2015-01-21
584
Возникновение права на жилые помещения в жилищном фонде
социального использования
Как уже отмечалось, ЖК определяет жилищный фонд социального использования как совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда (см. п. 1 ч. 3 ст. 19 ЖК). Отпочкование указанного вида договора жилищного найма произошло еще до принятия ЖК, в том числе в Законе об основах федеральной жилищной политики и в части второй ГК. В ГК этот договор стал называться договором социального найма жилого помещения, что позволяет отграничить его от другого договора найма жилого помещения, который получил название договора коммерческого найма.
Определение договора социального найма жилого помещения таково (см. ч. 1 ст. 60 ЖК): по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК.
|
|
|
Договор социального найма жилого помещения - это консенсуальный, взаимный и возмездный договор. Договор заключается без установления срока его действия, т.е. является бессрочным. Заключению договора предшествует процедура установления того, имеет ли данный гражданин право на предоставление ему жилого помещения из жилищного фонда социального использования. Для этого гражданин должен быть признан по установленным законом основаниям нуждающимся в жилом помещении. Соблюдение этого условия необходимо для предоставления гражданину жилого помещения по договору социального найма независимо от того, в каком жилищном фонде социального использования ему предоставляется жилое помещение: муниципальном или государственном (Российской Федерации или субъекта Российской Федерации); независимо от того, по каким нормам жилое помещение предоставляется, равно как и независимо от того, предоставляется ли оно в порядке очередности или вне очереди.
Основания признания гражданина нуждающимся в жилом помещении, предоставляемом по договору социального найма, определены в ст. 51 ЖК.
По общему правилу гражданин для получения жилого помещения по договору социального найма в муниципальном жилищном фонде должен относиться к малоимущим. Признание граждан малоимущими в целях предоставления им социального жилья производится органом местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта РФ. При этом учитываются приходящийся на каждого члена семьи доход и стоимость имущества, которое находится в собственности членов семьи и подлежит налогообложению <1>.
|
|
|
--------------------------------
<1> В Санкт-Петербурге малоимущими в целях предоставления им социального жилья признаются граждане, чей ежемесячный доход не превышает двукратной официально установленной в Санкт-Петербурге величины прожиточного минимума на душу населения, а стоимость находящегося в собственности и подлежащего налогообложению имущества не превышает десятикратную среднюю рыночную стоимость квадратного метра общей площади жилья в Санкт-Петербурге (ст. 2 Закона Санкт-Петербурга от 19 июля 2005 г. N 407-65 "О порядке ведения учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях и предоставлении жилых помещений по договорам социального найма в Санкт-Петербурге" (в ред. от 5 мая 2006 г.) // Вестник Законодательного собрания Санкт-Петербурга. 2005. N 10; Санкт-Петербургские ведомости. 2006. N 83).
Определенные категории граждан обеспечиваются жилыми помещениями из жилищного фонда социального использования, хотя бы они и не относились к малоимущим. Но при всех обстоятельствах они должны быть признаны нуждающимися в жилых помещениях.
Обратимся теперь к ст. 50 ЖК, в которой речь идет о норме предоставления и учетной норме площади жилого помещения.
В ранее действовавшем законодательстве закреплялись не нормы площади жилого помещения, а нормы жилой площади, причем различие в названии этих норм отражает и их различие по существу.
Нормы площади жилого помещения - это нормы общей площади жилого помещения, включая не только жилую, но и полезную площадь (площадь мест общего пользования). Нормы жилой площади - это нормы только жилой площади, без учета в жилом помещении полезной площади.
Различались по крайней мере следующие нормы жилой площади:
1) учетная норма жилой площади. Если обеспеченность жильем не превышала этой нормы, то гражданин при наличии всех прочих условий мог требовать принятия его на учет нуждающихся в жилье. В Санкт-Петербурге учетная норма составляла 5,5 кв. м жилой площади на одного человека;
2) норма предоставления жилой площади на одного человека, из которой исходили, предоставляя жилую площадь лицам, состоящим на учете. Эта норма жилой площади в том же Санкт-Петербурге не могла быть менее 9 кв. м и обычно не превышала 12 кв. м;
3) норма жилой площади - 12 кв. м на человека, из которой исходили при установлении предельного размера предоставляемой гражданину жилой площади; при определении излишков жилой площади, что имело значение при оплате жилой площади (излишки жилой площади подлежали оплате в тройном размере), при выселении с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, при решении вопроса, имеет ли гражданин право на дополнительную площадь, и т.д. Эта норма жилой площади была закреплена в ст. 38 ЖК РСФСР.
Отход от этих норм и связанных с ними юридических последствий начался в законодательстве об оплате жилья и был продолжен в Законе об основах федеральной жилищной политики.
Основное различие в подходах законодателя к наименованию указанных норм и определению их содержания сводится к тому, что теперь и при постановке граждан на учет, и при предоставлении им жилых помещений, и при их оплате значение придается размеру не только жилой, но и полезной площади, т.е. общей площади жилого помещения, которое гражданин занимает (если оно у него есть) и которое ему должно быть предоставлено. Соответствующие изменения внесены и в ГК. Вместо прежнего названия "норма жилой площади на одного человека" появилось новое: "норма общей площади жилого помещения на одного человека" (см. ч. 2 ст. 679, ч. 1 ст. 680, п. 2 ст. 685 ГК).
|
|
|
Согласно ст. 50 ЖК нормой предоставления и учетной нормой является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется в первом случае размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма, а во втором - уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях принятия их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. При этом размер учетной нормы не может превышать размер нормы предоставления <1>.
--------------------------------
<1> В Санкт-Петербурге учетная норма площади жилого помещения на одного человека составляет 9 кв. м общей площади жилого помещения для проживающих в отдельных квартирах и жилых домах и 15 кв. м для проживающих в коммунальных квартирах. Норма предоставления площади жилого помещения составляет 18 кв. м на одного члена семьи, состоящей из двух и более человек, и 33 кв. м для одиноко проживающего гражданина.
Как норма предоставления, так и учетная норма площади жилого помещения устанавливаются органом местного самоуправления.
Замена норм жилой площади на нормы общей площади жилого помещения на одного человека отражает ужесточение политики государства в жилищном вопросе, снижение уровня гарантий социальных прав граждан.
В ряде регионов страны сложилась практика, при которой принятие граждан на учет нуждающихся в жилье ставится в зависимость от длительности постоянного проживания гражданина в данном населенном пункте как месте его жительства. Так, в Санкт-Петербурге для постановки на учет нуждающихся в жилье, помимо прочих условий, требуется, чтобы гражданин проживал в Санкт-Петербурге в общей сложности не менее десяти лет. Иногда эта практика подвергается критике как нарушающая права и свободы граждан, в том числе право граждан на выбор места жительства. Эта критика едва ли обоснована, поскольку и в отдаленной перспективе трудно рассчитывать на обеспечение социальным жильем даже тех граждан, которые длительное время проживают в данном населенном пункте с постоянной пропиской, а ныне - регистрацией по месту жительства <1>.
|
|
|
--------------------------------
<1> Замена прописки регистрацией свелась к тому, что вместо постоянной и временной прописки появилась регистрация по месту жительства и по месту проживания. По существу же мало что изменилось.
