Доктрина владения и титулы на землю

Владение непосредственно присуще праву собственности. Многие, кто обладает собственническим интересом на объект, также владеют этим объектом, и во многих случаях это объясняется тем, что собственнический интерес был приобретен для цели использования, занятия и контроля объекта. Тем не менее владение является главной характеристикой собственнического интереса. Лицо может владеть объектом, но фактически не обладать им. Владение существует тогда, когда можно доказать, что лицо находится в состоянии фактического присвоения и контроля над объектом. С другой стороны, собственнический интерес может быть установлен только тогда, когда можно доказать, что лицо имеет законное право исключать весь мир.

Вопрос о том, владеет ли лицо имуществом, зависит от характера имущества. Если имуществом является земля, владение обычно существует, когда можно доказать, что лицо полностью присвоило землю. Когда речь идет о личном имуществе, то лицо может приобрести контроль над ним в результате его находки и сохранения у себя. Так, в решении по делу Hannah v. Peel*(383) лицо, нашедшее старую ценную брошь, было признано ее владельцем, несмотря на то что дом, в котором она была найдена, не принадлежал этому человеку. Суд решил, что действия, выразившиеся в находке и сохранении броши, создали физический акт владения и, следовательно, привели к созданию владельческого титула у того, кто нашел брошь. Лицо будет сохранять контроль за личным имуществом в том месте, где это имущество подконтрольно этому лицу.

В некоторых ситуациях лицо может приобрести право контроля личного имущества, которое найдено в зоне, открытой для доступа публики. Общим принципом является то, что личное имущество, которое найдено на земле, но не прикреплено к ней, когда земля открыта для доступа публики, может контролироваться лицом, нашедшим его, если только собственник земли не выразит явное намерение контролировать все объекты, существующие на этой земле.

Когда обладатель имущества приобрел владение с согласия собственника, владелец будет иметь законное право на вещь, которое будет существовать в течение всего периода владения. Когда лицо приобретает владение реальным имуществом без согласия настоящего собственника, это владение подлежит правовой защите до тех пор, пока настоящий собственник не станет отстаивать свои права. С того момента, когда настоящий собственник начинает осуществлять свои собственнические права и требовать возврата владения имуществом, незаконный обладатель владельческого титула утратит его.

Владельческий титул имеет два аспекта: фактическое владение и право на владение, и право защищает оба эти аспекта. Поэтому, если владелец лишен владения имуществом, он приобретает "предшествующий владельческий титул". Предшествующий владельческий титул по общему правилу аннулирует фактическое владение согласно принципу, в силу которого раннее право является лучшим правом*(384).

Непосредственное владение реальным имуществом на титуле freehold - это историческая концепция, связанная с владением и правом собственности на землю. Данная концепция связана только с реальным имуществом. Она не используется применительно к любому собственническому интересу в отношении движимого личного имущества. Право безусловной собственности может существовать только тогда, когда лицо обладает собственническим интересом на землю и одновременно фактически владеет землей. Без владения обладатель собственнического интереса лишается права на землю, и у него остается только возможность предъявить иск к тому, кто лишил его этого права. Для того чтобы иметь право безусловной собственности, нужно доказать, что лицо владело землей.

Доктрина владения имеет источниками феодальную систему права собственности на землю, которая была создана в течение Средних веков в Англии. Это обстоятельство определяет два важных момента. Во-первых, доктрина владения применима только к интересам в отношении реального имущества. И во-вторых, социальное развитие современного общества означает, что характерные черты этой доктрины не имеют больше прежнего огромного значения, особенно в Австралии*(385).

Продолжающиеся отношения Короны с частными землевладельцами в отношении их земли в Австралии имели в высшей степени теоретический характер, как и в других странах, где действовала английская модель. Они выражались в том, что государство навязывало некоторые первоначальные феодальные обязательства на землевладельцев, за исключением налогов на землю, которые устанавливали штаты и местные органы*(386).

