Глава XI. Прекращение жилищных правоотношений. Выселение

Основания прекращения жилищных правоотношений

Хотя жилищные правоотношения и носят длящийся характер, рано или поздно наступают обстоятельства, с которыми закон связывает их прекращение. Указанные обстоятельства именуются юридическими фактами и в соответствии с общепринятой классификацией подразделяются на события и действия.

Если в данной местности произошло землетрясение, в результате чего рухнул жилой дом, то хотя бы его обитатели и уцелели, действие жилищного правоотношения прекратилось, поскольку помещений, в которых люди жили, больше нет. Прекращение жилищного правоотношения имеет место и тогда, когда человек, который этим помещением пользовался, умирает. В приведенных примерах прекращение жилищного правоотношения связано с наступлением юридического события, т.е. обстоятельства, не зависящего от воли людей (стихийного явления или смерти). Иногда, как это ни прискорбно, имеет место и то, и другое. Так было, в частности, при землетрясениях в Спитаке или Нефтегорске. Прекращение жилищного правоотношения может быть обусловлено истечением срока, если правоотношение носит срочный характер (например, при краткосрочном найме), непригодностью помещения для проживания, выкупом кооперативной квартиры и другими обстоятельствами. В указанных случаях речь идет либо о событиях, либо о таких обстоятельствах, с которыми сам закон связывает прекращение жилищного правоотношения. Так, выкуп кооперативной квартиры влечет прекращение жилищного правоотношения и возникновение правоотношения собственности ipso jure, т.е. в силу закона, независимо от того, как относится к этому сам член кооператива. Гораздо чаще прекращение жилищного правоотношения обусловлено действиями либо его участников, либо третьих лиц, либо, наконец, актами соответствующих органов местного самоуправления или органов государственной власти, в том числе органов суда, причем нередко имеет место их сочетание.

Действия участников жилищного правоотношения либо третьих лиц, которые влекут его прекращение, могут быть как правомерными, так и неправомерными. Жилищное правоотношение может быть прекращено по взаимному соглашению его участников. В случаях, предусмотренных законом, жилищное правоотношение может быть прекращено по волеизъявлению одного из его участников (см., например, п. 1 ст. 687 ГК, ч. 2 ст. 83 ЖК). Прекращение жилищного правоотношения может иметь место и в результате действий третьих лиц. Так, гражданин был необоснованно привлечен к уголовной ответственности, впоследствии реабилитирован. Во время его отсутствия в принадлежащий ему дом по распоряжению органов исполнительной власти поселили других лиц. По возвращении собственник требует освобождения дома от посторонних лиц.

Действия, которые влекут прекращение жилищного правоотношения, могут быть как правомерными, так и неправомерными. Например, собственник поджигает свой дом с целью получить страховое возмещение, а заодно и избавиться от неугодного нанимателя. Или преступник убивает проживающих в квартире граждан, чтобы завладеть их имуществом.

Чаще всего действий участников жилищного правоотношения и третьих лиц еще недостаточно для его прекращения. Помимо этого необходимы акты соответствующих органов местного самоуправления или органов государственной власти. Так, для прекращения жилищного правоотношения вследствие того, что гражданин систематически нарушает права и интересы соседей, создавая условия, невозможные для совместного проживания, необходимо решение суда о расторжении договора жилищного найма, вынесенное по иску заинтересованного лица. Властные акты соответствующих органов как основания прекращения жилищных правоотношений могут сочетаться не только с действиями их участников или других лиц, но также с иными юридическими фактами. Так, аварийное состояние дома, подтвержденное актом межведомственной комиссии, служит основанием для предъявления в суд иска о выселении проживающих в доме лиц.

Нередки случаи, когда для прекращения жилищного правоотношения необходимо наличие не одного, а нескольких властных актов. Например, по решению органа местного самоуправления или органа исполнительной власти дом, в котором граждане проживают, подлежит сносу или переоборудованию в нежилой. Граждане отказываются освободить дом и переселиться в предоставляемые им другие благоустроенные жилые помещения. Для освобождения дома от проживающих в нем лиц необходимо предъявить иск, конкретно указав, какие жилые помещения предоставляются выселяемым.