Право на выбор места жительства гражданин может реализовать, использовав иные предусмотренные законом способы удовлетворения потребности в жилье, в частности, путем покупки жилья на первичном или вторичном рынке. В этом случае регистрация гражданина по месту приобретенного в собственность жилого помещения как месту его жительства не встретит никаких препятствий.
Если гражданин по основаниям, предусмотренным законом, и в установленном законом порядке признан компетентным органом, имеющим право на получение жилого помещения по договору социального найма, то выносится решение о принятии его на учет в качестве нуждающегося в жилье.
Отказ в принятии на учет, равно как и снятие с учета, гражданин может обжаловать в судебном порядке по правилам производства по делам, возникающим из публичных правоотношений (см. ч. 3 ст. 54 и ч. 2 ст. 56 ЖК, подразд. III разд. II ГПК).
С момента принятия гражданина на учет нуждающихся в жилье до получения им жилья обычно проходит длительный срок, исчисляемый годами. Если гражданин не снят с учета, а это может произойти по самым различным основаниям (вследствие смерти гражданина, выезда его на другое постоянное место жительства, уменьшения состава семьи, вследствие того, что он перестал быть малоимущим, и т.д.), и дождется своего часа, то орган местного самоуправления выносит решение о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма. Это решение служит основанием для заключения договора социального найма в установленный данным решением срок (см. ч. ч. 3 и 4 ст. 57 и ст. 63 ЖК). Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 во исполнение ст. 63 ЖК утвержден Типовой договор социального найма жилого помещения <1>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2005. N 22. Ст. 2126.
Договоры социального найма жилого помещения, которые заключаются с нанимателями, должны соответствовать требованиям, установленным в нормах ЖК и Типового договора.
Новое жилищное законодательство отказалось от оформления решений о предоставлении социального жилья таким документом, как ордер, по-видимому, расценив его как атрибут административно-командной системы, хотя еще никому не пришло в голову отказаться от наименования многих ценных бумаг (например, векселя) ордерными. По существу же мало что изменилось, поскольку ни у кого не вызывает сомнений характеристика решения органа местного самоуправления о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма как административного акта. Никаких оснований для отказа от ордера как документа, коим такое решение оформлялось, не было <1>.
--------------------------------
<1> Конституционный Суд РФ в Постановлении от 15 июня 2006 г. с полным основанием отметил: "...единственным различием в условиях заключения договоров социального найма до и после 1 марта 2005 г. является форма административного решения о предоставлении нуждающемуся гражданину жилого помещения: до 1 марта 2005 г. оно предоставлялось на основании ордера, а после этой даты - на основании решения органа местного самоуправления. Данное различие носит формально-юридический характер и не является существенным, оно не влияет на правовой режим жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, а потому не предопределяет каких-либо его особенностей". Добавим к этому, что и ордер выдавался гражданину на основании решения органа власти о предоставлении ему жилья, т.е. по существу представлял собой форму, в которую это решение облекалось.
Не подлежит, однако, сомнению то, что и в настоящее время право гражданина и членов его семьи на жилое помещение, предоставленное им в социальный наем, возникает из юридического состава, элементами которого являются решение органа местного самоуправления о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма и заключаемый на основе и во исполнение указанного решения договор.
Решение органа местного самоуправления, будучи актом публичной власти, порождает гражданское правоотношение между гражданином и членами его семьи, коим жилое помещение предоставлено, с одной стороны, и уполномоченным собственником органом или иным лицом, с другой. В силу этого правоотношения гражданин может требовать заключения с ним договора социального найма, а уполномоченное собственником лицо обязано такой договор с гражданином заключить. Об обязанности гражданина заключить договор речи не идет, поскольку гражданин может отказаться от жилого помещения и после того, как решение о предоставлении указанного помещения выдано ему на руки, и нельзя понудить его к заключению договора.
К тому же предписание закона о заключении договора социального найма жилого помещения в письменной форме не сопровождается оговоркой: под страхом недействительности, что приводит к выводу о возможности заключения договора и путем совершения так называемых конклюдентных действий: гражданин сдает лицу, уполномоченному собственником на заключение договора, - наймодателю решение о предоставлении жилого помещения, а наймодатель открывает ему финансово-лицевой счет и выдает документы, необходимые для регистрации гражданина и членов его семьи по месту нахождения соответствующего помещения.
Как это ни парадоксально, публично-правовые элементы в договоре социального найма жилого помещения, несмотря на отказ от выдачи ордера, резко возросли, что выражено не только в сужении круга лиц, которым такое помещение может быть предоставлено, но и в ограничении их прав по распоряжению предоставленным помещением (в том числе права на его приватизацию, права на обмен и т.д.). Поэтому в настоящее время отпали основания для характеристики права нанимателя на жилое помещение, предоставленное ему в социальный наем, как вещного. Это обязательственное право с изрядной примесью административно-правовых ограничений.
Возникновение права на жилые помещения, сдаваемые
в коммерческий наем, в аренду или по иным договорам
Речь пойдет о возникновении права на жилые помещения, находящиеся в пределах жилищного фонда коммерческого использования. При этом необходимо учитывать ряд обстоятельств. Во-первых, жилые помещения, относящиеся к указанному фонду, могут находиться в любой форме собственности - государственной, муниципальной, частной, они могут принадлежать на праве собственности Российской Федерации, субъектам РФ, муниципальным образованиям, гражданам и юридическим лицам. Во-вторых, во всех случаях речь идет о предоставлении жилых помещений на условиях возмездного пользования, хотя плата за пользование может быть особо и не выделена, а быть составной частью каких-либо иных обязательств (например, по оказанию услуг). В-третьих, в законе отсутствует замкнутый перечень оснований, по которым в указанных случаях жилое помещение может предоставляться в пользование. В-четвертых, в одних случаях жилое помещение предоставляется во владение и пользование, в других - только в пользование. Наконец, в-пятых, по какому бы основанию и кому бы жилое помещение ни предоставлялось в пользование, оно во всех случаях либо непосредственно, либо в конечном счете должно использоваться для проживания граждан. Если же жилое помещение намерены использовать для иных целей (например, под склад или магазин), то предварительно необходимо в установленном законом порядке перевести жилое помещение в нежилое <1>. Только если против этого нет возражений (например, со стороны органов по охране памятников или органов по охране окружающей среды или органов здравоохранения) и порядок перевода жилого помещения в нежилое полностью соблюден, указанное помещение, которое перестанет быть жилым, можно использовать для иных целей.