Феодализм никогда не существовал в Австралии, и, поскольку доктрина владения является отражением этой системы, на нее не обращают существенного внимания, особенно в свете определений Высокого суда родного титула в решении по делу Mabo v. the State of Queensland*(387). Как отметил судья Тухей в решении по делу Wik Peoples v. the State of Queensland*(388), "решение суда по делу Мабо (N 2) ввело новое фундаментально понятие. Оно разрушило предшествующие попытки австралийской правовой системы объяснить все титулы и интересы в отношении земли в этой стране ссылками на английскую правовую доктрину владения, происходящую исключительно из суверенитета Высшего лорда колоний, как если бы он или она были в Англии после завоевания". Тем не менее, поскольку Австралия унаследовала английскую систему земельного права, остатки этой доктрины сохраняются.

Австралийские колонии восприняли доктрину владения, сохранив при этом все основные принципы английской феодальной системы. Согласно британскому имперскому праву колонизация незаселенных земель автоматически имела результатом распространение суверенитета Короны. Концепция суверенитета состояла из двух компонентов: суверенитета государственной власти и суверенитета титула. Суверенитет государственной власти давал Короне исчерпывающие полномочия контроля и законодательной власти в отношении земель. Суверенитет титула наделял Корону правом фундаментального титула на земли, правом жаловать земли тем же способом, который существовал в феодальной Англии.

Отличительной чертой доктрины владения, унаследованной австралийскими колониями, была концепция escheat (выморочного имущества). Эта концепция по существу давала Короне право на имущество человека, умершего без завещания и не оставившего наследников, или владельца, совершившего преступление. В настоящее время концепция выморочного имущества отменена. Примером может служить Акт Лэнга 1863 г. штата Виктория (26 Vic c 20).

Важным аспектом доктрины владения в Австралии является суверенитет титула. В Англии считается, что radical title (фундаментальный титул) принадлежит Короне после приобретения или завоевания земель. Поскольку заселение Австралии никогда не рассматривалось как завоевание земель, применение фундаментального титула в Австралии имеет иное значение. Считается, что после присоединения незаселенных колоний Австралии Корона приобрела полномочия и фундаментальный титул на все земли. Фундаментальный титул, которым владеет Корона, основан на предпосылке, что суверен, верховный лорд, является полноправным владельцем всех земель. Это дает право Короне наделять владением землей (жаловать землю) и сохранять абсолютное право собственности на все неотчужденные земли.

Доктрина владения в австралийских колониях была пересмотрена в широко известном решении суда по делу Mabo v. the State of Queensland, которое касалось прав исконных жителей на земли. Высокий суд подверг пересмотру основы доктрины владения и ограничил ее применение в отношении исконных обитателей австралийских колоний. Суд пришел к выводу, что после аннексии австралийских колоний Корона сохранила свой фундаментальный титул на все земли, однако этот титул не был absolute beneficial title (абсолютный титул, приносящий выгоду) в районах, где уже проживали исконные жители, поскольку эти земли нельзя было признать "необжитыми землями", что является основанием для отмены доктрины terra nullius (ничьей земли). Эта доктрина могла быть применена в отношении пустынных и необитаемых земель. Суверен приобретал полный и абсолютный, приносящий пользу титул только тогда, когда земля была ничьей.

Ответчик - правительство Квинсленда утверждало, что, когда территория колонии, подлежащая заселению, стала частью владений Короны, право Англии стало правом колонии и Корона приобрела "абсолютное" право собственности, позволяющее извлекать выгоду от всех земель этой территории. Однако предположение, что после приобретения суверенитета Корона приобрела абсолютное право собственности, предоставлявшее возможность извлекать выгоду от всех земель, было отвергнуто. Традиционная феодальная доктрина владения неприменима к Австралии. После получения суверенитета Корона приобрела не абсолютный*(389), а фундаментальный титул, который не означает полное право собственности. Этот титул подчинен правам родного титула там, где эти права не были должным образом прекращены. Суть доктрины владения выражалась в том, что Корона прибрела только суверенные полномочия и фундаментальный титул на земли, которые могли быть или были обременены правами родного титула.