Прекращение жилищного правоотношения может как сопровождаться, так и не сопровождаться выселением граждан. Ясно, например, что если прекращение жилищного правоотношения произошло вследствие смерти одиноко проживавшего гражданина, то выселять некого. Выселение не происходит и тогда, когда жилое помещение приватизировано. Как уже указывалось, в данном случае вместо жилищного правоотношения возникает правоотношение собственности, хотя жилищные правоотношения с иным субъектным составом и иные по содержанию могут сохраниться. В частности, это имеет место тогда, когда не все члены семьи, давшие согласие на приватизацию жилого помещения, сами становятся ее участниками, или тогда, когда в жилом помещении проживают и другие лица. Однако во всех указанных случаях приватизация сама по себе не влечет выселения из жилого помещения проживающих в нем лиц. Если, скажем, на момент приватизации в жилом помещении проживает поднаниматель, то он сохраняет право пользования жилым помещением на прежних условиях на срок, который предусмотрен договором поднайма, хотя и перестает быть поднанимателем.

Но, конечно, наибольшую сложность представляют те случаи, когда прекращение жилищных правоотношений связано с выселением проживающих в жилом помещении лиц. На них в дальнейшем мы и сосредоточимся.

Выселение. Общие положения

Выселение во всех случаях допускается лишь по основаниям, предусмотренным законом, производится по решению суда и относится к принудительным мерам государственно-правового воздействия. В то же время выселение далеко не всегда можно квалифицировать как санкцию и тем более как меру правовой ответственности. Если дом, в котором проживает гражданин, подлежит сносу, но гражданин не освобождает его, считая, что предоставляемое ему другое помещение не является благоустроенным, возникший спор подлежит разрешению в судебном порядке. В случае удовлетворения иска о выселении гражданина нельзя говорить о применении к нему ни санкции, ни тем более меры ответственности. Меры ответственности не применяются к гражданину и тогда, когда он подлежит выселению из самоуправно занятого жилого помещения. В данном случае прав на помещение гражданина не лишают, поскольку в результате самоуправного занятия помещения он никаких прав на него не приобрел. А вот если гражданин выселяется за порчу или разрушение жилого помещения или за невозможностью совместного проживания, то к нему применяются меры гражданско-правовой ответственности.

Если состоялось решение суда о выселении гражданина, то при освобождении помещения речь должна идти именно о выселении гражданина, хотя бы он и подчинился решению суда и для освобождения помещения не пришлось прибегать к содействию судебного пристава.

Следуя системе, принятой в жилищном законодательстве, судебное выселение подразделяется на выселение с предоставлением гражданам другого благоустроенного жилого помещения; выселение с предоставлением гражданам другого жилого помещения; выселение без предоставления гражданам другого жилого помещения.

Но есть и такие случаи, которые не могут быть безоговорочно отнесены ни к одному из указанных видов судебного выселения. Так, п. 3 ст. 687 ГК предусматривает, что договор жилищного найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания. Подлежит ли в указанных случаях выселяемый из помещения наниматель обеспечению другим жильем? Однозначно на этот вопрос ответить нельзя. Если речь идет о нанимателе, занимающем жилое помещение в доме государственного или муниципального жилищного фонда, то подлежит, причем благоустроенным жильем. В данном случае не имеет значения, было ли предоставлено ставшее непригодным для постоянного проживания жилое помещение в коммерческий или социальный наем. А вот если непригодным стало помещение, сданное внаем в доме, принадлежащем гражданину на праве собственности, то на собственника по общему правилу нельзя возложить обязанность обеспечить выселяемого нанимателя другим жильем.

Судебное выселение с предоставлением гражданам другого

благоустроенного жилого помещения

Основания и порядок выселения граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма, требования, коим эти помещения должны удовлетворять, определены в ст. ст. 85 - 89 ЖК. Помимо этого для правильного разрешения возникающих при выселении по указанным основаниям вопросов необходимо обращаться к другим нормам ЖК (см., например, гл. 3 ЖК), нормам иных законов (например, Градостроительного кодекса РФ) и подзаконных нормативных актов (см., например, Постановление Правительства РФ от 10 августа 2005 г. N 502 "Об утверждении формы уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение" <1>).

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2005. N 33. Ст. 3430.

Жилищный кодекс предусматривает следующие основания выселения граждан из жилых помещений с предоставлением им других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма: 1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу; 2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение; 3) жилое помещение признано непригодным для проживания; 4) при проведении капитального ремонта или реконструкции дома. Остановимся на каждом из этих случаев, кроме последнего, поскольку он уже рассмотрен. Напомним лишь, что капитальный ремонт или реконструкция дома далеко не всегда влекут предоставление выселяемым гражданам другого благоустроенного жилого помещения - при наличии предусмотренных законом условий они могут и вернуться в прежнее помещение (см. с. 140 - 143 настоящей работы).