--------------------------------
<1> В Санкт-Петербурге перевод жилых помещений жилищного фонда в нежилые и нежилых в жилые осуществляется с учетом требований ЖК и законодательства о градостроительной деятельности в порядке, определенном ст. 23 ЖК. См. также: подпункт 10 п. 3 ст. 3 Закона Санкт-Петербурга от 5 мая 2006 г. N 221-32 "О жилищной политике Санкт-Петербурга" // Вестник Законодательного собрания Санкт-Петербурга. 2006. N 7.
В части второй ГК предпринята попытка развести такие понятия, как социальный наем, коммерческий наем и аренда. По тому же пути пошел и ЖК. Чем же эти понятия отличаются друг от друга и что между ними общего?
Как по договору социального найма, так и по договору коммерческого найма нанимателем может быть только гражданин. Напротив, по договору аренды арендатором согласно п. 2 ст. 671 ГК вроде бы может быть только юридическое лицо, хотя и оно может использовать жилое помещение только для проживания граждан. Правда, этот признак, отличающий договор жилищного найма (как социального, так и коммерческого) от договора аренды, в ЖК размыт (ср. п. 2 ст. 671 ГК и п. 4 ч. 3 ст. 19 ЖК). Да и по существу он достаточно шаток, поскольку не вызывает сомнений, что арендовать жилое помещение может не только юридическое лицо, но и во всяком случае индивидуальный предприниматель для поселения нанятых им работников.
Далее, по договору как социального, так и коммерческого найма жилое помещение предоставляется нанимателю во владение и пользование для проживания в нем. По договору же аренды жилое помещение может быть предоставлено арендатору либо во владение и пользование, либо только в пользование. Например, юридическое лицо арендует здание под общежитие для своих работников. Часть помещений предназначена для проживания работников, а часть - для удовлетворения иных социально-бытовых нужд (столовая, спортивный зал, лечебные кабинеты, лекторий, прачечная, душевые, бытовки и т.д.). И те и другие помещения находятся как во владении, так и в пользовании арендатора. Если же организация, на балансе которой находится здание, сдает в аренду под общежитие лишь часть расположенных внутри здания жилых помещений (например, несколько комнат с определенным количеством мест), а другие использует под общежитие сама, то сдаваемые в аренду помещения поступают не во владение и пользование, а лишь в пользование арендатора, а тот, в свою очередь, предоставляет их для проживания своим работникам.
Наконец, в п. 2 ст. 671 ГК и в ч. 2 ст. 30 ЖК говорится о предоставлении юридическому лицу жилого помещения во владение и (или) пользование на основе не только договора аренды, но и иного договора. Например, по договору подряда предусмотрена обязанность заказчика предоставить подрядчику жилые помещения для размещения рабочих подрядчика на время строительных работ.
В числе других особенностей, отличающих коммерческий наем и аренду от договора социального найма, надлежит отметить, что оба они носят срочный характер (ср. ст. 683 ГК и ч. 2 ст. 60 ЖК).
Но, пожалуй, наиболее существенные особенности, отличающие коммерческий наем и аренду от социального найма жилых помещений, состоят в том, что размер недвижимости в жилищной сфере, включая жилые помещения, сдаваемой в коммерческий наем или аренду, не ограничивается. Что же касается платы за жилое помещение и коммунальные услуги, то применительно к коммерческому найму и аренде она нормируется тогда, когда в коммерческий наем (аренду) сдается жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда.
Надлежит также подчеркнуть, что если основанием для заключения договора социального найма жилого помещения служит решение органа местного самоуправления или иного органа публичной власти о предоставлении гражданину жилого помещения, то договор коммерческого найма и договор аренды в соответствии с принципом свободы договора заключаются по воле самих договаривающихся сторон, хотя заключение договора (особенно если речь идет о жилых помещениях государственного или муниципального жилищного фонда) и может требовать соблюдения целого ряда условий, находящихся в сфере деятельности исполнительно-распорядительных органов. Как коммерческий наем, так и аренда относятся к консенсуальным, взаимным и возмездным договорам.
Выше уже отмечалось, что предоставление в пользование жилых помещений в составе жилищного фонда коммерческого использования может происходить не только на началах коммерческого найма и аренды, но и на иных законных основаниях, перечень которых не является исчерпывающим. Некоторые из этих оснований были кратко рассмотрены. Более подробное их рассмотрение затруднено крайне неудачной редакцией как п. 4 ч. 3 ст. 19 ЖК, так и ч. 2 ст. 30 ЖК, которые далеко не во всем согласуются друг с другом. Стоит, однако, упомянуть, что одним из таких оснований может быть передача собственником принадлежащего ему жилого помещения в доверительное управление. В свою очередь, доверительный управляющий предоставляет указанное помещение в возмездное пользование гражданину или юридическому лицу. Плату за пользование помещением доверительный управляющий за вычетом следуемого ему вознаграждения перечисляет учредителю управления либо указанному им выгодоприобретателю.
Возникновение права на жилые помещения
в специализированном жилищном фонде
Статья 19 ЖК определяет указанный фонд как совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых им по правилам разд. IV ЖК жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда. Поэтому для того, чтобы установить, какие именно жилые помещения составляют специализированный жилищный фонд, обратимся к разд. IV ЖК. Именно в нем определены виды жилых помещений специализированного жилищного фонда. Это служебные жилые помещения; жилые помещения в общежитиях; жилые помещения маневренного фонда; жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения; жилые помещения фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами; жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.
В соответствии со ст. ст. 92 и 100 ЖК Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 утверждены Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовые договоры найма специализированных жилых помещений <1>. Всего утверждено пять типовых договоров найма специализированного жилого помещения: 1) для временного поселения вынужденных переселенцев; 2) для временного поселения лиц, признанных беженцами; 3) жилого помещения маневренного фонда; 4) служебного жилого помещения; 5) жилого помещения в общежитии.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 697. В развитие законов и подзаконных нормативных актов, принятых на федеральном уровне, в субъектах Российской Федерации принимаются нормативные правовые акты, обеспечивающие привязку федеральных актов к условиям регионов (см., напр.: Закон Санкт-Петербурга "О специализированном жилищном фонде Санкт-Петербурга" от 4 апреля 2006 г.).
Указанные типовые договоры не распространяются на специализированные жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения и на жилые помещения, предназначенные для социальной защиты отдельных категорий граждан. Объясняется это тем, что в первом случае речь идет о домах-интернатах для инвалидов и ветеранов, в том числе и о специальных домах-интернатах, в которые помещаются нуждающиеся в постоянном постороннем уходе лица, освобожденные из мест лишения свободы, за которыми установлен административный надзор.
Во втором случае - это лица без определенного места жительства и занятий (бомжи), дети-сироты, безнадзорные несовершеннолетние и другие лица, нуждающиеся в особой социальной защите.