Вся доктрина владения не была отменена. Несмотря на то что родной титул мог быть признан, он мог быть прекращен путем пожалования титула на землю, на которую не могли существовать права обладателей родного титула. Права родного титула могли быть прекращены в результате приобретения земли для целей Короны на основании статутного права или вследствие прекращения или изменения родного титула. Решение суда по делу Мабо существенно изменило действие доктрины владения в Австралии. Применение этой доктрины ограничено в отношении земель, на которые может быть признан родной титул. Суд признал, что право владения как итог развития общего права может сосуществовать с правом родного титула как правовым результатом обычных законов и традиций, хотя в отношении тех земель, которые были пожалованы Короной в установленном порядке, права родного титула были прекращены.

Позднее в решении Высокого суда по делу Wik Peoples v. the State of Queensland суд пришел к выводу, что фундаментальный титул не был реальным титулом, имевшим имущественный характер. Он был по своей природе политическим понятием и в этом смысле юридической фикцией. Фундаментальный титул не был трансформирован в абсолютный титул, с тем чтобы прекратить права родного титула. В этом судебном решении был сделан также вывод о том, что передача штатом Квинсленд пастбищных земель в аренду не наделила арендаторов правом исключительного владения. Права аренды были предоставлены на основании соответствующих статутов, которые определяют условия аренды и права арендаторов. Однако арендаторы не имеют права исключительного владения и тем самым признавать обладателей родного титула как нарушителей границ владения землей. Это означает, что аренда пастбищных земель не прекращает действие родного титула. Данное судебное решение имеет важное значение, поскольку около 42% всех земель в Австралии переданы штатами в аренду как пастбища.

В результате решения Высокого суда Австралии по делу Мабо в 1993 г. был принят Акт N 110 "О родном титуле", который действует с учетом поправок, внесенных в 1998, 2007, 2009, 2010 и 2013 гг. Цель Акта - обеспечить национальную систему признания и защиты родного титула и одновременно ее существование с национальной системой управления землями. Правовая система Австралии признает этот титул при наличии определенных оснований. Так, права и интересы на землю существуют согласно традиционным законам и обычаям, которые признают коренные жители Австралии. В силу этих законов и обычаев коренные жители обладают правами на земли и воды. Права и интересы родного титула признаны общим правом Австралии. Согласно ст. 10 этого Акта родной титул признается и подлежит защите и в соответствии со ст. 11 данного Акта права, которые предоставляет родной титул, не могут быть прекращены по общему праву.

До того как было принято решение по делу Mabo v. Queensland, австралийские суды не признавали интересы коренных жителей по общему праву. В течение 200 лет характерной чертой земельной политики на Австралийском континенте было обезземеливание коренных жителей. Этот процесс явился результатом колониального управления, а позднее правительства штатов на основе статутного права или исполнительных актов осуществляли свои полномочия, предоставляя земли для разнообразных целей, включая предоставление земли на титуле fee simple, предоставляя права добычи полезных ископаемых частным лицам, создавая резерваты для сохранения биоразнообразия или для других целей. Все это делалось без учета или с игнорированием интересов коренных жителей на землю*(390).

В настоящее время имущественные титулы и интересы на землю подразделяются на те, которые основаны на системе Торренса, и те, которые не имеют такого основания. Все титулы на землю и интересы, на которые не распространяется система Торренса, называются "старыми титулами", или интересами "по общему праву" (general law), в отношении земли. Старые титулы и интересы в отношении земли регулируются общим правом и правилами справедливости. Они основаны на необязательной системе регистрации документов о передаче титула на реальное имущество. Старые титулы и интересы не имеют приоритета сегодня, однако эта система существует и поныне в некоторых частях Австралии.