Изучению трех оставшихся случаев следует предпослать несколько соображений общего порядка. Отметим прежде всего, что речь идет о выселении граждан из жилых помещений, предоставленных им по договорам социального найма, в другие благоустроенные жилые помещения, также предоставляемые им по договорам социального найма <1>.

--------------------------------

<1> Сказанное, однако, не означает, что при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, по соглашению с ним не может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену (см. ч. 8 ст. 32 ЖК). Но в этом случае жилое помещение предоставляется не в социальный наем, а в собственность.

Далее, хотя ст. ст. 85 - 89 ЖК и смоделированы в расчете на случаи, когда приходится прибегать к такой принудительной мере, как выселение, что по действующему законодательству возможно только в судебном порядке, это вовсе не исключает того, что лицо, подлежащее выселению, добровольно освобождает соответствующее помещение, например, находящееся в аварийном состоянии, и тогда прибегать к выселению, связанному обычно с накладками, в том числе и психологического порядка, не нужно.

Основания выселения, предусмотренные ст. ст. 85 - 89 ЖК, довольно тесно соприкасаются, а потому нередко возникает вопрос, какое из них наиболее адекватно конкретному случаю, с которым приходится иметь дело. Так, дом может подлежать сносу и потому, что находится в аварийном состоянии, и потому, что возникла необходимость освободить земельный участок для других нужд, например для возведения здания гостиницы или бизнес-центра. В первом случае предъявлению иска о выселении граждан должно предшествовать составление компетентными органами акта об аварийном состоянии дома и утверждение его в установленном порядке. Кроме того, до сведения граждан путем проведения общественных слушаний должно быть доведено, в каких целях освобожденный от аварийного дома земельный участок будет использован. Все эти акты и документы (и акт об аварийном состоянии дома, и протокол об общественных слушаниях, и вынесенное на сходе граждан решение) могут быть заинтересованными лицами обжалованы, в том числе и в судебном порядке. Не исключено, что сплошь и рядом под аварийный искусственно подводят дом, который переживет еще не одно поколение граждан, поскольку получение под застройку земельного участка, снабженного готовой инфраструктурой, даже при расселении проживающих в доме граждан обходится дешевле, нежели получение участка в необжитом районе, где для него придется прокладывать всякого рода коммуникации.

Столь же остро стоит вопрос об основаниях перевода жилого помещения в нежилое. К сожалению, и в п. 2 ст. 85, и в ст. 87 ЖК, как, впрочем, и в гл. 3 ЖК, не зафиксировано, что такой перевод допускается для государственных или муниципальных нужд, что широко открывает шлюзы для всякого рода злоупотреблений.

В комментариях к ЖК предлагается решать этот вопрос в каждом конкретном случае, что может служить лишь слабым утешением для граждан, которым угрожает перевод занимаемого ими жилого помещения в нежилое <1>. Продолжая сопоставление норм, регламентирующих основания и порядок выселения граждан с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, обратим внимание на то, что в ст. 85 такие основания, как перевод жилого помещения в нежилое и признание жилого помещения непригодным для проживания, вроде бы выделены как самостоятельные, в то время как оба они находятся в статье под одним порядковым номером - ст. 87, хотя и разделены союзом "или". Представляется, однако, что принципиальной разницы в таких подходах нет - оба основания должны рассматриваться как самостоятельные. Перевод же нежилого помещения в жилое ни в том, ни в другом случае не предусмотрен, поскольку освобождение нежилого помещения от занявших его лиц хотя и может иметь место, никак не относится к выселению граждан из жилых помещений, предоставленных им по договорам социального найма.

--------------------------------

<1> См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. С. 383.

Заметим, что в ст. 86 обязанность предоставления гражданам благоустроенных жилых помещений возлагается на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение о сносе дома, в то время как в ст. 87 обязанность предоставления такого помещения возлагается на наймодателя. Случайно ли это и как подойти к разграничению случаев применения ст. ст. 86 и 87 ЖК? Следует согласиться с тем, что при сносе дома для государственных или муниципальных нужд применению подлежит ст. 86 ЖК, и именно поэтому обязанность предоставления выселяемым другого благоустроенного жилого помещения возлагается на орган государственной власти или орган местного самоуправления, который принял решение о сносе. Если же дом сносится вследствие ветхости или аварийности, то, поскольку этот случай по существу означает непригодность жилого помещения для проживания, применению подлежит ст. 87 ЖК, а обязанность предоставить выселяемым другое благоустроенное жилое помещение возлагается на наймодателя.