В обоих случаях, которые достаточно близки друг к другу, с указанными лицами договор найма специализированного жилого помещения, которое им предоставляется, иногда на достаточно краткий срок, не заключается. Применительно ко второму случаю подчеркивается, что предоставление жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан осуществляется по договорам безвозмездного пользования (ст. 109 ЖК; п. 11 Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду).
Одно из достоинств ЖК состоит в том, что он, в отличие от Закона об основах федеральной жилищной политики, не выносит служебные жилые помещения за пределы специализированного жилищного фонда, а рассматривает их в качестве одного из видов жилых помещений указанного фонда.
Хотя ЖК определяет правовой режим специализированных жилых помещений, находящихся лишь в пределах государственного и муниципального жилищного фонда, такие помещения (например, служебные жилые помещения и общежития) могут находиться и в других жилищных фондах, в том числе в частном жилищном фонде юридических лиц. Но, разумеется, жилым помещениям, находящимся в частном жилищном фонде, может быть придан статус специализированных жилых помещений лишь с согласия их собственников.
Наиболее характерной чертой правового режима всех специализированных жилых помещений является то, что он ужесточен по сравнению с правовым режимом жилых помещений, входящих в жилищный фонд социального использования и предоставляемых гражданам по договорам социального найма.
Так, специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению (в том числе обмену), передаче в аренду, внаем, кроме передачи указанных помещений внаем или безвозмездное пользование тем гражданам, для поселения которых они предназначены. Предоставление жилых помещений происходит по более низким нормам по сравнению с теми, по каким жилые помещения предоставляются гражданам по договорам социального найма. Предусмотрены специальные основания прекращения договора найма специализированного жилого помещения и т.д.
Надо, однако, отметить, что в ЖК обозначилась тенденция сближения правового режима жилых помещений, предоставляемых гражданам по договорам социального найма и по договорам найма специализированных жилых помещений.
Использование жилого помещения в качестве специализированного допускается только после отнесения его к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и порядка, устанавливаемых Правительством РФ.
Жилищный кодекс определяет назначение специализированных жилых помещений (ст. ст. 93 - 98), основания их предоставления, условия пользования ими, основания расторжения и прекращения договора найма специализированного жилого помещения, а также выселения граждан из указанных помещений.
Специализированные жилые помещения во всех случаях предоставляются гражданам на основании решений собственников таких помещений или уполномоченных ими лиц. Помещения предоставляются по установленным законом основаниям гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в данном населенном пункте.
На основании решения о предоставлении специализированного жилого помещения с гражданином заключается договор найма указанного помещения, за исключением случаев, когда гражданин относится к той категории граждан, которым жилые помещения предоставляются по договорам безвозмездного пользования (см. ст. ст. 99, 100 и 109 ЖК).
Таким образом, право пользования специализированным жилым помещением независимо от того, о каком помещении идет речь, кому и по каким основаниям оно предоставлено, во всех случаях покоится не только на решении собственника о предоставлении такого помещения, но и на договоре.
Законодательство о служебных жилых помещениях и общежитиях развивается противоречиво. С одной стороны, наблюдается тенденция к расселению общежитий и использованию помещений в них при соответствующем переоборудовании в качестве жилых помещений, сдаваемых в социальный наем, коммерческий наем или в аренду. Появилось немало семейных общежитий, предназначенных не для поселения одиночек, а для проживания семей, в первую очередь молодежных. А это позволяет многим молодым людям вовремя создать семью, не обрекая себя на безбрачие и случайные связи, что чревато самыми негативными последствиями. С другой стороны, нередко наблюдались и наблюдаются попытки подвести под служебные жилые помещения и общежития обычные жилые помещения в целях ужесточения их правового режима и снижения уровня гарантий для проживающих в них лиц, причем иногда этому придается обратная сила. А это уж совсем недопустимо. Поэтому крайне важно четко ответить на вопрос, какие помещения относятся к служебным жилым помещениям и общежитиям, и определить, кому и на каких условиях они могут быть предоставлены.
Начнем со служебных жилых помещений. Их назначение определено в ст. 93 ЖК. Содержание этой нормы позволяет установить круг лиц, которым указанные помещения могут быть предоставлены. Среди них лица, которым служебные жилые помещения предоставляются в связи с характером их трудовых отношений, прохождением службы, назначением на государственную должность либо избранием на выборные должности.
Жилое помещение относится к числу служебных, если, во-первых еще до предоставления его данному лицу оно признано таковым решением компетентного органа; во-вторых, предоставлено лицу, которое по характеру возложенных на него обязанностей может быть поселено на служебной площади; в-третьих, предоставлено данному лицу по решению собственника соответствующего помещения или уполномоченного им лица; в-четвертых, пользование указанным помещением осуществляется на основании договора.
Несоблюдение этих условий может повлечь различные правовые последствия. Так, если жилое помещение до вселения в него гражданина не признано служебным или предоставлено лицу, которому оно вообще не могло быть предоставлено (например, лицу, которому по характеру его трудовых обязанностей служебное помещение вообще не полагается), то на указанное помещение не может быть распространен правовой режим служебного жилого помещения. Но если вселение лица в служебное жилое помещение не было оформлено письменным договором, хотя и состоялось, то такое лицо можно считать проживающим в служебном жилом помещении, поскольку несоблюдение письменной формы договора в данном случае не влечет его недействительности.
Согласно ч. 1 ст. 104 ЖК служебные жилые помещения предоставляются гражданам в виде отдельной квартиры. Это положение конкретизировано в п. 5 Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду: "К служебным жилым помещениям относятся отдельные квартиры.
Не допускается выделение под служебное жилое помещение комнат в квартирах, в которых проживает несколько нанимателей и (или) собственников жилых помещений".
Означает ли это, что гражданину, имеющему право на предоставление служебного жилого помещения, во всех случаях может быть выделена только отдельная квартира? При всей желательности такого решения вопроса, в условиях острого дефицита служебной жилой площади и нехватки кадров, особенно в системе жилищно-коммунального хозяйства, это нереально. Речь идет о другом, а именно о невозможности выделения под служебные жилые помещения квартир со смешанным правовым режимом, в которых наряду с жилыми помещениями, которые использовались бы как служебные, были бы комнаты, сдаваемые в социальный или коммерческий наем или находящиеся в собственности проживающих в них лиц. К такому выводу приводит систематическое толкование п. п. 3 и 5 указанных Правил. Вместе с тем жилое помещение в виде отдельной комнаты, предоставляемое как служебное, должно отвечать всем требованиям, предусмотренным п. 4 Правил, и уже в силу того, что оно является жилым, быть изолированным (см. ч. 2 ст. 15 ЖК).
Что же касается жилых помещений в общежитиях, то они предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей жилые дома. Общежития укомплектовываются мебелью, другими предметами культурно-бытового назначения, необходимыми для проживания, занятий и отдыха граждан.