Согласно общему праву право собственности на титул является абсолютным. Только один титул freehold может существовать на участок земли, хотя можно создать и иные наследуемые титулы. Концепция титула freehold имеет источником старую английскую систему землевладения, унаследованную в Австралии после того, как в 1770 г. Британия завладела этой страной. Право собственности на землю определяется ссылкой на особенности владения землей (tenure) и длительность существования права собственности, т.е. титула. Австралия восприняла из английского общего права схему правовых титулов и интересов в отношении земли.

Титул, который в наибольшей степени приближается к абсолютному праву собственности, - fee simple absolute. Это безусловный титул на землю с неограниченным сроком действия. Могут быть созданы и другие правовые титулы freehold на землю: life estate (пожизненный титул); remainder (будущие правовые интересы, включая последующие имущественные права, возникающие по прекращении имущественного права другого лица); reversion (права на возврат имущественных прав первоначальному собственнику или владельцу); right of entry (право занятия земли в целях вступления во владение ею); right of re-entry (право восстановления владения землей). Другой правовой титул, который может быть создан, - титул аренды.

В качестве примера можно назвать Акт Квинсленда 1974 г. "Об имущественном праве". В его ст. 19 указаны виды титулов, которые могут быть созданы: estate in fee simple, estate for life or vivos. Титул estates tail был отменен (ст. 22 Акта). В ст. 30-32 указаны виды будущих интересов, в ст. 33 - формы совместной (параллельной) собственности, в ст. 37 - траст. Статьи 77-101 регулируют вопросы ипотеки. Акт регулирует также вопросы продажи реального имущества, составления документов о передаче титула, их регистрации, аренды и др.

Земли в австралийских штатах подразделяют на две основные категории: земли Короны и freehold land, т.е. частные земли, которые предоставлены Короной. В отношении земель Короны действует специальное статутное право, которое определяет условия их использования. Например, в Западной Австралии - крупнейшем по площади штате - действует Акт 1997 г. "Об управлении землей". Управление землями в Западной Австралии осуществляется от имени штата, а Корона признается в качестве обладателя фундаментального титула. Площадь Западной Австралии - приблизительно 2527,7 тыс. кв. км, из которых примерно 93% являются землями Короны, т.е. это земли, которые не предоставлены частным лицам на титуле fee simple. Акт "Об управлении землей" признает землей Короны всю землю, за исключением отчужденной земли, в том числе всю землю ниже отметки высшего уровня воды, включая дно и берега приливно-отливных вод, и некоторые другие земли.

Согласно ст. 3 этого Акта понятие "земля" включает все земли в пределах штата; все морские и другие воды в пределах штата; все прибрежные воды штата; морское дно и пространство под ним, а также все острова и сооружения в водах, указанных выше. Земли Короны могут быть предоставлены во владение на следующих титулах и интересах: fee simple; аренды пастбищных земель; аренды с правом выкупа при соблюдении определенных условий; общей аренды сроком от 99 до 999 лет; вечной аренды; резерватов; разрешении и праве на получение выгоды; сервитутов; дорог и резерватов для отдыха и гуляний; перераспределения земель Короны.

В Австралии сохраняется общая тенденция нежелания конверсии аренды земель Короны в титулы freehold, т.е. в частную собственность, хотя в Австралии, как и в других бывших британских колониях, считалось прогрессивным направление поощрения установления частных имущественных прав на землю, поскольку возрастали численность населения и интенсивность использования земель для частных целей. Кроме земель, которые требуются для публичных нужд, все земли должны были быть на титуле freehold, и соответственно должны были бы быть отменены полномочия государства, связанные с первоначальной системой землевладения в отношении частных земель. Любые ограничения и контроль должны были бы осуществляться на основании суверенных прав государства. Однако этот процесс приватизации земли остался незаконченным, не просто потому, что определенные земли были оставлены для публичных нужд, но и потому, что на очень большие участки земель частная собственность не была признана по экономическим и социальным основаниям*(391). Поэтому в Австралии аренда пастбищных земель составляет 42% общей площади территории страны. В Западной Австралии, например, только 7% всех земель владеют на титуле freehold.