Наконец, каким требованиям должно удовлетворять благоустроенное жилое помещение, предоставляемое гражданам по договору социального найма в связи с выселением? Формулируя эти требования, законодатель, с одной стороны, воспринял ряд положений, закрепленных в ранее действовавшем законодательстве, а с другой - предусмотрел ряд новелл, которые прежнему законодательству известны не были и навеяны тем, что ныне размер предоставляемого гражданину жилого помещения определяется не только по жилой, но и по полезной площади, т.е. по общей площади жилого помещения. Эти новеллы не могут оцениваться однозначно: в чем-то они усиливают гарантии прав граждан, а в чем-то ослабляют их. Эти требования зафиксированы в ст. 89 ЖК.

Есть в нем положения, которые для жилищного законодательства являются традиционными: другое жилое помещение по договору социального найма, предоставляемое в связи с выселением, должно применительно к условиям соответствующего населенного пункта быть благоустроенным; отвечать установленным требованиям; находиться в черте данного населенного пункта. Предоставляемое помещение должно находиться в черте города (населенного пункта), в доме капитального типа, быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта и отвечать всем санитарным и техническим требованиям. Так, в условиях г. Москвы и г. Санкт-Петербурга благоустроенным может считаться помещение, которое газифицировано, имеет водо- и теплоснабжение, канализацию и ванную.

При выселении с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения необходимо иметь в виду, что отсутствие коммунальных удобств и неблагоустроенность того жилого помещения, из которого производится выселение, не является основанием для предоставления жилого помещения, не соответствующего требованиям ст. 89 ЖК.

Но есть и положения, отличающиеся известной новизной. Предусмотрено, что предоставляемое помещение должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому помещению. Вроде бы оно может оцениваться положительно. Весь вопрос, однако, в том, как в этой общей площади соотносятся жилая и полезная площади. Должно ли выдерживаться то соотношение, которое было в жилом помещении, из которого производится выселение, или оно может и измениться, причем не в пользу жилой площади, но без уменьшения размера общей площади?

Не отличаются необходимой четкостью правила ч. 2 ст. 89: "Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель, соответственно, имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат в коммунальной квартире". Возникает вопрос: относится ли правило о получении жилого помещения из того же числа комнат только к коммунальным или также и к отдельным квартирам? Например, супруги занимают большегабаритную квартиру, состоящую из двух или более комнат. Должна ли быть предоставлена им отдельная квартира из того же числа комнат или им может быть предоставлена отдельная квартира из меньшего числа комнат, при условии что по общей площади она будет равнозначна жилому помещению, из которого производится выселение? Ответа на этот вопрос нет. Скорее, это условие на отдельные квартиры не распространяется. Если бы дело обстояло иначе, то ч. 2 ст. 89 (в извлечении) следовало бы сформулировать так: наниматель, соответственно, имеет право на получение квартиры из того же числа комнат или на получение в коммунальной квартире жилого помещения, состоящего из того же числа комнат.

Опущено (по-видимому, сознательно) указание на то, что жилое помещение нанимателю, который имел право на дополнительную площадь и фактически ею пользовался, должно предоставляться с учетом права на дополнительную площадь (ср. ч. 3 ст. 96 ЖК РСФСР).

Наконец, в ч. 3 ст. 89 воспроизводится традиционное положение о том, что в резолютивной части решения суда о выселении должно быть записано, какое именно жилое помещение предоставляется выселяемому. В противном случае решение суда не обладало бы свойством исполнимости и в порядке истолкования его все равно пришлось бы дополнить.

Судебное выселение с предоставлением

другого жилого помещения

При наличии предусмотренных ЖК оснований судебное выселение с предоставлением другого жилого помещения может иметь место из жилых помещений, входящих в состав различных жилищных фондов: жилищного фонда социального использования, специализированного жилищного фонда, индивидуального жилищного фонда, жилищного фонда коммерческого использования. Другое жилое помещение может предоставляться как для временного, так и для постоянного проживания. В одних случаях предоставление другого жилого помещения взамен занимаемого является санкцией за совершенное правонарушение, в других - мерой государственной или общественной необходимости, обеспечивающей использование жилого помещения по целевому назначению, исполнение должником его обязательств, в третьих - мерой охраны интересов граждан, нуждающихся в повышенной социальной защите. При выселении граждан с предоставлением другого жилого помещения возможно и сочетание указанных функций. Но по каким бы основаниям и с какой бы целью такое выселение ни производилось, предоставляемое помещение должно находиться в черте данного населенного пункта, быть пригодным для постоянного проживания, т.е. соответствовать санитарным и техническим требованиям, и предоставляться из расчета тех норм, которые установлены при вселении граждан в общежитие, т.е. из расчета не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека. При этом выселение, подчеркнем еще раз, может иметь место только в судебном порядке.