Общежития подлежат регистрации в районной или городской администрации. Принадлежность помещения к общежитию определяется наличием санитарного (ныне технического) паспорта.
Ордер на занятие жилого помещения в общежитии независимо от того, идет ли речь о заселении семейного общежития или общежития для одиночек, в настоящее время не выдается, зато на основании решения о предоставлении места или комнаты в общежитии (например, решения администрации вуза и студсовета) заключению подлежит договор найма специализированного жилого помещения.
Типовой договор найма жилого помещения в общежитии смоделирован в расчете лишь на семейные общежития. Вот что сказано на сей счет в п. 4 Типового договора: "Нанимателю и членам его семьи в общежитии может быть предоставлено отдельное изолированное жилое помещение. Совместно с нанимателем в жилое помещение вселяются члены его семьи". Ну а как быть с общежитиями, хорошо известными даже по кинофильму "Одиноким предоставляется общежитие"? Разве у нас перевелись общежития для одиночек (например, студентов), которые еще не обзавелись семьями, но хотят работать, учиться и где-то жить?
Возможно, сочли достаточным указание на то, что изолированное жилое помещение в общежитии нанимателю и членам его семьи может быть предоставлено. Выходит, что если таких членов семьи у нанимателя нет, то изолированное жилое помещение нанимателю может и не быть предоставлено. Было бы, однако, юридически грамотнее прямо записать в законе, что нанимателю-одиночке в общежитии может быть предоставлено и койко-место. На практике это нередко и происходит.
Обратим внимание на то, что ст. 13 Закона о введении ЖК в действие не допускает в отношении служебных жилых помещений и общежитий поворота к худшему. Что это значит? Согласно ст. 13 Вводного закона граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и общежитиях, предоставленных им до введения ЖК в действие, т.е. до 1 марта 2005 г., состоят или имеют право состоять на учете нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, не могут быть выселены из указанных помещений без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения ЖК в действие.
Другой вопрос связан с изменением правового режима жилых помещений, которые использовались в качестве общежитий. Если они находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо учреждениям, но переданы в ведение органов местного самоуправления, то они статус общежитий утратили и к отношениям по пользованию ими применяются нормы ЖК не о договоре найма специализированного жилого помещения, а о договоре социального найма, хотя бы к моменту возникновения спора о правовом режиме указанного помещения такой договор в письменной форме и не был заключен (см. ст. 7 Вводного закона). Соответственно этому проживающие в них граждане независимо от того, занимают ли они отдельную комнату или лишь место в комнате, могут приватизировать приходящуюся на них часть жилого помещения. Но если речь идет о проживании в комнате нескольких лиц, то они могут это сделать только по взаимной договоренности.
Возникновение права на жилые помещения в жилищных,
жилищно-строительных и иных кооперативах
В последнее время произошло оживление интереса к жилищной кооперации, который заметно упал после того, как был взят курс на широкомасштабную приватизацию жилых помещений и образование товариществ собственников жилья (ТСЖ). Наряду с известными ранее жилищно-строительными и жилищными кооперативами (далее - жилищные кооперативы) появились иные специализированные потребительские кооперативы - жилищные накопительные кооперативы (далее - ЖНК), призванные объединять средства граждан - своих членов на приобретение или строительство жилых помещений в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилье. В этих целях ЖНК может вкладывать имеющиеся у него денежные средства в строительство жилых помещений (в том числе в многоквартирных домах), а также участвовать в строительстве жилых помещений в качестве застройщика или участника долевого строительства. Но в каком бы качестве ЖНК ни выступал, жилые помещения должны быть переданы гражданам для удовлетворения их потребности в жилье.
Жилищным и жилищно-строительным кооперативам посвящен разд. V ЖК. Он состоит из двух глав - 11 и 12. В первой из них закреплены основные положения об организации и деятельности указанных кооперативов, во второй - определен правовой статус их членов.
30 декабря 2004 г. принят ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" (далее - Закон о ЖНК), который аккумулировал многие положения, наработанные ранее в отношении жилищных кооперативов <1>. Закон вступил в силу с 1 апреля 2005 г. Вместе с тем в ряде вопросов этот Закон развил и уточнил положения, сформулированные в прежнем законодательстве.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 41. См. также: Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 46 "О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности жилищных накопительных кооперативов" (СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 701). Отметим, что такая организационно-правовая форма объединения граждан в кооперативы, как ЖНК, распространения не получила. В дальнейшем положения Закона о ЖНК использованы главным образом для сопоставления их с нормами ЖК, относящимися к жилищным и жилищно-строительным кооперативам, поскольку в указанном законе соответствующие правила сформулированы зачастую более четко, чем в ЖК.
Как жилищный кооператив, так и ЖНК, будучи потребительскими кооперативами, относятся к некоммерческим организациям и наделены не общей, а специальной правоспособностью. Это положение особенно жестко прописано в отношении ЖНК (см. п. 1 ст. 3 Закона о ЖНК).
Членами жилищного кооператива могут быть как граждане, так и прочие лица, членами ЖНК - только граждане. Граждане могут вступить в члены кооператива с 16 лет.
Количество членов жилищного кооператива не может быть менее пяти, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме. Количество членов ЖНК не может быть менее 50 и более 5 тысяч человек.
Членство в жилищном кооперативе возникает с момента уплаты гражданином или юридическим лицом вступительного взноса после того, как решение правления о приеме в члены кооператива утверждено общим собранием (конференцией) членов кооператива.
Процесс возникновения членства в ЖНК согласно Закону от 30 декабря 2004 г. проходит несколько стадий: 1) заявление гражданина о приеме в кооператив; 2) положительное решение по этому заявлению уполномоченного уставом органа кооператива (обычно правления кооператива); 3) сообщение соответствующих сведений об этом гражданине федеральному органу исполнительной власти (в лице его территориального органа), осуществляющему государственную регистрацию юридических лиц; 4) внесение указанных сведений в Единый государственный реестр юридических лиц; 5) уплата гражданином вступительного членского взноса и первого платежа в счет паевого взноса.
Таким образом, для гражданина, подавшего заявление о вступлении в кооператив, членство в кооперативе возникает с момента уплаты им вступительного взноса и первой части паевого взноса, причем эти взносы подлежат уплате после того, как необходимые сведения об этом гражданине внесены в Единый государственный реестр юридических лиц.
Отношения между кооперативом и его членами основаны на членстве в кооперативе. Споры между кооперативом и членом (членами) кооператива могут разрешаться в судебном порядке независимо от того, на какой стадии членских отношений возник спор, равно как и независимо от существа спора. В судебном порядке могут разрешаться также подведомственные суду споры кооператива с третьими лицами. Таковы споры кооператива с третьими лицами, имеющими преимущественное право на вступление в кооператив в силу гражданско-правовых оснований (например, с наследниками умершего члена кооператива), или споры с теми же наследниками о размере и сроках подлежащей им выплате компенсации (взамен приема в кооператив), или споры с третьими лицами, с которыми кооператив находится в договорных отношениях, и т.д.
