Заключение договоров аренда зданий и сооружений

    Для того чтобы договор зданий и сооружений имел юридическую силу, то его надо заключить со всеми правилами, который дал нам законодатель. Договор является заключенным если в нем оговорены все существенные условия. Законодатель дают на четко понять, какие существенные условия должны быть соблюдены при заключении договора аренды зданий и сооружений. Такими условиями являются:

1) Предмет договора.

2) Размер арендной платы.

Договор должен быть заключен обязательно в письменной форме[10]и подписан сторонами, которые его заключают. Если же форма договора не соблюдена то, договор считается недействительным.

Гражданский кодекс РФ содержит лишь основные положения, связанные с регистрацией договоров аренды недвижимости, устанавливая требуемую форму договора, а также условия действительности данной сделки и сроки, при которых такой договор аренды подлежит государственной регистрации. Нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ.[11] Соответственно договоры аренды зданий и сооружений, заключенные на срок менее одного года, регистрации не подлежат и вступают в силу с момента, заключения данного договора.

Заключается в письменной форме, не соблюдение данной формы влечет его недействительности и если заключается на срок более 1 года, то подлежит государственной регистрации.

Кроме того, возникало не мало вопросов на практике подлежит ли государственной регистрации предварительный договор аренды зданий и сооружений, заключаемый в соответствии со статьей 429 ГК РФ.

Согласно ГК РФ, существует две формы сделки: устная и письменная, при этом письменная форма сделки соответственно может быть простой или нотариальной (квалифицированной). Законодательством всегда рассматривается государственная регистрация отдельно от формы сделки.

Так, например, ст. 609 ГК РФ называется: «Форма и государственная регистрация договора аренды». Очевидно, что союз «и» употребляется в разделительном смысле и речь идет о двух разных понятиях: о форме сделки и ее государственной регистрации. В самой статье ст. 429 ГК РФ (предварительный договор) также говорится лишь о необходимости соблюдения формы предварительного договора, но не о его государственной регистрации.

Исходя из выше сказанного, можно прийти к такому мнению, что государственной регистрации предварительный договор не подлежит, так как государственная регистрация не является элементом формы договора, а так же в соответствии с п.1 ст.349 ГК РФ, к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора.

Предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации. Так как регистрация сама по себе элементом формы договора не является. Кроме того, также отмечено, что предварительный договор не является сам по себе и сделкой с недвижимостью, поскольку его предметом является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. [12] Так нам говорит, Высший Арбитражный суд в своем информационном письме.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 03.09.2015 N Ф05-11308/2015 по делу N А41-70348/14.

Исковые требования:

Истец индивидуальный предприниматель Кукса С.В. (арендатор) обратился в суд к главе крестьянского (фермерского) хозяйства индивидуальному предпринимателю Дубовицкому Ю.Е. (арендодателю) с требованиями о признании договора аренды недвижимого имущества (части здания - складских и офисных помещений), заключенного между сторонами спора, незаключенным и взыскании неосновательного обогащения.

В свою же очередь ответчик глава КФХ ИП Дубовицкий Ю.Е. предъявил встречное исковое требование к ИП Куксе С.В. о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества.

Решение суда:

В удовлетворении основного требования отказано, встречное требование удовлетворено.

Позиция суда:

Установив, что арендатор (ИП Кукса С.В.) в обоснование требования о признании договора аренды незаключенным ссылался на отсутствие в договоре данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (не указаны кадастровый, условный и/или инвентарный номер, номер нежилого помещения, а при условии сдачи части нежилого помещения - какая именно часть нежилого помещения сдается, наименование части нежилого помещения, границы предоставляемого помещения, номер помещения, этаж, экспликация и поэтажный план), суд отметил, что отсутствие в договоре должной индивидуализации предмета аренды, при условии того, что договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), не позволяет стороне оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Проанализировав судебную практику, можно сделать вывод о том, что если предмет договора аренды зданий и сооружений не индивидуализирован должны образом, но обязанности по нему исполнялись, то данной обстоятельство не является основанием признания договора, не заключенным между сторонами.  Такого же мнения придерживается ВАС РФ, в своем постановлении от 17.11.2011 № 73, а именно в пункте 15 сказал, что, если предмет, который арендуется по договору аренды, но  не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность. [13]