В то же время, поскольку выселение производится с предоставлением другого жилого помещения, а указание на то, что оно должно быть благоустроенным, опущено, предоставляемое помещение по уровню благоустройства может и не дотягивать до того общего уровня, который достигнут в данном населенном пункте. Но при всех обстоятельствах должны выдерживаться критерии, о которых только что шла речь.

Нужно сказать, что правилам, предусматривающим выселение в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения, в ЖК явно не повезло. Не говоря уже о том, что они разбросаны, причем иногда по достаточно спорным основаниям, а то и отсутствуют, в ЖК почему-то нет норм, аналогичных нормам ст. ст. 48 и 100 ЖК РСФСР, которые предусматривали основания, порядок и последствия признания ордера на жилое помещение недействительным. По-видимому, это произошло вследствие отказа разработчиков от оправдавшей себя практики оформления решений о предоставлении жилых помещений ордерами. Но ведь по существу мало что изменилось. Решения о предоставлении жилых помещений в жилищном фонде социального использования независимо от того, принимают ли их органы местного самоуправления или органы государственной власти, как были, так и остались административными актами, причем они могут оказаться недействительными (ничтожными или оспоримыми) по тем же основаниям, что и ордер. Видимо, разработчики хотели избежать упрека в излишнем администрировании, а в результате переусердствовали. Между тем, в ст. ст. 48 и 100 прежнего ЖК достаточно было указание на ордер заменить ссылкой на решение о предоставлении жилого помещения, включив соответствующие правила в ЖК, - и допущенный в нем пробел был бы восполнен. При этом место соответствующих норм в ЖК следовало бы определить с учетом того, что последствия недействительности решения о предоставлении жилого помещения могут быть различными. Возможно, ими следовало бы замкнуть гл. 7 ЖК.

Остановимся теперь на отдельных случаях судебного выселения граждан с предоставлением другого жилого помещения. При этом мы не ограничимся предусмотренным п. 1 ч. 4 ст. 83 и ст. 90 ЖК, а именно выселением за неоплату жилых помещений и (или) коммунальных услуг, хотя с этого случая и начнем.

Статья 83 ЖК в числе оснований расторжения договора социального найма жилого помещения в судебном порядке по требованию наймодателя предусматривает невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев. При этом ст. 83 ЖК в виде последствия расторжения договора социального найма предусматривает в данном случае прекращение договора. Основания и последствия расторжения (соответственно, прекращения) договора конкретизированы в ст. 90 ЖК.

Во-первых, невнесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги лишь тогда служит основанием для расторжения договора и выселения нанимателя, когда она не вносится по неуважительным причинам. Оценка причин как уважительных или неуважительных, равно как и степени их уважительности, должна производиться жилищными органами и судом с учетом обстоятельств каждого конкретного случая. К числу уважительных могут относиться такие причины, как болезнь нанимателя, потеря места работы вследствие закрытия предприятия и невозможность трудоустройства ввиду безработицы, рождение ребенка, смерть члена семьи и многие другие факторы как социального, так и техногенного характера. Очевидно, к выселению нанимателя можно прибегать лишь в крайних случаях, когда все иные меры воздействия на него (как воспитательно-предупредительные, так и принудительные) не дали положительных результатов. Разумеется, нужно учитывать наличие в семье детей, не достигших совершеннолетия, членов семьи, служащих по призыву и контракту, и т.д. Словом, ни в коем случае нельзя рубить сплеча - необходимо проявлять максимум такта и выдержки, постоянно помня о том, сколько наших сограждан находятся за чертой бедности. Не дай бог, непродуманными, грубыми мерами, не соответствующими степени правонарушения (если оно имело место), вызвать накал напряженности, который может привести к тяжким, а порой и необратимым последствиям!

Вместе с нанимателем выселению подлежат и проживающие совместно с ним члены его семьи. Но если они относятся к недееспособным, частично или ограниченно дееспособным, то к участию в деле в целях обеспечения интересов указанных лиц следует привлекать представителей органов опеки и попечительства.