Членские отношения ЖНК с его членом проходят ряд этапов: 1) с момента возникновения, т.е. с момента уплаты вступительного взноса и первой части паевого взноса до момента уплаты той части паевого взноса, которая дает члену кооператива право получить в пользование жилое помещение, приобретенное кооперативом в собственность; 2) с момента получения жилого помещения в пользование до полной выплаты паевого взноса, т.е. до перехода жилого помещения в собственность члена кооператива; 3) если с момента перехода жилого помещения в собственность члена кооператива его членские отношения с кооперативом не прекращаются (см. п. 6 ч. 1 ст. 9 Закона о ЖНК), то наступает третий этап членских отношений, который длится до прекращения их по основаниям, предусмотренным законом.
Последствия прекращения членства в кооперативе зависят от того, по каким основаниям и на какой стадии развития членских отношений они прекращены.
Более четко, нежели в ЖК, эти последствия прописаны в Законе о ЖНК. К нему мы и обратимся.
Членство в ЖНК прекращается в случае: добровольного выхода из кооператива; исключения члена кооператива из кооператива; передачи пая другому члену кооператива или третьему лицу; смерти члена кооператива или объявления его умершим вследствие безвестного отсутствия; обращения взыскания на пай; внесения членом Кооператива паевого взноса и передачи жилого помещения в собственность члена кооператива, если у члена кооператива нет других паенакоплений и если иное не предусмотрено уставом кооператива; ликвидации кооператива, в том числе в связи с его банкротством (ср. ч. 1 ст. 130 ЖК).
Если членство в кооперативе прекращается в случае смерти члена кооператива или объявления его умершим, то открывается наследство, в результате чего наследник умершего члена кооператива имеет право быть принятым в кооператив. Если кооператив отказывает наследнику в приеме в кооператив, такой отказ может быть оспорен в судебном порядке. То же может иметь место и тогда, когда член кооператива передает свой пай третьему лицу, не являющемуся членом кооператива, а кооператив отказывается принять это лицо в кооператив. Если пай умершего члена кооператива перешел к нескольким наследникам, то наследник, подлежащий приему в кооператив, определяется соглашением между наследниками или решением суда. Наследник, не ставший членом кооператива, имеет право на получение от наследника, ставшего членом кооператива, компенсации, которая должна соответствовать принадлежащей наследнику доле, действительной стоимости пая. Срок выплаты компенсации определяется соглашением между наследниками, но не может превышать один год со дня открытия наследства. Если ни один из наследников не воспользовался своим правом быть принятым в кооператив, соответствующая компенсация выплачивается кооперативом в порядке и сроки, установленные ст. 32 Закона о ЖНК и уставом кооператива (ср. ч. 4 ст. 130 и ст. 131 ЖК).
Одним из оснований прекращения членства является исключение члена кооператива из кооператива.
Основания, порядок и последствия исключения из кооператива конкретизированы в ст. ст. 10 и 31 Закона о ЖНК.
Член кооператива может быть исключен из кооператива в случае: 1) неоднократного неисполнения лежащих на нем обязанностей либо если в результате его действий (бездействия) кооператив не может осуществлять свою деятельность или она существенно затруднена; 2) систематического нарушения порядка внесения паевого и иных взносов, которым признается нарушение сроков внесения взносов или их недоплата более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка или размер каждой недоплаты незначительны, либо однократная просрочка внесения взносов более трех месяцев.
В указанных случаях член кооператива может быть исключен из кооператива в судебном порядке на основании решения общего собрания.
Если из кооператива исключен член кооператива, которому кооператив уже передал жилое помещение в пользование, то такой член кооператива до вступления в силу решения суда о его исключении вправе внести оставшуюся часть паевого взноса. В этом случае он становится собственником переданного ему жилого помещения и выселению из него не подлежит. Если он этого не сделал, то он сам и проживающие совместно с ним лица утрачивают право пользования жилым помещением и обязаны его освободить в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения суда о его исключении. В противном случае они подлежат выселению по решению суда без предоставления другого жилого помещения.
Предоставление гражданину, исключенному из кооператива, если на момент исключения он получил жилое помещение в пользование, права до вступления в силу решения суда о его исключении полностью выплатить оставшуюся часть паевого взноса и тем самым предотвратить свое выселение из этого помещения вызывает известные сомнения.
Исключение гражданина из кооператива по основаниям, предусмотренным пп. 1 и 2 ч. 1 ст. 10 Закона о ЖНК, является санкцией за совершенное правонарушение, которая применяется к тому же лишь при грубом, вызывающем нарушении членом кооператива лежащих на нем обязанностей. Предоставляя гражданину право путем полной оплаты оставшейся части паевого взноса стать собственником жилого помещения, полученного им в пользование, закон по существу амнистирует такого гражданина, обеспечивая ему возможность выйти сухим из воды. То, что он лишается членства в кооперативе, если и является санкцией, то нечувствительной, поскольку полная выплата паевого взноса по общему правилу влечет для него прекращение членства, хотя бы никаких правонарушений он и не совершал (см. п. 6 ч. 1 ст. 9 Закона о ЖНК). В данном случае разработчики закона, с нашей точки зрения, проявили неоправданный либерализм, вольно или невольно встав на путь поощрения правонарушителей.
Порядок и сроки выплаты действительной стоимости пая в случаях прекращения членства в кооперативе, в том числе и при исключении из кооператива, предусмотрены ст. 132 ЖК и ст. 32 ЖНК.
В ЖК и Законе о ЖНК имеются нормы, предусматривающие как реорганизацию, так и ликвидацию кооператива (соответственно жилищного кооператива или ЖНК). Поскольку, однако, эти правила подлежат применению в тесной увязке с положениями о способах управления многоквартирными домами, в том числе и таком способе, как товарищество собственников жилья (ТСЖ), они в методических целях рассмотрены в следующем разделе настоящей работы, к чему мы сейчас и перейдем. Такой подход продиктован и тем, что нормы, относящиеся к жилищному кооперативу, ЖНК и ТСЖ, при определенных условиях предусматривают реорганизацию указанных форм друг в друга. А это также требует совместного их изучения (см. ст. ст. 122 и 140 ЖК и ч. 2 ст. 13 Закона о ЖНК).
Товарищество собственников жилья.
