, людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

Сооружение – результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющие наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Основным отличием здания от сооружения в том, что здания предназначено для проживания. Например, дом будет являться в нашем договоре зданием, а нефтяная скважина включает в себя вышку и обсадные трубы сооружением. Встречаются случаи, на практике, когда лицо передает зданий или сооружение другому лицу в пользование по договору аренды, но лицо, которое получило здание или сооружение использует отдельный конструктивный элемент для рекламных целей. Как бы то ни было, данный договор не будет являться договором аренды зданий и сооружений. Такого же мнения придерживается Высший Арбитражный суд, который нам дал разъяснение что договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды. Суд исходил из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК объектами аренды, помимо прямо перечисленных в данной норме, могут быть только непотребляемые вещи. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью.[5]

Здания или сооружения становятся предметом данного договора после того как их примут в эксплуатацию. Самовольная постройка не является предметом данного договора, так как лицо, которое построило здание или сооружение без какого-либо разрешения предусмотренным законодательством, не приобретает право собственности на данную постройку

Данный договор является возмездным, поэтому существенным условием является размер арендной платы. Если же стороны не оговорят в договоре размер арендной платы, то данный договор является не заключенным.[6]

Исходя из выше сказанного применение п.3 ст.424 ГК РФ, согласно которому, если цена не определена и невозможно определить, то исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги, становится не возможным. Так при расчете арендной платы могут учитываться состояние предмета, место положение и другие факторы, влияющие на размер арендной платы. Стороны вправе выбирать арендную плату и ее форму, в котором указывается порядок, условия внесения и срок внесения платы. Вне зависимости от формы арендой платы она должна иметь денежную оценку и денежный эквивалент, который выбирают стороны договора. Также у арендатора есть право попросить снизить арендную плату, в связи с уважительными причинами, а если арендатор просрочивает внесения арендной платы без уважительной причины, то у арендодателя есть право потребовать досрочного внесения арендной платы, но он не имеет право требовать внесения платы более чем за два срока подряд.

При расчете арендной платы учитываются также и плата за пользование земельным участком (соответствующей части участка), на котором расположен предмет аренды, если иное не предусмотрено договором или законом.[7] Такое положение свидетельствует о единстве объекта аренды, то есть здание или иное сооружение и земельный участок, на котором они расположены, рассматриваются как единый объект аренды. Пределы такого участка не могут быть меньше занимаемого самим зданием или сооружением, а также прилегающего к нему участка земли, необходимого для его использования. Если стороны согласились о передаче в пользование большего участка земли, то это соответственно также влияет на цену договора.

Арендная плата может устанавливаться в договоре как за объект в целом, так и за единицу, определяющую его размер. Такой расчетной единицей служит единица площади здания или сооружения - квадратный метр, хотя в зависимости от вида здания или сооружения могут использоваться и иные показатели размера, например, объем. В таком случае расчетной единицей будет кубический метр. Когда арендная плата устанавливается за единицу площади, объема или иного показателя размера здания, арендатор обязан уплатить сумму, равную произведению арендной платы за указанную единицу и размера (площади, объема и так далее) здания или сооружения. Если фактический размер здания или сооружения не совпадает с его официальным размером (зафиксированным в документах), арендная плата определяется исходя из фактического размера.