Далее, плата за жилое помещение и коммунальные услуги не должна вноситься в течение более шести месяцев без уважительных причин (п. 1 ч. 4 ст. 83 ЖК). В практике применения законодательства неоднократно возникал вопрос, должна ли идти речь о просрочке за шесть месяцев подряд или для применения санкций, предусмотренных законом, достаточно просрочки одного платежа более шести месяцев подряд. Верховный Суд РФ истолковал правило закона в том смысле, что для применения санкций достаточно просрочки одного платежа более шести месяцев подряд (п. 38 Постановления от 2 июля 2009 г. N 14). Впрочем, различный подход к истолкованию соответствующего правила едва ли имеет практическое значение, поскольку трудно представить, чтобы один платеж более чем на шесть месяцев был просрочен (по забывчивости?), а последующие платежи производились в срок. Если это и имело место, то скорее всего задолженность будет погашена во внесудебном порядке и до ее взыскания через суд и тем более до расторжения договора дело не дойдет.

При наличии предусмотренных в законе условий для расторжения договора наниматель и проживающие с ним члены его семьи могут быть выселены с предоставлением по договору социального найма другого жилого помещения, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие (ч. 1 ст. 105 ЖК). При этом выселение в другое жилое помещение не освобождает нанимателя и членов его семьи от погашения образовавшейся задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг вместе с уплатой пени за просрочку, начисленной в порядке ч. 14 ст. 155 ЖК.

Выселение нанимателя и членов его семьи за неоплату жилого помещения и коммунальных услуг, хотя и с предоставлением другого жилого помещения для постоянного проживания, относится к мерам гражданско-правовой ответственности, а потому, как уже отмечалось, возможно лишь при наличии состава правонарушения, в том числе и вины в форме умысла.

В случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане обязаны освободить жилые помещения, которые они занимали по этим договорам. При отказе освободить указанные помещения граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Однако из этого правила в законе предусмотрены исключения.

Во-первых, не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений граждане, указанные в п. п. 1 - 4 ч. 2 ст. 103 ЖК, если только они не относятся к лицам, перечисленным в абз. 1 ч. 2 настоящей статьи.

Во-вторых, переход права собственности на эти помещения или передача права хозяйственного ведения или права оперативного управления на них другому юридическому лицу не влечет прекращения договора найма жилого помещения, если новый собственник или юридическое лицо, которому жилое помещение передано, является стороной в трудовом договоре с работником - нанимателем указанного помещения. Поскольку прекращение договора жилищного найма в данном случае не происходит, наниматель выселению не подлежит. Если же наниматель не является стороной в трудовом договоре с новым собственником (новым владельцем) жилого помещения, то наниматель может быть из него выселен с предоставлением другого жилого помещения (ч. 2 ст. 102 ЖК). Но в этом случае выселение осуществляется прежним собственником (прежним владельцем) жилого помещения с возложением на него обязанности предоставить выселяемым другое жилое помещение (ч. 4 ст. 103 ЖК).

Выселение граждан с предоставлением другого жилого помещения производится в тех случаях, когда жилые помещения, которые являются для граждан единственными, стали непригодными для проживания вследствие чрезвычайных обстоятельств. В этих случаях жилые помещения предоставляются гражданам в маневренном фонде для временного проживания (п. 3 ст. 95; ч. 1 и п. 3 ч. 2 ст. 106 ЖК). Обратим внимание на то, что в указанных случаях круг граждан, подлежащих обеспечению другим жилым помещением, не ограничивается теми, кто занимал жилое помещение по договору социального найма в жилищном фонде социального использования.

Во всех указанных случаях выселение с предоставлением другого жилого помещения, будучи мерой государственной или общественной необходимости, обеспечивающей охрану прав и интересов граждан, а в соответствующих случаях также и использование жилых помещений по целевому назначению, к мерам ответственности не относится, хотя и может быть связано с совершением гражданином какого-либо правонарушения. Например, гражданин, который занимает служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, уволен за нарушение трудовой дисциплины, после чего встает вопрос о выселении его из занимаемого помещения. Если он не подпадает под перечень лиц, перечисленных в ч. 2 ст. 103 ЖК, его можно выселить хотя и в судебном порядке, но без предоставления другого жилого помещения. Если же он относится к указанным лицам, то он может быть выселен опять-таки в судебном порядке, но лишь с предоставлением другого жилого помещения. В первом случае выселение, очевидно, можно квалифицировать как меру ответственности, во втором нельзя.