Правовые формы управления многоквартирными домами
Приватизация отношений собственности в жилищной сфере поставила в порядок дня вопрос, оправдано ли сохранение в современных условиях тех форм управления многоквартирными домами, которые сложились на протяжении десятилетий, когда дома находились в государственной собственности, а жилые помещения в них использовались на началах жилищного найма, именуемого ныне социальным наймом. Постановка этого вопроса тем более оправданна, поскольку сложившаяся со второй половины 30-х гг. прошлого столетия система управления многоквартирными домами вызывала множество справедливых нареканий. К ней в полной мере приложимо мудрое народное изречение: без хозяина и дом сирота. Жилищный фонд постепенно ветшал, многие дома находились и находятся в аварийном состоянии, средств на капитальный ремонт катастрофически не хватало и не хватает, поскольку основные финансовые и материальные ресурсы были брошены на строительство новых домов, о качестве которого тоже не всегда задумывались. Обслуживание жилых домов и концентрированного в них сложного, а порой и далеко небезопасного хозяйства либо вовсе отсутствует, либо находится на крайне низком уровне.
Широкомасштабная приватизация, как это ни парадоксально, в известной мере даже усугубила сложившееся неблагоприятное положение, поскольку вызвала нежелательную во всех отношениях чересполосицу в правовом режиме жилых помещений, находящихся не только в одном доме, но и в одной квартире. На состоянии домов, их надлежащей эксплуатации и сохранности негативно сказывается и то, что в одном доме проживают граждане, находящиеся на прямо противоположных ступенях социальной лестницы: одни пребывают за чертой бедности, другие выбились в люди и не хотят мириться с теми условиями, в которых им приходится жить. Добиться между ними взаимопонимания хотя бы на бытовом уровне, не говоря уже о товарищеских отношениях, чрезвычайно трудно.
К тому же и сами дома, в которых проводилась и проводится приватизация, к этому не готовы уже потому, что многие из приватизированных помещений, а то и дома в целом нуждались в капитальном ремонте, который никто и не думал проводить. Тем более они нуждаются в нем сейчас.
Намечая пути и цели приватизации, реформаторы исходили из того, что, поскольку жилые помещения переходят в частные руки, управление ими будет наиболее эффективным и экономичным, если оно тоже будет сосредоточено в частных руках. При этом сбросили со счетов, что управление таким хозяйственным и социальным организмом, как современный многоквартирный дом, который вмонтирован в сложную сеть связей с множеством систем жизнеобеспечения, требует высоких профессиональных навыков. А этими навыками граждане, проживающие в жилых домах, особенно хрущевках, независимо от того, являются ли они собственниками занимаемых помещений или проживают в них на иных правовых основаниях, как правило, не обладают. Мировой опыт свидетельствует о том, что оптимальные результаты в управлении достигаются далеко не всегда, когда собственность и управление сосредоточены в одном лице.
Но как бы то ни было, тенденция передать управление жилищным фондом в частные руки, т.е. в руки тех, кому он принадлежит, просматривается достаточно отчетливо, и с этим независимо от ее оценки приходится считаться.
Эта тенденция на законодательном уровне наиболее рельефно прослеживается по двум основным направлениям: во-первых, в развернутом урегулировании правового статуса товарищества собственников жилья (ТСЖ) и правового положения его членов; во-вторых, в закреплении способов управления многоквартирным жилым домом.
В ЖК товариществам собственников жилья (ТСЖ) посвящен разд. VI, который состоит из двух глав - 13 и 14. В гл. 13 предусмотрены правила, регламентирующие создание и деятельность ТСЖ, в гл. 14 определено правовое положение членов товарищества.
Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 135 ЖК). В то же время членство в товариществе проживающих в доме собственников жилых помещений является добровольным. Может случиться так, что далеко не все проживающие в доме собственники жилых помещений захотят вступить в товарищество. Учитывая эту ситуацию, закон предусматривает, что число членов товарищества, его создавших, должно превышать 50 процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Если этого большинства нет, товарищество не может быть создано, а если было создано, но большинство голосов утрачено (например, вследствие выхода собственников из состава товарищества), то такое товарищество подлежит ликвидации (ч. 2 ст. 141 ЖК). Количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. А она, в свою очередь, пропорциональна размеру общей площади помещения, занимаемого собственником в этом доме.
Будучи некоммерческой организацией, ТСЖ как юридическое лицо наделяется не общей, а специальной правоспособностью, что сближает его с жилищными и жилищными накопительными кооперативами. В то же время гражданин, вступивший в кооператив, какова бы ни была его организационно-правовая форма, поначалу еще не получает жилое помещение в собственность. Он в лучшем случае получает его в пользование, и только тогда, когда полностью выплатит свой паевой взнос, он приобретет на жилое помещение право собственности. В ТСЖ дело обстоит иначе. Претендовать на вступление в ТСЖ может только то лицо, которое на момент подачи заявления о вступлении в ТСЖ уже является собственником занимаемого им жилого помещения, ТСЖ жилого помещения ему не предоставляет, а получает "готового" собственника. В этом известные преимущества ТСЖ по сравнению с кооперативами, но в то же время они создают для ТСЖ и немалые трудности, обусловленные как различиями в правовом режиме жилых помещений многоквартирного дома, так и в социальном положении проживающих в доме граждан.
Высшим органом управления ТСЖ является общее собрание его членов. Однако оно может решать далеко не все вопросы управления многоквартирным домом. Наряду с ним существует общее собрание собственников помещений этого дома, участие в котором принимают все собственники указанных помещений независимо от того, являются ли они членами ТСЖ или нет. Однако и оно не охватывает напрямую всех проживающих в доме граждан, поскольку не все они являются собственниками: некоторые из них проживают на началах социального найма, коммерческого найма, договора найма специализированного жилого помещения (например, служебного) и на иных правовых основаниях.
Их интересы на общем собрании должен представлять собственник занимаемого ими жилого помещения (например, представитель органа местного самоуправления или органа государственной власти, если речь идет о помещении, находящемся в муниципальной или государственной собственности). К сожалению, в ЖК этот вопрос оставлен открытым. Остается неясным, кого в данном случае относит закон к собственникам жилых помещений: только тех, кто занимает эти помещения (живет в них), или всех собственников вообще, в том числе и тех, кто сами их не занимают, но используют их, сдавая внаем, в аренду или на иных правовых основаниях. Однозначно на этот вопрос ответить нельзя. Если ограничить круг собственников жилых помещений только теми, кто в них живет, то граждане, которые проживают в доме, но собственниками занимаемых ими помещений не являются, окажутся на положении изгоев - их интересы на собраниях собственников никто представлять не будет. С другой стороны, участие в этих собраниях с правом голоса представителей органа местного самоуправления или органа государственной власти по самому существу подлежащего решению вопроса может быть исключено. Так, если на общем собрании предстоит решить вопрос, создавать ТСЖ или нет, то право голоса на этом собрании представитель органа местного самоуправления или органа государственной власти иметь не должен, поскольку членами товарищества могут быть только те собственники, которые используют принадлежащие им жилые помещения для проживания и удовлетворения связанных с проживанием бытовых и иных нужд. Наделение представителя органа местного самоуправления или органа государственной власти правом голоса при решении на общем собрании собственников вопроса о создании ТСЖ могло бы противоречить интересам граждан, которые проживают в доме, но не желают ни становиться собственниками занимаемых ими помещений (или не могут ими быть), ни создавать ТСЖ. Если же представитель органа местного самоуправления или органа государственной власти имеющимися у него голосами проголосует за создание ТСЖ, то именно это может склонить чашу весов в пользу тех, кто ратует за создание ТСЖ (см. ч. 3 ст. 135 ЖК) <1>.