Наконец, судебное выселение с предоставлением другого жилого помещения предусмотрено п. 2 ст. 95, п. 2 ч. 2 ст. 106 ЖК, абз. 1, 2 и 3 части первой ст. 446 ГПК (в ред. от 29 декабря 2004 г. N 194-ФЗ) <1>. О чем идет речь? Гражданин приобрел жилое помещение за счет банковского кредита либо средств целевого займа. В обеспечение возврата кредита (заемных средств) гражданин это помещение заложил, однако свои обязательства по своевременному погашению кредита (возврату заемных средств) нарушил. Поскольку жилое помещение находится в залоге у банка или организации, предоставившей целевой заем, залогодержатель может обратить на заложенное имущество (в данном случае жилое помещение) взыскание в порядке, установленном законом - ГК, ГПК, законодательством об ипотеке.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 2

Согласно закону то обстоятельство, что заложенное жилое помещение является для гражданина-должника и проживающих совместно с ним членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания помещением, в настоящее время не служит препятствием для обращения на него взыскания. Если заложенное помещение в порядке, установленном для исполнения судебных решений, будет продано, оно должно быть освобождено от лиц, которые его занимают (гражданина-должника, членов его семьи и других лиц). При отказе добровольно освободить помещение указанные лица подлежат выселению. Если у них имеется какое-либо другое жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, выселение производится без предоставления выселяемым другого жилого помещения. Если такого помещения нет, то выселяемым для временного проживания предоставляется другое жилое помещение в маневренном фонде. При этом договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период до завершения расчетов с гражданами, которые утратили жилые помещения в результате обращения на них взыскания.

Жилое помещение предоставляется самому должнику и проживающим совместно с ним членам его семьи. Другие лица (например, проживающие в жилом помещении наниматели) при предоставлении жилого помещения в маневренном фонде не учитываются.

Выселение из жилого помещения в связи с обращением на него взыскания независимо от того, производится ли оно с предоставлением или без предоставления другого жилого помещения, к мерам гражданско-правовой ответственности не относится, как, впрочем, не относится к таковым любое другое обращение взыскания на предмет залога, которое сопровождается его изъятием у должника.

Судебное выселение без предоставления

другого жилого помещения

Будучи принудительной мерой государственно-правового воздействия, судебное выселение без предоставления другого жилого помещения может выступать в виде санкции за совершенное правонарушение. Но так бывает не всегда. При выселении из служебного помещения работника, прекратившего трудовые отношения, или лица, закончившего обучение, из общежития учебного заведения или при выселении нанимателя из помещения, принадлежащего гражданину на праве собственности, по тем основаниям, что помещение необходимо для проживания самого собственника и членов его семьи, выселение не является санкцией за правонарушение. Речь идет о применении меры государственной или общественной необходимости или иной меры, перед которой интересы проживающего в данном помещении лица отступают на задний план.

Вначале остановимся на случаях судебного выселения без предоставления другого жилого помещения, которые могут быть отнесены к мерам гражданско-правовой ответственности. Они предусмотрены применительно к социальному найму п. 3 ст. 84, п. п. 2, 3 и 4 ч. 4 ст. 83 и ст. 91 ЖК; применительно к коммерческому найму - п. п. 2 и 4 ст. 687 ГК; применительно к договору найма специализированного жилого помещения - ч. 3 ст. 101 и ч. 1 ст. 103 ЖК; применительно к выселению бывшего члена жилищного кооператива - ч. 3 ст. 130 и ст. 133 ЖК; применительно к выселению гражданина - по основаниям, установленным ст. 35 ЖК.

Статья 91 ЖК определяет круг лиц, подлежащих выселению, а также основания, условия и порядок выселения указанных лиц из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, без предоставления другого жилого помещения. Выселению подлежат наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи. В законе при определении указанных лиц неслучайно использован не только соединительный союз "и", но и разделительный союз "или". Это означает, что такая мера ответственности, как выселение, применяется в данном случае только к тем лицам, в поведении которых содержатся элементы состава правонарушения, в том числе и вина. Применять же эту меру по принципу круговой поруки к невиновным членам семьи нельзя.

Основаниями для выселения могут быть: использование жилого помещения не по назначению; систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, причем не только по квартире, но и по дому; бесхозяйственное обращение с жилым помещением, которое ведет к его разрушению. При этом для наличия состава правонарушения достаточно, чтобы имело место хотя бы одно из указанных нарушений (например, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей). Если нарушения налицо, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости их устранить. Если указанные нарушения влекут разрушение жилого помещения, наймодатель вправе также назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения нарушений. Если и после предупреждения наймодателя нарушения не будут устранены, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц (например, соседей) выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Часть 2 ст. 91 ЖК предусматривает также выселение из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения граждан, лишенных родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным. При этом необходимо незамедлительно решить судьбу как самих детей, так и жилого помещения, из которого подлежат выселению граждане, лишенные родительских прав. А это, как уже отмечалось, далеко не просто.

Основания и порядок расторжения по требованию наймодателя договора коммерческого найма определены ст. 687 ГК с учетом того, идет ли речь об обычном договоре коммерческого найма, который заключается на срок не свыше пяти лет, а если срок в договоре не определен, то он считается заключенным на пять лет, либо о договоре, заключенном на срок до одного года (краткосрочном найме). При обычном найме договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

Как при обычном, так и при краткосрочном найме договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Если наниматель и другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранить нарушения. Если же нарушения продолжаются и после предупреждения, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор жилищного найма.

При обычном найме к нанимателю могут быть применены меры, предусмотренные абз. 4 п. 2 ст. 687 ГК. Нанимателю может быть предоставлен судом срок не более года для устранения допущенных нарушений. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора. При этом по просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения на срок не более года. Все эти меры не могут быть, однако, применены, если речь идет о расторжении краткосрочного договора найма (см. п. 2 ст. 683 ГК).

Последствия расторжения договора жилищного найма определены в ст. 688 ГК: наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда о расторжении договора. В указанных случаях они подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения, что должно быть зафиксировано в резолютивной части судебного решения.

В п. п. 2 и 4 ст. 687 ГК право требовать расторжения договора жилищного найма предоставлено только наймодателю. Очевидно, что соседи, не будучи стороной в договоре, требовать расторжения договора не могут. Но соседи не лишены права требовать выселения нанимателя по тем основаниям, что наниматель разрушает или портит жилое помещение или использует его не по назначению либо иным путем систематически нарушает их права и интересы (например, создает условия, невозможные для совместного проживания). К участию в рассмотрении таких дел суды должны привлекать наймодателя, а в соответствующих случаях - и жилищные органы.

Что же касается договора найма специализированного жилого помещения, то он может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору, а также в иных случаях, предусмотренных ст. 83 ЖК. Обратим внимание на то, что, поскольку в этом договоре члены семьи не выступают как сонаниматели, для расторжения договора не имеет значения, по чьей вине обязательства по договору были нарушены. Расторжение договора по основаниям, предусмотренным п. п. 2 - 4 ч. 4 ст. 83 ЖК, которое влечет выселение нанимателя и членов его семьи без предоставления другого жилого помещения, относится к мерам гражданско-правовой ответственности. Выселение из специализированного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения может квалифицироваться как мера ответственности и в ряде других случаев. Например, работник, получивший служебное жилое помещение и уволенный за нарушение трудовой дисциплины, не относится к категории лиц, перечисленных в ч. 2 ст. 103 ЖК. Его можно выселить без предоставления другого жилого помещения. Выселение в данном случае можно отнести к мерам ответственности, поскольку нарушитель трудовой дисциплины сам в этом повинен.

В случаях, предусмотренных законом, выселению без предоставления другого жилого помещения подлежат не только граждане, занимающие жилые помещения по договорам найма - социального, коммерческого или найма специализированного жилого помещения, но и иные граждане. В их числе члены жилищного кооператива, исключенные из него в случае грубого неисполнения членом кооператива без уважительных причин своих обязанностей (см. ч. 3 ст. 130 и ст. 133 ЖК). Член кооператива, не выплативший полностью паевого взноса и исключенный из кооператива по основаниям, указанным в ч. 3 ст. 130 ЖК, а также проживающие совместно с ним члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением в доме кооператива и обязаны это помещение освободить в течение двух месяцев со дня принятия кооперативом решения об исключении такого члена из кооператива. При отказе освободить помещение указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Выселение гражданина, право пользования которого жилым помещением прекращено или который нарушает право пользования жилым помещением, предусмотрено ст. 35 ЖК. Отметим, что в ст. 35 ЖК этот гражданин ни разу не назван нанимателем. Из этого следует вывод, что право пользования жилым помещением у такого гражданина может покоиться не только на договоре найма, но и на ином правовом основании. Часть 2 ст. 35 предусматривает два таких основания: решение суда, принятое с учетом положений ч. 2 ст. 31 ЖК, и завещательный отказ (ст. 33 ЖК). Если гражданин нарушает правила пользования жилым помещением, то его выселение по требованию собственника на основании решения суда без предоставления другого жилого помещения относится к мерам гражданско-правовой ответственности.

Наконец, в законе предусмотрены и такие случаи выселения гражданина без предоставления другого жилого помещения, которые, хотя и основаны на принуждении, мерами ответственности не являются. В качестве примера таковых можно привести выселение из жилых помещений маневренного фонда по истечении периода, на который они были предоставлены, хотя бы это выселение и не сопровождалось вселением граждан в другие жилые помещения.