--------------------------------
<1> Ныне не предусмотрен лимит голосов, которые на общем собрании всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме могли принадлежать представителям органа местного самоуправления или органа государственной власти. По ранее действовавшему законодательству им могло принадлежать не более 30 процентов голосов независимо от доли государственной и муниципальной собственности в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома.
Между общим собранием собственников - членов ТСЖ и общим собранием всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме возникают споры о разграничении компетенции, причем эти споры не всегда разрешаются мирно. К сожалению, побудительным толчком для них нередко служит несовершенство действующего законодательства, нормы которого противоречивы и не согласованы друг с другом <1>.
--------------------------------
<1> На пробельность и несогласованность многих норм, призванных урегулировать отношения по оптимальному управлению многоквартирными домами, справедливо обратил внимание И.А. Дроздов (см.: Дроздов И.А. Обслуживание жилых помещений. Гражданско-правовое регулирование. М., 2006).
Начнем с того, что законодатель так и не определился в вопросе о том, какая правовая форма организации собственников жилых помещений в многоквартирном доме является оптимальной. Вначале вроде бы был взят курс на форсированное создание ТСЖ, но через несколько лет был дан отбой, что нашло отражение как в ЖК, так и в Законе о введении его в действие, а вскоре и в Законе о ЖНК. В первую очередь это сказалось на нормах, предусматривающих создание, реорганизацию и ликвидацию жилищных и жилищных накопительных кооперативов, а также ТСЖ.
Так, не только жилищный, жилищно-строительный или жилищный накопительный кооператив может быть преобразован в ТСЖ, но и ТСЖ, в свою очередь, может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив (см. ст. 122 и ч. 2 ст. 140 ЖК; ч. 2 ст. 13 Закона о ЖНК). А ТСЖ может быть образовано только в том случае, если за его создание будет подано свыше 50 процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Если же число голосов падает ниже этой отметки (составит 50 процентов голосов или менее того), то общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации ТСЖ (см. ч. 3 ст. 135 и ст. 141 ЖК).
Согласно ст. 14 Закона о введении ЖК в действие жилищный или жилищно-строительный кооператив, если все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные им кооперативом жилые помещения, т.е. стали собственниками указанных помещений, подлежал до 1 января 2007 г. преобразованию в ТСЖ.
Это предписание было навеяно взглядом, который озвучил В.Н. Литовкин. По его мнению, если все члены кооператива стали собственниками предоставленных им помещений, то отпадают основания для сохранения кооператива как организационно-правовой формы объединения таких собственников, поскольку сам кооператив перестает быть собственником. А вот ТСЖ для объединения таких собственников вполне подходит <1>. С этим мнением нельзя согласиться. Для использования такой организационно-правовой формы юридического лица, как кооператив (а в данном случае речь идет о потребительском кооперативе, который является некоммерческой организацией и наделяется специальной правоспособностью, что, между прочим, сближает его с ТСЖ), вовсе не обязательно, чтобы кооператив был собственником всего или хотя бы части имущества, с которым он выступает в гражданском обороте. Для юридического лица вполне достаточен такой признак, как имущественная обособленность, степень которой может быть различной: от закрепления имущества на праве собственности до аренды имущества, наличия денежных средств на банковских счетах и т.д. Такой имущественной обособленностью кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, во всяком случае обладают, а потому не было необходимости всеми правдами и неправдами создавать вместо них ТСЖ. В конечном счете дело может ограничиться сменой вывески и очередными поборами, если граждане откажутся добровольно взамен кооператива образовать ТСЖ и будет поставлен вопрос о принудительной ликвидации кооператива в судебном порядке.
--------------------------------
<1> См.: Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. С. 201 - 202.
К тому же в ЖК и Законе о введении его в действие не прописаны последствия ликвидации кооператива, а в соответствующих случаях - ликвидации ТСЖ (см. ст. ст. 123 и 141 ЖК). Ведь люди, которые в них живут, никуда не денутся. Даже при ликвидации кооператива в связи с его банкротством (а этот случай специально предусмотрен п. 7 ч. 1 ст. 9 Закона о ЖНК) возникнет необходимость обеспечения их жильем. Правда, ч. 5 ст. 14 Закона о ЖНК предоставляет члену кооператива, которому кооператив предоставил жилое помещение в пользование, право до утверждения промежуточного ликвидационного баланса внести остававшуюся часть своего паевого взноса. Если член кооператива воспользуется этим правом, он становится собственником предоставленного жилого помещения и выселению из него не подлежит.
Можно с удовлетворением отметить, что Законом от 30 июня 2006 г. ст. 14 Закона о введении ЖК в действие признана утратившей силу. Этим устранено несоответствие Закона о введении ЖК в действие как с ч. 2 ст. 140 ЖК, так и со ст. 122 ЖК и ч. 2 ст. 13 Закона "О жилищных накопительных кооперативах", согласно которым соответствующий кооператив только может быть преобразован в ТСЖ. Тем самым кооператив отнюдь не обязан принимать решение о его преобразовании в ТСЖ, что предписывалось ныне отмененной ст. 14 Закона о введении ЖК в действие. К тому же согласно ст. 140 ЖК не только жилищный кооператив может быть преобразован в ТСЖ, но и ТСЖ - в кооператив. Признание ст. 14 Закона о введении ЖК в действие утратившей силу означает, что жилищные и жилищные накопительные кооперативы, в которых все члены выплатили свои паевые взносы, также могут действовать в прежней организационно-правовой форме и преобразованию в ТСЖ под угрозой их ликвидации не подлежат.
Закрепленные в законе положения о создании, реорганизации и ликвидации жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов, а также товариществ собственников жилья необходимо иметь в виду при изучении организационно-правовых форм управления многоквартирными домами, к чему мы сейчас и перейдем.
Хотя ЖК многократно оперирует понятием "многоквартирный дом", однако определения этого понятия не дает. Оно содержится в Постановлении Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу" <1>. Согласно п. 6 Положения многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. Не допускаются к использованию в качестве жилых помещений помещения вспомогательного использования, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702.
Разумеется, при характеристике многоквартирного дома как объекта жилищных прав к числу существенных относятся и те признаки жилого помещения и видов жилых помещений, которые закреплены в ст. ст. 15 и 16 ЖК, а также в п. п. 4 и 5 упомянутого Положения.
Жилищный кодекс обязывает собственников помещений в многоквартирном доме выбрать один из способов управления домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либ
